היטל השבחה אינו מיסוי לכשעצמו אך בהחלט מדובר על עלות נוספת שעל בעל מקרקעין או חוכר לדורות צריך לשלם לגוף שלישי. למרות השם הדומה, אין לבלבל את היטל ההשבחה עם מס שבח מקרקעין, אמנם יש דמיון אך מדובר על שני דברים שונים ועל עלויות שונות.
היטל השבחה נדרש ונגבה במקרים של אישור תכנית על נכס מקרקעין כלשהו, מתן הקלות תכנוניות או אישורי שימוש חורג – כאשר בכל מקרה כזה צריכה להיות עליית ערך של המקרקעין על מנת לגבות את ההיטל.
חשוב לציין כי באופן כללי תשלום היטל ההשבחה הזה הינו תנאי להעברת הנכס וזכויות הבנייה הרלוונטיות לרישום בטאבו (רשם המקרקעין). היטל ההשבחה מיועד לכיסוי ומימון הוצאות הוועדה המקומית, רכישת מקרקעין ציבוריים וכן לצורך תשלום פיצויים עבור ירידת ערך של נכסי מקרקעין.בעל המקרקעין משלם את ההיטל
היטל השבחה הוא דרישה שהוועדה המקומית משיתה על בעל המקרקעין או החוכר לדורות ועליו לשלם את ההיטל. ניתן במסגרת חוזה פנימי בין צדדים להסדיר שרוכש המקרקעין ישלם את שווי היטל ההשבחה. אך במקרה זה מדובר על הסדר פנימי שאינו מחייב את הוועדה המקומית, היא דורשת את ההיטל מהבעלים.
מקרים המצריכים תשלום היטל השבחה
הדרישה לתשלום היטל השבחה מגיעה במקרים של אישור תכניות בנין עיר (תב"ע), אישור הקלות בנייה ואישור שימוש חורג במקרקעין – הכוונה לשינויים המשפרים את ערך המקרקעין, כאשר כבר קיים תכנון קודם – תב"ע ישנה, היתר בנייה המקבל הקלות או אישור לשימוש החורג מהייעוד המקורי של המקרקעין. כמובן שההיטל הופך רלוונטי רק אם ערך המקרקעין עלה בעקבות השינויים.מי קובע את עליית הערך?
סכום היטל השבחה נקבע על פי שומה. השומה בהקשר זה היא קביעה של שמאי מקרקעין מוסמך הקובע בכמה עלה ערך המקרקעין בעקבות השינויים או האישורים הרלוונטיים. השמאי בוחן את המצב התכנוני, המשפטי והפיזי של הנכס (קרקע, בית, מבנה וכן הלאה) וקובע את סכום או שיעור עליית הערך שעל פיו נגזר הסכום של היטל ההשבחה.
השמאי יכול להיות ממונה על ידי הוועדה המקומית על מנת לבחון את גובה היטלי ההשבחה שיש לדרוש מבעלי המקרקעין הרלוונטיים או שהוא יכול להיות מוזמן על ידי בעלי המקרקעין עצמם בעת מימוש הנכס.גובה היטל השבחה
לאחר שנקבעה עליית הערך של נכס המקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלות או אישור שימוש חורג חבות היטל ההשבחה הופכת מעשית. גובה היטל השבחה הינו חצי מעליית הערך של הנכס. החישוב הוא רק לפי סכום עליית הערך ולא לפי עלות הנכס כולו.
מתי משלמים את ההיטל?
החבות בהיטל השבחה מתרחשת לאחר השינויים התכנוניים ולאחר קביעת השמאי, אך התשלום לא חייב להיות במועד זה. תשלום היטל השבחה נעשה רק בעת מימוש זכויות הבנייה הרלוונטיות – קרי במקרה של היתר בנייה למימוש זכויות הבנייה החדשות או בעת מכירת המקרקעין. יש לציין כי מעבר לסכום ההיטל, מוסיפים לחישוב הסכום לתשלום הפרשי הצמדה מיום חבות ההיטל ועד מועד התשלום המוגדר.יש מצבים שונים המקנים פטור מהיטל השבחה וכן מצבים המקנים הנחות בתשלום ההיטל. ניתן גם לערער על השומה שקבעה את סכום ההיטל.
אמנם נהוג לשבח ולהמליץ על פרויקטים של תמ"א 38, אבל במקרים רבים אנשים לא ממהרים לחשוב על היבטי המיסוי והאגרות שכרוכות בתהליך. האם משתלם לבצע תמ"א 38? מהו היטל השבחה והאם ניתן קבל פטור ממנו? המשיכו לקרוא את המדריך המלא.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינה אחראית רק על תהליך התמ"א של המבנה, הוועדה אחראית גם על גביית מס אשר נקרא היטל השבחה תמ"א 38. במילים פשוטות, המס הנ"ל נגבה לאחר שפרויקט התמ"א הושלם, מה שמוביל להעלאת הערך של הנכס. כאשר ערך השוק של הבניין עולה, יש לכם מיסים שנלווים, ועל מיסים אלו, במקרים מסוימים הדיירים מקבלים פטור.
כמה דגשים חשובים על היטל השבחה
אחד ההיבטים שהכי מעסיקים דיירים כאשר הם שוקלים לבצע תמ"א הוא, ההיבט של המיסוי. היטל ההשבחה בפרויקטים של תמ"א 38, הוא נושא אשר חשוב להבין אותו לעומק. אמנם לאחרונה נעשים צעדים לביטול הפטור מהיטל ההשבחה שניתן לקבל לפעמים בפרויקטים אלו, אבל נכון להיום, ניתן עדיין לנסות לקבל פטור של היטל השבחה תמ"א 38.
לפני שנדבר על הפטור מההיטל, חשוב להבין מה הוא ומה הוא כולל. במילים פשוטות, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באה ואמרת את הדבר הבא: שיפצתם את הנכס והעליתם את ערך השוק שלו, וכעת עליכם לשלם על כך מיסוי, קרי היטל השבחה. לפיכך, החישוב של היטל ההשבחה מתבצע על ידי חישוב ערך השוק הנוכחי של המבנה. לאחר חישוב הערך של הבניין במצבו שלאחר השיפוץ, היטל ההשבחה שייגבה יעמוד על 50% מעליית הערך.
כיצד מחשבים את ערך השוק?
בדרך כלל, הוועדה לתכנון ובנייה ממנה עבורכם שמאי מקרקעין אשר יחשב את ערך המבנה לאחר ביצוע תמ"א 38. אם מסיבה מסוימות אינכם סומכים על המינוי של הוועדה, אתם בהחלט יכולים להחליט שאתם מאתרים בעצמכם שמאי מקרקעין שיספק הצעה משלו.
הגורמים ששמאי מקרקעין לוקח בחשבון בקביעת שווי השוק של בניין מגורים כוללים:
1) מיקום הבניין (עם ביקוש גבוה או ביקוש נמוך).
2) גודל המבנה לאחר השלמת תמ”א 38.
3) סוג החיזוק או השיפוץ שבוצעו בבניין.
4) גיל הבניין והיקף החיזוק, סוג חומרי הבנייה שהשתמשו בהם ועוד.
כפי שכבר ציינו, את הפרמטרים הנ"ל יוכל לבדוק ולהעריך עבורכם שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עם זאת, בהחלט יש כמה דגשים שחשוב להבין לפני שמקבלים הערכת שווי בניין. האם יהיה עדיף לקבל סיוע מאת שמאי פרטי? אולי שמאי מטעם הוועדה לתכנון ובנייה? המשיכו לקרוא כדי לקבל החלטות נכונות בתהליך שגם ככה מורכב מאוד.
כדאי לקבל שירות משמאי פרטי או מטעם הוועדה?
כאמור, כאשר תבחרו בין שמאי לשמאי, תוכלו לבחור בין 2 אופציות:
1) שמאי פרטי שאתם ממנים לקביעת ערך הבניין.
2) שמאי מטעם הוועדה לתכנון ובנייה. אם אתם שואלים מה עדיף, אז אנחנו כמובן נמליץ לכם על מינוי של שמאי פרטי מטעמכם, שאתם מאתרים ושוכרים את שירותיו.
אנחנו חלילה לא אומרים שמישהו בוועדה פועל לרעת האינטרסים שלכם או בצורה משוחדת, אבל לכל גוף עסקי או פרטי יש את האינטרסים שלו. ואם אתם מקבלים שירות מאת שמאי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אתם לוקחים בחשבון שאתם עובדים מול שמאי שאינו פועל לטובת האינטרסים שלכם, דיירי הבניין. ככל שהשמאי יפעל לטובתכם, ככה המיסוי של היטל השבחה תמ"א 38 עשוי להיות נמוך יותר, מה שפועל כמובן לטובתכם.
לאיזה סוג מידע השמאי יזדקק?
השמאי יזדקק למידע מבעלי מקצוע שונים על מנת לקבוע את שווי הנכס לאחר שיפוץ. ביניהם תוכלו למצוא את הקבלן הכללי, מפקח הבנייה, אדריכלים ומהנדסים, קבלני משנה, מעצבי פנים ועוד. אלו הם חלק מאנשי המקצוע שמהם השמאי יצטרך לקבל מידע. כמו כן, שמאים צריכים להיות מסוגלים לקרוא ולהבין תוכניות בנייה מסוגים שונים, לרבות תוכניות בנייה של בנייני מגורים שלמים.
בתוך כך, השמאי אמור להיות מסוגל לספק מידע על גורמים אלה כדי לעזור לקבוע אם ערך הבניין עלה ועד כמה הוא עלה. מעבר לכך, השמאים לוקחים פרמטרים סביבתיים בחשבון, גורמים הקשורים לנתונים סוציו-אקונומיים ועוד.
האם אפשר לקבל פטור היטל השבחה תמ"א 38?
אם אתם מתעניינים לגבי פטור היטל השבחה תמ"א 38, חשוב לדעת שזה אכן אפשרי. המדינה מספקת לא מעט הטבות, זכאויות\פטורי מיסוי ותמריצים שונים כדי לדרבן אנשים לקחת חלק בפרויקטים של תמ"א 38. כחלק מהתמריצים שהמדינה מספקת הן ליזמים והן לאנשים פרטיים (דיירי הבניין), אפשרי לקבל גם הטבות כמו פטור היטל השבחה תמ"א 38.
בחוק נכללה, כבר לפני שנים (מאז 2007), הוראה הקובעת אפשרות קבלת פטור בשיעור של 90% מהיטל ההשבחה. אמנם במקרים מסוימים ניתן קבל פטור מלא או חלקי מהיטל ההשבחה, אבל ישנן ערים מסוימות בהן לא אפשרי לקבל את הפטור מתשלום ההיטל. למשל, תל אביב.
אם אתם מעוניינים לקבל פטור מלא מהיטל השבחה תמ"א 38, חשוב לדעת שהפטור יינתן רק במקרים שבהם שטח הדירות לא יעלה (לאחר השלמת הפרויקט) על – 25 מ"ר. כל עוד התנאים האלו ממולאים כחוק, ייקבע פטור בשיעור של 90% או בשיעור מלא, זאת בהתאם לשטח היחידות החדשות שייבנו בסיום הפרויקט. כמו כן, אם במהלך הפרויקט אתם מתכננים לבנות חדרי ביטחון, ניתן לקבל פטור מלא מההיטל.
כיצד לפעול להשגת פטור היטל השבחה תמ"א 38
לא מאוד קשה לקבל פטור ממיסוי השבחה, אבל חשוב לדעת לעשות זאת בצורה נכונה כדי להימנע מכל מיני בירוקרטיות מתישות ומורכבות. על מנת לקבל פטור היטל השבחה תמ”א 38, חשוב לקבל סיוע מאת עורך דין. עורך דין יכול לעזור לקבוע אם אתם זכאים לפטורים אלו ולעזור לכם להבין כמה יופחתו המיסים שלכם.
לפיכך, אם אתם מתכננים לבצע חיזוקים או שיפוצים במבנה, פנו לעורך דין מקרקעין, עו”ד תמ”א 38 או עו”ד נדל”ן שיוכל לסייע לכם לקבל פטור ממיסוי השבחה. עורך דין יכול לעזור לכם בתהליך הזה, כי הוא או היא מבינים איך עובדים עם חוקים אלו ואיך מקבלים פטור. הם יוכלו לספק לכם את כל המידע הרלוונטי לגבי המסמכים הדרושים, מה הצעדים שצריך לנקוט בהם על מנת שבקשתכם לפטור תתקבל וכולי.
טיפים למציאת עו"ד לקבלת פטור היטל השבחה
ישנם עורכי דין רבים המתמחים בתחום הפטורים ממס השבחה, אך חשוב למצוא אחד שמתאים לכם. ראשית, תבררו באיזה סוג של דינים אותו עורך דין מתמחה. שנית, חשוב למצוא עורך דין המתמחה בהגשת בקשה לפטור ממס השבחה, ופחות יהיה מומלץ לאתר עורך דין נדל”ן כללי.
כמו כן, יש לוודא כי עורך הדין מתמחה בהגשת בקשה לפטור ממס השבחה בעיר המגורים שלכם. בכל עיר ובכל אזור עשויות להיות תקנות בנייה שונות ותקנות בטיחות, כמו גם נתונים כלכליים שונים המתקשרים להעלאת ערך השוק והשווי של הבניין. אם כך, צריך למצוא עורך דין אשר בקיא לא רק בדיני נדל”ן, אלא גם בהיבטים הכלכליים הכרוכים בהיטל מס ההשבחה.
תמא 38 היטל השבחה – הכירו את היטלי ההשבחה שיש לשלם על השבחת נכסים
מתגוררים בבניין ישן שעתיד לעבור בקרוב תוכנית התחדשות עירונית בשם תמא 38? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. לא מעט אנשים כיום לא מכירים את התוכנית הממשלתית שהחלה את דרכה לפני מספר שנים. מטרת העל של התוכנית היא לחזק מבנים ישנים לקראת התמודדות עם רעידות אדמה. מיקומה הגאוגרפי של מדינת ישראל גורם למומחים רבים להעריך כי תיתכן רעידת אדמה בשנים הקרובות. לכן, המדינה החלה בתוכנית התחדשות עירונית במטרה לאתר את כל המבנים הישנים ולהעניק להם את שירותי החיזוק הנדרשים לשמירה על יציבותם גם בעת רעידת אדמה. במרוצת השנים תוכניות ההתחדשות העירונית עברו לא מעט שינויים וכיום יש תוכנית תמא 38\1, תוכנית תמא 38\2 ואף תוכני תמא 38\3. בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות התוכניות הללו, לרבות תוכן התוכנית, כלל השינויים הצפויים בבניין, תנאי הסף שיקבעו אם גם הבניין שלכם יכול לעבור תוכנית להתחדשות עירונית, היכרות עם ההבדלים המרכזיים בין התוכניות השונות, היכרות עם כוחם של הסרבנים וכמובן כל מה שחשוב לדעת על היטלי ההשבחה במסגרת התוכנית.
היתכנון לפרויקט התחדשות עירונית – לא מתאים לכל בניין
רגע לפני שנעמיק בכל התוכן החשוב ביותר שאתם חייבים להכיר אודות תמא 38, חשוב להדגיש כי לא ל בניין ישן בישראל יכול לעבור את תוכנית ההתחדשות. כפי שציינו מעלה, מטרת העל של מדינת ישראל היא לחזק כמה שיותר מבנין ישנם לקראת רעידת אדמה. על כן המדינה החליטה לקבוע תנאי סף שיאפשרו לה להגיע לכמה שיותר מבנים ברמות סיכון גבוהות. תנאי הסף הראשון הוא מבנים שאינם עומדים בתקן 413. מבנים שאינם עומדים בתקן זה הם המבנים עם רמת הסיכון הגבוהה ביותר לקריסה בעת רעידת אדמה. תנאי נוסף הוא בניית הבניין לפני שנת 1980. חשוב להדגיש כי במידה ובדיקה הנדסית מעלה כי הבניין שלכם אינו עומד בתקנים ואינו יציב כלל, גם אם הוא לא יעמוד בתנאי הסף, ייתכן שהוא יוכל ליהנות מתוכניות ההתחדשות הממשלתיות.
הכירו את היטלי ההשבחה – מהו היטל השבחה ומי צריך לשלם אותו?
נקודה נוספת שחשוב לגעת בה לפני שצוללים לכל הפרטים אודות תוכניות ההתחדשות השונות היא תמא 38 היטל השבחה. היטל השבחה הוא תשלום שבעל דירה נדרש לשלם לוועדה בגין השבחת ערך דירתו. הוועדה המקומית סללה מסילת רכבת בסמוך לדירה והעלתה את ערכה? בעת מכירת הנכס בעל הדירה ידרש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית. חשוב להדגיש מספר דגשים חשובים באשר להיטלי השבחה, ולאחר מכן נכיר את כל הפרטים על ההיטלים על דיירים שעברו תוכניות התחדשות עירונית.
היטלי ההשבחה מחושבים באחוזים מההשבחה בלבד
ראשית, חשוב לדעת כי תשלומי היטל ההשבחה מחושבים באחוזים. כל רשות מקומית רשאית לדרוש היטלי השבחה באחוז שונה מכלל דייריה ועד 50% לכל היותר. היטלי ההשבחה משולמים רק בעת מכירת הנכס ומימוש ההשבחה של הדירה בעקבות השינויים שחוללה הוועדה המקומית. רוב ערי ישראל אינן דורשות היטלים בשיעור של 50%, אך חשוב לבחון זאת על פי מקום המגורים שלכם.
שנית, חשוב להדגיש ולומר כי היטלי ההשבחה מחושבים אך ורק מהרווח שנוצר לדירה בעקבות השינויים שחוללה הוועדה. כלומר, אם הדירה שלכם הייתה שווה 2,000,000 שקלים ולאחר סלילת מסילת הרכבת ערכה עלה בכ 10% וכיון שוויה הוא 2,200,000, היטלי ההשבחה יחושבו רק על 200,000 שקלים שהוספו לשווי הדירה בעקבות השינויים. בהמשך לדוגמא זו, רשויות שידרשו מהדיירים שלהם היטל השבחה בגובה של 50%, יגבו כ 100,000 שקלים מבעלי הדירה (50% מהרווח).
השבחת נכסים בעקבות תוכניות ההתחדשות
איך כל זה קשור לתוכניות התחדשות עירונית שמטרתן לחזק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה אתם שואלים? כעת חשוב שתכירו את תוכן התוכניות הללו. תוכנית התחדשות עירונית משפרת את יציבותם של בניינים ישנים ומבטיחה כי הם יעמדו בכל התקנים המחמירים ביותר. חיזוק הבניין מעלה את ערך כלל הדירות בו. מעבר לכך. במסגרת תוכנית התחדשות עירונית כלל הדירות בבניין יהנו מהוספה של חדר ממד לדירתם. במקרים רבים הם יהנו גם מהוספה של מרפסת שמש לדירתם, מה שכמובן יעלה את ערך הדירה עשרת מונים. אם לא די בכך. הבניין כולו יעבור שיפוץ חיצוני ופנימי כך שגם חדר המדרגות של הבניין יראה חדש ומרשים למראה. איך לכם מעלית בבניין? תוכנית ההתחדשות תבטיח שתהיה לכם. במילים אחרות, תוכנית התחדשות עירונית מעלה את ערך כלל הדירות בבניין באחוזים רבים. ומה באשר להיטלי ההשבחה בהקשר לתוכניות החיזוק? חשוב לדעת כי כחלק משלל ההטבות והתמריצים שהמדינה נותנת בכדי לקדם את התוכניות הללו, היא מעניקה הנחות משמעותיות בהיטלי מס השבחה ולעיתים אף פטור מלא. חשוב להדגיש כי כל התנאים בנושא משתנים מאוד בין הרשויות השונות כך שחשוב לבחון את המצב האישי שלכם בעיר בה אתם מתגוררים.
הכירו את תוכנית ההתחדשות החדשה – תמא 38\2
כעת, לאחר שנגענו בעיקרי תוכנית תמא 38\1 וכן היכרנו את היטלי ההשבחה שיש לשלם, חשוב שתכירו את תוכנית תמא 38\2. תוכנית זו שונה בתכלית מקודמתה. התוכנית המקורית קידמה שדרוג של מבנים קיימים על ידי חיזוקם. בתוכנית החדשה ישנה אפשרות של הריסה ובנייה מחדש. התוכנית המקורית מיושמת כיום בעיקר במבני שרשרת מחוברים וישנים ואילו התוכנית החדשה יותר מיושמת בעיקר על מבנים בודדים. מה כלול בתוכנית החדשה? בעיקר הריסה ובנייה. במסגרת התחדשות עירונית הריסה ובניה הקבלן הורס את המבנה כליל במטרה לבנות בניין חדש וגבוה (בכ 2 קומות) יותר במקומו. כלל הדיירים יהנו מתוספת של חדר ממד ומרפסת לדירתם. מעבר לכך הבניין כולו יבנה תוך הקפדה על כל הדגשים החשובים ביותר להבטחת יציבותו ועמידותו בפני רעידות אדמה ועוד. נשמע מעניין? חשוב לדעת שיש לכם אפשרות להגדיל את הסיכויים שגם הבניין שלכם יעבור התחדשות עירונית.
כוחם של הסרבנים – כך מעוקבים פרוייקטים רבים ברחבי הארץ
רגע לפני שנגע בצעד הפשוט שאתם צריכים לעשות בשביל להגדיל את הסיכוי שהבניין שלכם יעבור התחדשות עירונית, חשוב שתכירו את כוחם של הסרבנים. בשביל להתחיל פרוייקט של תמא 38 חייבים את הסכמתם של מרבית דיירי הבניין. כל עוד אין רוב של דיירים שחותמים על תחילתן של העבודות, לא ניתן להתחיל בשירותי ההתחדשות העירונית. בשנים האחרונות מקדמים צמצום של כוח הסרבנים, כל שרוב קטן יספיק בכדי להתחיל בעבודות. רוצים להתחיל? כל שאתם צריכים לעשות בשביל להגדיל את הסיכוי שגם הבניין שלכם יעבור התחדשות זה להגיע ליזמים מקצועיים בתחום ולהציע להם לבחון את היתכנון התוכנית בבניין שלכם. כיום יש לא מעט יזמים שמחכים לבניינים חדשים לטובת קידום התוכניות הללו. חשוב לדעת לבחור נכון יזם מקצועי ומנוסה שיודע לבחון היטב את היתכנות הפרויקט בבניין שלכם וכן יודע לקדם את כל השלבים הנדרשים במהירות מרבית. בחירה נכונה תבטיח לכם קידום מהיר של כל תוכנית הבנייה.
