זכאות לתמ"א 38

תמ"א 38

תמ"א 38 הינה השם המקצועי לתיאור תוכנית מתאר ארצית, שמטרתה חיזוק של מבנים ישנים מפני רעידות אדמה עתידיות בישראל.

תוכנית זו יצאה לפועל בעקבות המסקנה הבלתי נמנעת כי בניינים רבים בישראל אינם עומדים בתקני הבנייה הנדרשים כיום להגנה מפני רעידות אדמה צפויות בעתיד. תוכנית המתאר באה להבטיח כי בניינים רבים ככל האפשר, יוציאו לפועל את התוכנית ובכך יחזקו את המבנה מפני רעידת האדמה העתידית שתפקוד את הארץ.

התמריץ המרכזי לעשיית ההליך הינה העובדה כי עלות החיזוק על פי תוכנית המתאר הינו על חשבון החברה המבצעת ולא על חשבונם של הדיירים. בתמורה לכך, ייתנו הדיירים את חלק מזכויותיהם ברכוש המשותף העתידי שייבנה אל היזם או הקבלן המבצע בהתאם להסכם שיתנו ביניהם.

זכאות לתמ"א 38

בכדי לקבל זכאות ליישום תמ"א 38 יש לענות על מספר תנאים בסיסיים הקבועים בחוק לתחולת התמ"א.

על הבניינים הדרושים לתמ"א להיות על פי היתרי בנייה שהוצאו לפני תחילת שנת 1980 ואשר נקבע לגביהם על ידי מהנדס כי יש לחזק אותם. התקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה נכנס לתוקף רק בשנת 1975, ולכן מבנים שנבנו אחרי שנת 1980 היו אמורים להיבנות לפי תקן זה.

כמו כן, על הבניין להיות גבוה משתי קומות, וכן על המבנה להיות גדול משטח של 400 מ"ר. יש לציין כי במבנים שבהם ההיתר ניתן לאחר 1980, ניתן לממש את תוכנית המתאר בתנאים מסוימים אם הוכח כי הם לא נבנו על פי תקנים ישראלים דרושים, בכפוף לאי אישור של תוספות בנייה והטבות נוספות הניתנות ביישום קלאסי של תוכנית התמ"א.

חשוב לציין שהזכאות לקבל את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 כפופה לאישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. זאת בשביל למנוע פגיעה אפשרית בחזותה של העיר או ברווחתם של תושבי האזור.

על אלו מבנים לא חלים זכויות בנייה לתמ"א 38?

תמ"א 38 אינה חלה על מבנים שתקן 413 הישראלי פטר אותם מחיזוק, על מבנים שנקבעו להריסה לפי תוכנית או לפי צו של בית משפט, וכן על מבנים שהוקמו ללא היתר של בנייה.

עידוד והקלות בזכאות לתמ"א 38 בחוקי מדינת ישראל

חוקי מדינת ישראל מעודדים באמצעות תמריצים שונים את קידום הפעילות של הדיירים והיזמים ליישום תוכניות תמ"א 38. במסגרת זו חוקי מדינת ישראל כוללים הקלות שונות במתן הזכאות ובמיסוי האפשרויות לתמ"א.

כך למשל בחוק מיסוי מקרקעין ניתנת הקלה באמצעות פטור ממס שבח וממס מכירה מהצד של דיירי הבניין. כמו כן, בחוק התכנון והבנייה ישנה הוראה על הפחתת היטלי ההשבחה וכן על האגרות המוטלות במסגרת זו.

גם לעניין הרוב הדרוש ליישום התמ"א בבית המשותף. כך למעשה על פי חוק המקרקעין דרוש כיום רוב של שני שליש מבעלי הדירות בבית המשותף בלבד על מנת לאשר את יישום התמ"א.

זכאות ליישום התוכנית

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לעודד חיזוק מבנים ישנים יחד עם הרחבת הבניין וביצוע שינויים מבניים בו.

הזכאות ליישום התמ"א מפורטות בפרמטרים שונים הקבועים בחוק ובתקנות. יישום תוכנית התמ"א מומלץ על ידי המדינה ועל כן הוא זוכה לשורה של הטבות והקלות בתחום המקרקעין ובתחום התכנון והבנייה באלמנטים שונים.

בכל מקרה של רצון ליישום אפשרי של התמ"א בבית הדיירים, מומלץ להיוועץ יחד עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום אשר יוכל לתרום מניסיונו ובקיאותו בתחום על מנת להפעיל את התוכנית בצורה המיטבית ביותר עבור כלל הצדדים.