תמ"א 38
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תקנות אלו מטפלות בבניינים ישנים לשם הגנה מפני רעידת אדמה עתידית. היתרון הטמון ביישום התמ"א, מעבר לחיזוק המבנה, הינה נתינת תמריץ כלכלי לשם מימון החיזוק. כמו כן, הליכי הרישוי קצרים יחסית מכל הליך תכנוני רגיל.
מעורבות הדיירים בהליכי תמ"א 38
למעשה הדיירים עצמם אמונים על בדיקת תנאי הסף לביצוע התמ"א בבניין. לאחר שאכן התקבלה ההחלטה על ביצוע החיזוק לבניין מפני רעידות אדמה, יש לבצע מספר בדיקות כדי לוודא שהבניין עולה על הפרמטרים הקבועים בחוק לשם ביצוע הפרויקט.
אחד מהתנאים המרכזיים שבלעדיו לא ניתן יהיה להפעיל את התוכנית הינה הסכמה של הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט. כלומר, במקרה של דיירים סרבנים המונעים את הרוב הדרוש, ייתכן ותימנע התוכנית מהוצאה לפועל.הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38
לשם ביצוע עבודות של חיזוק ללא תוספת של בנייה מספיק רוב רגיל של מעל חמישים אחוז. לשם ביצוע עבודות של חיזוק והרחבת הדירות בבניין, יש כבר צורך ב60% מהדירות בבית המשותף.
האפקט העיקרי שתמ"א 38 מציע, כלומר, ביצוע של עבודות חיזוק תוך הוספת דירות, ידרוש הסכמה רחבה יותר של שני שליש מהדירות. יותר מכך, שני שליש מהדירות הללו צריכות להיות צמודות לשני שליש מהרכוש המשותף ובכפוף לאישור החלטת הרוב על ידי המפקח על המקרקעין.חשוב לציין כי אם ישנה הסכמה לא מספקת ניתן לפנות למפקח על המקרקעין לשם הגשת בקשה להיתר למרות הדיירים הסרבנים. המפקח יפעיל את שיקול דעתו במתן ההחלטה האם לאשר או לא.
חשוב מאוד ואף מומלץ למנות נציגות רחבה של הדיירים אשר תייצג אותם במשא ומתן מול הצדדים בכל השלבים השונים. התנהלות עצמאית של דיירים יכולה אף לעיתים לפגוע יותר מאשר להועיל ועל כן יש לשקול בטרם נקיטת כל פעולה מעין זו.מהן זכויות הדיירים?
בתמורה להוספת הדירות אשר יניבו רווח ניכר ליזמים, הדיירים יזכו לדירות חדשות או משופצות.
במקרים היותר פשוטים יבוצע חיזוק של המבנה בלבד ללא תוספות בנייה. במקרים מתקדמים יותר ניתן להקים עד שתי קומות או הרחבה של שטח הקומה מתחת. כמו כן, התמ"א יכולה לאפשר תוספת של מעלית, גם אז זה חורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.חשוב לדעת בנוסף, שמכוח התמ"א מוקנות לדיירים זכויות לפיקוח יישום ההליך בעת הביצוע. פיקוח זה נעשה על ידי גורמים מקצועיים שיפקחו על התהליך.
מטבע הדברים, מתעוררים ניגודי אינטרסים מעת לעת בין היזם לבין הדיירים הרוצים לממש את זכויותיהם המוקנות להם מפי חוק. ייצוג דיירים הולם על ידי גורם מוסמך עונה על דרישה חשובה זו.שמירת זכויות הדיירים
תמ"א 38 הינה תוכנית מבורכת לשם חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה תוך ניצול משאבים ליזמים ולדיירים לשיפור ושיפוץ הבניין ו/או הרחבתו. הליך מורכב זה דורש מומחיות רבה וייצוג אינטרסים מול כלל הצדדים המרובים בהליך זה. לשם הליך אפקטיבי ככל האפשר מומלץ להיוועץ עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום, אשר יידע להכווין ולייעץ באופן המיטבי ביותר עבור הדיירים ולשמור ככל האפשר על רצונותיהם ורווחיהם מול הצדדים, הן במשא ומתן, והן בפיקוח על ההליך היישומי.
כאשר מדברים על חיזוק ושיקום של מבנים, לתוכנית תמ"א 38 יש השפעה מהותית על הביקוש ומחירי הנכסים בשטח התוכנית. כפועל יוצא מכך, יש לכך גם השפעה ישירה על המו"מ בין בעלי דירות ליזמי נדל"ן פרטיים. כיצד יודעים לעמוד על הזכויות בתהליך זה ומהן? מדריך לפניכם.
אולי הכי חשוב, קודם כל צריך להבחין בין פרויקט של תמ"א 38/1, שעשוי להתבצע במסלול חיזוק ובינוי, לבין תהליך הנקרא תמ"א 38/2 הכולל הריסה ובנייה מחדש. בכל תהליך כזה יש יתרונות וחסרונות שונים, אבל גם זכויות דיירים שונות. ומכיוון שהתכנסנו כדי לדבר על תמ"א 38 זכויות הדיירים, בואו נתחיל איתן.
חיזוק ותוספת קומות בתהליך תמ"א 38 זכויות הדיירים
מעבר לכך שהתהליך של תמ"א 38 יכול לכלול את חיזוק הבניין, הדיירים יכולים להיות גם זכאים לתוספת בנייה, קרי תוספת קומות בבניין בתהליך תמ"א 38. לרוב יהיה מדובר בתוספת בהיקף שטח של 25 מטרים רבועים, מה שנתפס כשטח עיקרי לדירה.
במקרים לא מעטים בנייה זו יכולה לכלול בניית ממ"ד בשטח של כ-12.5 מ"ר, אבל חשוב לדעת שלא תמיד יהיה אפשרי לנצל את כל תוספת השטח שאתם או הקבלן מתכננים בביצוע הפרויקט. לא פעם, קיימות מגבלות בנייה לרבות מגבלות של תכנון.
במילים אחרות, בהקשר של תמ"א 38 זכויות הדיירים, לפעמים לא יהיה ניתן לנצל את מלוא הזכויות שלכם, ולו בעקבות סוגיות של אי-יכולת לנצל שטח בנייה. במקרים אלו, הדיירים יצטרכו להסתפק בבנייה כוללת של פחות מ-25 מ"ר, ולעיתים יקבלו תמורה אחרת במקום שטח הבנייה והזכויות שנאלצו לוותר עליהן.
ויתור על שטח בנייה – תמ"א 38 זכויות הדיירים
ישנן תמורות שונות שהדיירים זכאים לבקש מהקבלנים או מהיזמים, במקרים בהם נאלצו לוותר על זכויותיהם לבנייה של עד 25 מ"ר. למשל, הדיירים יכולים להעלות את ההצעה להקים מרפסת בגודל של כ-12 מ"ר, כמו גם להקים מחסן באותו מפלס או בקומת הקרקע.
חשוב לציין, אלו הן תמורות אשר מתווספות מכוח הזכויות של הדיירים בבניין הספציפי, ולא מכוח התמ"א. בתוך כך, במקרים רבים הדיירים הבניין יהיו זכאים לתוספת של התקנת מעלית, כמו גם שדרוג תשתיות שונות בבניין.
מה הזכויות שלכם בתהליך תמ"א 38?
כאמור, דיירי הבניין יהיו זכאים לזכות להתקין או לשפץ את תשתיות הבניין, שזה כולל את תשתיות צנרת המים במבנה, כמו גם את הביוב, החשמל והגז. במקביל לכך, תמ"א 38 זכויות הדיירים כוללות גם את האופציה של שיפוץ חיצוני לבניין, שיפוץ פנימי בלובי, שיפוץ חדר המדרגות ושיקום או שיפוץ הגינה.
חשוב להבין כי מדובר בשיפוץ התשתיות המשותפות של כל דיירי הבניין. במילים אחרות, השיפוצים שמתבצעים בתשתיות מבוצעים אך ורק בתשתיות המבנה עצמו, לא בתוך הדירות של דיירי הבניין המשותף. אם תרצו לשפץ את תשתיות הידרה שלכם, תוכלו לעשות זאת באופן פרטי או כחלק מהתהליך של תמ"א 38, אבל בתוספת תשלום. ברוב המקרים תצטרכו לסגור את זה אישית מול הקבלן שלכם שמבצע את הפרויקט בבניין.
זכויות דיירים תמ"א 38 בכל הנוגע לשיפוץ בתוך הדירות
בין אם אתם עובדים מול יזם כזה או אחר, הוא בדרך כלל יכול להציע גם שיפוצים פנימיים בדירות דיירי הבניין המשותף. זוכרים שדיברנו על תמורות שדיירים מסוימים מקבלים? ובכן, האופציה של השיפוץ הפנימי לרוב תהיה שמורה לדיירים שלא נהנו מקבלת תמורות שונות.
אם הדירה שלכם כבר משופצת מבפנים ואינכם מעוניינים לשפצה, ייתכן שתוכלו לקבל זיכויים אחרים. למשל, החלפת ארונות מטבח, התקנת דוד שמש, דלתות פנים בבית ועוד. אבל חשוב להדגיש, לא מדובר על תמ"א 38 זכויות הדיירים מובנות. במילים אחרות, אלו הן תמורות שאינן באות מכוח תמ"א 38, אלא מכוח סיכום אפשרי מול הקבלן או היזם שלכם.
כדאי לשפץ את פנים הדירה במהלך תמ"א 38?
ישנם יתרונות רבים לביצוע השיפוץ הפנימי של הדירה שלכם כאשר הבניין עובר תמ"א 38. גם ככה כל הבניין נראה ומרגיש כמו אתר בנייה אחד שלם, וזה גם אומר שהרבה מהציוד הנדרש לשיפוץ הדירה שלכם כבר קיים בקרבת מקום.
בפועל, זה אומר שאתם תוכלו לחסוך עלויות משמעותיות אם תחליטו "לרכב על הגל" ולשפץ את הדירה שלכם מבפנים בזמן תמ"א 38. אם אתם סוגרים עם אותו קבלן או יזם שעובד על תהליך התמ"א 38, העובדים שלו נמצאים בבניין שלכם גם ככה, הציוד, חומרי הבנייה ועוד. לפיכך, עלויות התקורה של הקבלן יהיו נמוכות יותר וככה גם המחיר שאתם תוכלו להוציא על העסקה.
הפערים יכולים להתבטא באלפים רבים של שקלים, ולכן, אם לאחרונה בין כה שקלתם לשפץ את הדירה, משך תקופת תמ"א 38 זהו זמן מושלם עבור שיפוץ פנימי בדירה שלכם. אתם תוכלו להוזיל עלויות, תייעלו ותקצרו את כל התהליך בצורות משמעותיות מאוד.
לא מומלץ קבלן חיצוני לשיפוץ דירה בזמן מ"א 38
אם אתם מחליטים לשכור קבלן חיצוני (לא את הקבלן שמבצע תמ"א 38 בבניין אצלכם), חשוב שהוא יעבוד במקביל לקבלן שעובד על התמ"א, ויתאם אתו כל מהלך ופעולה שמתבצעת. באופן כללי, ממש לא מומלץ לשכור קבלן אחר לשיפוץ פנימי של דירה במהלך תמ"א 38.
בוודאות יהיו התנגשויות בין הקבלנים, בעיות של מקרי בלת"מ שונים, צורך קבוע לחפוף בין עבודת הפועלים ולתאם ביניהם וכו'. במילים אחרות, לשכור קבלן חיצוני יהיה מיותר לגמרי. אם כבר יש לכם בבניין קבלן שעובד על תמ"א 38 ואתם מעוניינים שיפוץ פנימי בדירה, קחו את הקבלן הנוכחי.
זכויות הדיירים בנושאי חניה בתהליך תמ"א 38
כאשר מדובר על תמ"א 38 זכויות הדיירים, חובה לדבר על החנייה, שכן לעיתים הנושא הזה יכול להיות טריקי. אם מדובר על פרויקטים כמו חיזוק מבנים ובינוי, היזמים בדרך כלל לא יספקו חניות לדיירי הבניין הנוכחיים. עם זאת, בפרויקטים אלו היזם עשוי להיות מחויב לספק חניה לדיירים החדשים שעתידים להיכנס להתגורר בבניין.
חשוב לדעת, כי במקרים מסוימים הדיירים יצטרכו לוותר על החנייה שלהם לטובת שיפוץ המבנה. למשל, במקרים בהם עד היום הדיירים חנו תחת חניית עמודים, אבל שמם לא היה בטאבו של החנייה. כמו כן, קיימים מקרים בהם הדיירים מחויבים לעבור לפתרונות חנייה אחרים, כמו מכפילי חניות, חנייה ב-2 קומות ועוד.
זכויות דיירים בשכירות בתהליך תמ"א 38
אם אתם דיירים ששוכרים דירה והבניין עובר תמ"א 38, קודם כל אתם צריכים לבדוק מה מצוין בחוזה שלכם לגבי סיטואציה כזאת. אם לא מסוכם דבר, תמ"א 38 זכויות הדיירים הוא נושא שאינו רלוונטי לגביכם. עם זאת, נהוג מאוד להגיע לאיזשהו הסדר מול בעל הדירה, שכן יש לו אינטרס שתישארו בה וככה הוא לא יצטרך לחפש שוכר עבר דירה במצב בעייתי.
ההסדרים שתוכלו להגיע אליהם, למשל, כוללים הוזלת בשכירות למשך התקופה שמבוצע בבניין תמ"א 38. לחילופין, אתם יכולים להישאר לשלם את אותה שכירות, אבל להגיע להסדר עם בעל הדירה שהשכירות לא תעלה אחרי השיפוץ. במקרים רבים שטח הדירה גדל, או שמא נוספת מרפסת, ככה שהשכירות בדרך כלל תעלה גם היא.
