זכויות הניתנות מכוח תמ"א 38

תוכנית תמ"א 38

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מבחינה סיסמית ולכן הינה בעלת סיכון גבוה לרעידות אדמה בשטחה כפי שאירעו במאות השנים האחרונות.

על פי בדיקות שנעשו, מבנים רבים בישראל לא יעמדו בפני רעידת אדמה עתידית. מבנים אלו אינם עומדים בתקן המחמיר שנכנס לתוקפו באמצע שנות השבעים של המאה הקודמת.

מדינת ישראל החליטה להיערך לקראת הרעידה הבאה באמצעות יצירת תוכנית מתאר לחיזוק מבנים ישנים. העידוד לחיזוק המבנה בא לידי ביטוי על ידי מתן תמריצים – זכויות והיתרים לתוספות בנייה.

התמריצים לחיזוק – זכויות בנייה

התמ"א מעניקה שורה של זכויות בנייה לתוספת של יחידות דיור והרחבת דיור של מבני מגורים, יחד עם תוספת של שטחי בנייה למבנים שלא מיועדים למגורים בהליך ישיר של מתן היתר. כל זאת בכדי לתמרץ ולהתגבר על מיצוי הזכויות.

יש לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להכין את תוכנית המימוש. מתן שיקול הדעת לאישור התוספות כפוף לשיקולים שונים כמו שיקולים אורבאניים, סביבתיים ועוד, ועל כן אין כל הבטחה כי מכלול זכויות הבנייה אכן ימומשו במלואם במידה ותיושם התמ"א.

מי זכאי לזכויות בנייה מתוקף תוכנית המתאר?

לא כל מבנה זכאי לזכויות בנייה באופן אוטומטי מכוח התמ"א. על המבנה לענות על שורה של פרמטרים הקבועים בחוק לשם תחולתו ויישמו.

תמ"א 38 נותנת את זכויות הבנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת שנת 1980 ואשר נקבע על ידי מהנדס כי יש צורך לחזק אותם מפני רעידת אדמה עתידית.

חשוב לומר שבמקרים בהם מדובר על פרמטרים אחרים כמו מבנים קטנים (כלומר שטחם פחות מ400 מ"ר וגובהם אינו מעל שני קומות) ניתן עדיין לבצע את התמ"א אבל זכויות הבנייה שיינתנו יהיו מצומצמות יותר.

כמו כן, התמ"א אינה חלה על מבנים מסוימים כמו מבנים מפטור חיזוק, מבנים שנקבעו להריסה או מבנים שהוקמו ללא היתר בנייה.

זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38

על פי תמ"א 38, המיישמים בפועל את התמ"א על המבנה זכאים לסל של זכויות בנייה הניתנים במטרה לתמרץ את הצדדים ליישם את התמ"א ובכך לחזק את המבנה מפני רעידת אדמה , יחד עם פוטנציאל לרווח כלכלי.

תמ"א 38 מאפשרת בין השאר לסגור קומת עמודים, להקים עד שתי קומות נוספות למבנה, ואף להקים קומה חלקית על גג של מבנה. התמ"א מאפשרת אף הרחבה של דירות קיימות. במקרה זה ניתן להרחיב את הדירה הקיימת בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה (המהווה מרחב דירתי מוגן). כמו כן, ניתן לבצע תוספות בנייה נוספות, הוספת מעליות ועוד.

כל יישום של הרחבה וביצוע תוספות בנייה משתנה בהתאם לאופי הבית ומידת התאמתו, ועל כן יש לבחור באפשרות המתאימה ביותר עבור הבניין בשילוב עם רצונות הדיירים הספציפיים.

סייגים לתוספת הזכויות

למרות מתן ההיתרים לזכויות הבנייה, ישנם שורה של סייגים לתוספת של הזכויות. כך למשל לא תותר תוספת בנייה על פי תוכנית המתאר במקרים בהם המבנה יועד לשימור או במקרים בהם החיזוק יגרום לפגיעה בערך אדריכלי או היסטורי. חשוב מאוד לומר כי זכויות הבנייה מותנות בחיזוק המבנים ולא ניתן להעביר או לנצל אותם למטרות אחרות.

זכויות בנייה בתמ"א 38

יישום תמ"א 38 מעניק סל של זכויות בנייה בתמורה לחיזוק המבנה. התמ"א מאפשרת רווח כלכלי ליזם ורווח לדיירים בשיפוץ או בהרחבת הדירה. באמצעות התמ"א ניתן לבצע באופן מוזל שורה של הטבות בנייה המוענקות מכוח החוק.

הליך זה הינו מורכב וכולל בירוקרטיה רבה, ועל כן מומלץ להיוועץ יחד עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום אשר יידע להכווין עבור דרך פעולה מיטבית עבור הדיירים, הן בשלבים המקדימים לביצוע התמ"א, הן בשלב מימוש הזכויות וההסכמים מול היזם, והן בפיקוח על השלבים הביצועיים.

מה זה תמ"א 38?

תמ"א הינה תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד את חיזוקם של מבנים ישנים מרעידות אדמה עתידיות העלולות לפקוד את מדינת ישראל. יישום הוראות התמ"א מאפשרות מעבר לאלמנט החיזוק, גם מתן נרחב של זכויות בנייה שונות המוענקות לדיירים וליזמים המבצעים.

מהן זכויות הבנייה בתמ"א 38?

לאחר קבלת הזכאות לתמ"א ניתן באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר מספר פעולות לשם ניצול זכויות הבנייה במסגרת יישום תוכנית המתאר. נעבור על המרכזיות שבהן:

א. חיזוק מבנה המגורים בלבד אל מול רעידות אדמה עתידיות. זהו בעצם האלמנט הבסיסי שהתמ"א מציעה והוא אינו כולל תוספות מיוחדות.

ב. סגירה ומילוי של קומה מפולשת לשם בנייה עתידית של דירות חדשות. כמו כן, ניתן לנצל את השטח החדש לשם הרחבת דירות בקומה הראשונה של מבנה המגורים. כאן כבר התמ"א מאפשרת ניצול הכולל הרחבת בנייה בקלות יחסית.

ג. תוספת קומות – במסגרת יישום התמ"א ניתן אף להקים שתי קומות נוספות שבהם יהיה ניתן לבנות דירות חדשות. זהו למעשה התמריץ הכלכלי המרכזי של היזמים והקבלנים לעשות את ביצוע התמ"א. בתמורה לעבודתם ולחיזוק המבנה, יזכו היזמים בהתאם להסכם קודם לחלק מן הזכויות בבנייה החדשה. יש לציין שאפשר לנצל את הבנייה העליונה גם באמצעות של הרחבת שטח הקומה מתחת, או אפילו בהקמת אגף נוסף שיהיה בגודל של שתי קומות טיפוסיות לאותו מבנה מגורים.

ד. אפשרות נוספת היכולה להתאפשר באמצעות התמ"א הינה להקים קומה חלקית נוספת בשטח של עד ממחצית שטח הקומה מתחתיה. היתרון הטמון בדרך זו בא לידי ביטוי ששטח זה יוכל לשמש להוספה של יחידות דיור או להרחבה של דירות בקומה התחתונה.

ה. חיזוק המבנה והרחבה של יחידות הדיור הקיימות אפשרי בתוספת של ממ"ד (בחישובי ברוטו ונטו המופיעים בפירוט בתקנות).

זכויות בנייה נוספות מכוח התמ"א

מעבר להרחבת הבנייה או תוספת הקומות, הוראות התמ"א כוללות זכויות בנייה גם באלמנטים נוספים של מבנה המגורים:

א. תוספת מרחבים מוגנים – במסגרת התמ"א ניתן לבצע תוספת של מרחבים מוגנים למבנים.

ב. מעלית – התמ"א מאפשרת תוספת של מעלית, גם במקרים בהם בנייתה תהיה באופן שחורג מקווי הבנייה הרגילים של אותו מבנה.

ג. חניה – על פי הוראות התמ"א, יש להציג פתרון חנייה אשר יעלה בקנה אחד עם דרישות הוועדה המקומית, ויאפשר חניה נאותה לדירות החדשות, יחד עם פתרון חניה למקומות החניה שנלקחו מבעלי הדירות הישנות. חשוב לציין כי במקרים אלו ניתן לפטור את הבניין מחיוב זה במקרים בהם המצב לא מתאפשר לדעת הוועדה המקומית.

ד. עיצוב – כל תוספת של בנייה צריכה להיות מתאימה לעיצוב הקיים של המבנה מראשיתו.

סיוג זכויות הבנייה

חשוב לציין כי זכויות הבנייה שמנינו לעיל יהיו תקפות רק לבנייני מגורים אשר ענו על מכלול הפרמטרים הקבועים בחוק לשם קבלת אישור התמ"א. כך למשל במקרים בהם מדובר בבניינים אשר אינם משמשים לבנייני מגורים, ניתן יהיה ליישם את הוראות התמ"א באופן מוגבל וחלקי בלבד. במבנים אלו למשל, תהיה אפשרות לאשר תוספת של קומה אחת או תוספת של אגף בשטח קומה טיפוסית רק באישור של הוועדה המקומית ולא מעבר לכך.

יצוין כי במסגרת התמ"א ניתן אף להרוס את הבניין הדרוש חיזוק, ולהקים אותו מחדש בתוספת של זכויות הבנייה.

תמריץ לבנייה

תוכנית תמ"א 38 מהווה פתרון יעיל ואפקטיבי לחיזוק מבנים המשלב מתן זכויות בנייה נרחבות לאותם בניינים. הקלות במתן זכויות הבנייה יוצרות תמריץ כלכלי לצדדים וליזמים ליישם את הוראות התמ"א.

לאור מורכבות התנהלות התחום וריבוי הצדדים והאינטרסים בתחום זה, מומלץ להיוועץ יחד עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום אשר יכווין וייעץ את דרך ההתנהלות האופטימאלית ביותר עבור הלקוח הספציפי.

מזה שנים ידוע כי ישראל נמצאת בסכנה של רעידת אדמה חזקה. כחלק מההיערכות לתרחיש שכזה, קמה תמ"א 38 – תכנית לחיזוק מבני מגורים מפני רעידת אדמה.

על פי התכנית, כל מבנה מגורים בן 2 קומות ומעלה, אשר נבנה לפני 1975, יכול לעבור עבודת חיזוק על ידי קבלן, ללא עלות מצד הדיירים.

מלבד חיזוק המבנה, מקבלים הדיירים גם הטבות נוספות, המעלות את שווי הדירות בעשרות אחוזים. בין ההטבות: חידוש הגינה, שיפוץ הלובי, הוספת מעלית לבניין והוספת מרפסת לכל דירה.

שכרו של הקבלן במסגרת תמ"א 38 אינו מגיע מכיסם של הדיירים, אלא ממכירת דירות על גג הבניין. במה דברים אמורים? תמורת עבודות החיזוק והשיפוץ, מוסרים דיירי הבניין לקבלן את זכויות הבנייה על גג המבנה.

הקבלן בונה מספר קומות של דירות, בהתאם לאישור שקיבל, אותן הוא מוכר, כאשר כספי המכירה, אמורים לכסות את הוצאות חיזוק המבנה והשיפוץ ולהותיר את הקבלן עם רווח נאה בכיסו. על פניו, נשמע כי מדובר בעסקה משתלמת עבור שני הצדדים, האם זה כך?

תמ"א 38 – טובה לדיירים?

מטרתה המרכזית של תמ"א 38, היא לדאוג לביטחונם של כל אותם תושבים, המתגוררים בבניינים, אשר נבנו שלא לפי התקן המחמיר של עמידות בפני רעידת אדמה. מבני מגורים אלו, מצויים בסכנה אמיתית של קריסה, במקרה של רעידת אדמה חמורה.

בשל העובדה כי העלויות של חיזוק בניין מגורים הן גבוהות מאוד, רקמה הממשלה תכנית אשר תאפשר לדיירים לקבל מבנה מוגן, ללא עלות מצדם. כמו כן, על מנת לעודד את התושבים להצטרף לתכנית, נקבע כי הקבלנים המבצעים את עבודות החיזוק, יעניקו גם הטבות נוספות, אשר ישביחו את ערך הנכס.

היות והדיירים אינם צריכים לשלם עבור עבודות החיזוק והשיפוץ והם גם מקבלים נכס אשר ערכו עלה, מדובר בעסקה משלמת ביותר עבורם. האם כך הם פני הדברים עבור הקבלן?

 כדאיות כלכלית לקבלן

בעסקאות של תמ"א 38, מובן לחלוטין כי הדיירים יוצאים נשכרים מאוד, שהרי הם מקבלים מבנה מחוזק ועמיד בפני רעידת אדמה והמשמעות היא ביטחון אישי ושמירה על חייהם. מעבר לזאת, הם זוכים בהשבחת הדירות שלהם, ללא עלות מצדם.

הצד השני לעסקה, הקבלן, מקבל את זכויות הבנייה על גג המבנה, כך שהוא יכול לבנות דירות ולמכור אותן וגם הוא, לכאורה, אמור להיות שמח בחלקו. אולם, מאז יצא פרויקט תמ"א 38 לדרכו, טענו קבלנים רבים כי מרבית האישורים שניתנו להם – בניית קומת מגורים אחת או שתי קומות מגורים, על גג המבנה, אינה מקנה להם רווח כלכלי.

עבודות חיזוק מבני המגורים, יחד עם עבודות השיפוץ הרבות ותוספות הבנייה, עלותן רבה והקבלנים טוענים כי אינם יוצאים נשכרים דיים ממכירת הדירות שעל גג המבנה.

הדבר נכון לגבי דירות הנמצאות במקומות בהם ערך הקרקע גבוה, למשל כמו בתל אביב או ברמת גן, שם יכול הקבלן לדרוש מחיר גבוה יחסית על כל דירה ובוודאי במקומות בהן ערך הקרקע נמוך יחסית, למשל, באזורי הפריפריה, שם הקבלנים מוגבלים יותר במחיר שהם יכולים לדרוש עבור הדירות שבנו.

מצב זה, של אי כדאיות כלכלית, עצר את נכונות הקבלנים להתקשר בעסקאות תמ"א 38, דבר אשר עבור הממשלה והרשויות המקומיות, אינו בא בחשבון, לאור חשיבותה של תמ"א 38 לבטיחות תושבי המדינה.

אי לכך, ביותר ויותר ערים ושכונות שבהם אין כדאיות כלכלית, ניתנת כיום, תוספת ניכרת לזכויות הבנייה. הרשויות המקומיות מעניקות לקבלנים, אישורים לבניית שלוש, ארבע ואף חמש קומות מגורים. זאת על מנת שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית גם עבורם.