כאשר כל אחד ואחת מאיתנו ניגשים לרכוש דירה, ברוב מוחלט של המקרים אנו עושים זאת באמצעות מימון בנקאי המתקבל בדמותה של הלוואת משכנתא.
בהחלט היה ניתן לצפות מהבנקים שיהיו הגורם המרכזי במימון הפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושדרוגם הכולל, אך בפועל אלו לא משתוקקים כיום להיכנס לתחום, מסיבות שונות. מימון בנקאי לתמ"א 38 כן קיים ויש פרויקטים שכבר מבוצעים עם כסף מהבנקים, אך לא בהיקפים המצופים.
בשוק העסקי והפרטי כאחד, הבנקים הם הגורם המממן העיקרי והגדול ביותר, הן מבחינת היקף העסקאות והן מבחינת סך כל הסכומים. יתכן כי בעתיד הקרוב כן נראה את הבנקים מספקים יותר אפשרויות מימון לתמ"א 38. בנוסף לבנקים, הגופים המוסדיים צפויים להיכנס במידה כזו או אחרת למימון פרויקטים – בעיקר דרך השקעה בקרנות השקעה המתמחות בביצוע פרויקטים של תמ"א 38.מדוע הבנקים לא מציעים מימון נרחב לתמ"א 38?
הבנקים כמובן רוצים לספק הלוואות ולהרוויח מהן, כך שיש להם סיבות טובות מבחינתם שלא להיכנס לתחום של מימון בנקאי לתמ"א 38 בצורה מסיבית ומשמעותית.
סיבות אלו כוללות למשל את העילה כי פרויקטים אלו הם לרוב קטנים יחסית ובהיקף ממוצע של 7-13 מיליון ש"ח, בנוסף מדובר על פרויקטים מורכבים מבחינת הכדאיות הכלכלית שלהם והרגולציה הישראלית ופעמים מסוימות הבנק רואה בעסקאות אלו מסוכנות מדי – גם בגלל היעדר ניסיון עמוק של יזמים כי זוהי תכנית חדשה יחסית.יתרון של מימון בנקאי לפרויקט תמ"א 38
כאשר אנו מדברים על מימון בנקאי לתמ"א 38 הכוונה היא למימון אותו משיגים היזמים מהבנקים. כאשר הדיירים בעלי הדירות מעבירים את ביצוע הפרויקט ואת זכויות הבנייה ליזם שבאופן עקרוני נוטל את הסיכון הפיננסי על עצמו בתמורה לרווח מהשבחת הבניין ומכירת הדירות הנוספות. כך, שהיתרונות של מימון תמ"א 38 דרך הבנקים קשורים לעובדה זו.
- כאשר יזם מקבל מימון בנקאי לתמ"א 38 המשמעות עבור בעלי הדירות בבניין היא שהבנק ביצע את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ומצא אותו מתאים לביצוע פרויקט – אחרת הבנק לא היה מוכן להעניק מימון עקב סיכון גבוה מדי.
- באופן כללי, בעת קבלת מימון בנקאי לפרויקט תמ"א 38 נפתח לטובת הפרויקט חשבון מיוחד, כך שניתן להשתמש בכספים בו רק לטובת הפרויקט וגם הרווח מהפרויקט משועבד לבנק במסגרת חשבון זה – זה מקנה ביטחון רב יותר לדיירים ולבנק עצמו.
- במסגרת הענקת המימון, הבנק מפעיל שמאי מטעמו המלווה את הפרויקט באופן שוטף, השמאי בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומתריע לבנק ולדיירים על חריגות בפרויקט.
- מימון בנקאי לתמ"א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לדיירים הקיימים לגבי השלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין.
דרישות הבנקים
לפני הענקת מימון בנקאי תמ"א 38, הבנק הרלבנטי עורך כמובן בדיקות אודות היזם שיבצע את הפרויקט ואודות הפרויקט עצמו מבחינת היתכנות וכדאיות כלכלית. היזם נדרש להעמיד הון עצמי מסוים (יכול לבוא גם מהדיירים עצמם במקרים מסוימים).הבנק מלווה למעשה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. הבנק דורש לצורך המימון לתמ"א 38 שעבוד של זכויות הבנייה בפרויקט, כאשר הזכויות הן רכוש בעלי הדירות בבניין ולכן יש להגיע להסדרה נכונה של הנושא בין הבנק לדיירים וליזם עצמו, כך שיש שעבוד לטובת הבנק של כל הדירות החדשות שייבנו בפרויקט. הבנק יכול גם לדרוש ביטוחים מתאימים לפרויקט ולקריסה אפשרית של המבנה בעת העבודות.
