תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה היא חיזוק מבנים כך שיהיו עמידים לרעידות אדמה ובמידה מסוימת גם לפגיעות של טילים.
תמ"א 38 מיועדת למבני דירות, שנבנו לפני 1980 – השנה בה נכנס לתוקף תקן הבנייה לרעידות אדמה – כך שמדובר על עשרות אלפי נכסים בישראל. תכנית המתאר הארצית 38 כוללת מודל ייחודי, המדינה רוצה לעודד ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים אך ללא השקעה ישירה מצידה. לכן לדיירים במבנים הרלוונטיים ניתנות זכויות בנייה לתוספת דירות במבנה ו/או הגדלת הדירות הקיימות לצד זכויות והטבות נוספים, "בתמורה" לחיזוק המבנה.
התכנית הושקה בשנת 2005 אך לא הצליחה לצבור תאוצה וכמעט שלא בוצעו פרויקטים. לאחר שני תיקונים משמעותיים בתמ"א והכנסת שיפורים משמעותיים ההופכים את הפרויקטים לכלכליים ורלוונטיים הרבה יותר נראה כי תמ"א 38 סופסוף הופכת לפיתרון המשמעותי שקיוו לו.מבנה תמ"א 38 והמודל שעל פיו התכנית עובדת יצר מציאות בה בפועל הדיירים במבנים המתאימים מעבירים את זכויות הבנייה, את ביצוע הפרויקט וכמובן את מימונו הפיננסי ליזמים חיצוניים המתמחים בתחום זה.
כך הדיירים מקבלים בניין משודרג, משופץ, הכולל תוספות איכותיות המגדילות את ערך הדירות וכמובן מחוזק לקראת רעידות אדמה ובתמורה היזם בונה עוד דירות במבנה ומוכר אותן לטובת כיסוי העלויות והשאת רווחים. אך בפועל זכויות הבנייה ניתנות לדיירים בעלי הדירות עצמם, כך שבהחלט אפשרי באופן תיאורטי ומעשי לבצע מימון עצמי של פרויקט תמ"א 38.בחירה מורכבת המחייבת הכנה יסודית
מימון עצמי על ידי הדיירים של פרויקט תמ"א 38 הוא אפשרי הן מבחינת הגדרות התכנית והן מבחינה מעשית. אך בניין דירות (קרי, בעלי הדירות שבו) שמחליט לקחת על עצמו פרויקט כזה חייב להבין את המורכבות הכרוכה בדבר ולבצע עבודת הכנה יסודית.
פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט הנדסי לא פשוט המחייב מקצועיות והבנה בתהליכי חיזוק, יש להשיג את הסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, התכנית מצריכה אישורי בנייה מתאימים, יש לדעת כיצד לנצל במלואן את זכויות הבנייה, לסגור את החוזים מול קבלני ביצוע וכן הלאה.מעבר להיבטים הטכניים וההנדסיים של פרויקט תמ"א 38, קיים כמובן כל הנושא הפיננסי של השגת ההון הדרוש לביצוע הפרויקט, השגת הלוואות מגורמים פיננסיים לצד הקצאת הון עצמי של הדיירים ולבצע את כל ההגנות הנדרשות מעסקה בסדר גודל כזה.
באופן כללי, פרויקט תמ"א 38 כולל עלות ממוצעת של 8-12 מיליון ש"ח, תלוי בגודל הבניין, מהות החיזוקים וכמובן מהות השדרוגים. מימון עצמי ע"י הדיירים יכול לכלול בניית דירות נוספות (עד 2.5 קומות תוספת לבניין) ומכירתן בשוק החופשי לכיסוי העלויות ויצירת רווחים לדיירים או שהוא יכול לכלול הגדלת הדירות הקיימות ושדרוגן כך שערך הנכס יעלה עבור כל בעל דירה.נקודות למחשבה והתייחסות
- השגת מימון בנקאי לפרויקטים של תמ"א 38 היא קשה ומורכבת יחסית עקב סיבות שונות. לכן לקבוצת דיירים חסרת ניסיון בתחום יכול להיות מורכב ומסובך להשיג הלוואות בנקאיות לפרויקט.
- מאוד חשוב ומומלץ להתקשר עם יזם / קבלן בעל ניסיון בביצוע מלא של פרויקטים במסגרת תמ"א 38, אך התקשרות כזו כאשר הפרויקט הוא במימון עצמי של הדיירים יצריך תשלום ליזם ויש גורמי מקצוע שלא ישתלם להם להיכנס לפרויקט ללא תמריץ הרווח היזמי של קבלת זכויות הבנייה על שמם.
- קרנות המימון לתמ"א 38 שפעילות בישראל דורשות תנאי סף מחמירים מאוד לצורך ליווי פיננסי של פרויקטים, תנאי סף שלא בטוח שפרויקט תמ"א 38 במימון עצמי של הדיירים יכול לעמוד בהם.
האם זה משתלם?
מימון עצמי על ידי הדיירים של תמ"א 38 הוא אפשרי למרות המורכבות, אך זה מחייב ניסיון והקפדה יתרה על הפרטים וחוזי ההתקשרות השונים, לצד המלצה לליווי מקצועי של גורם מנוסה בתחום. בפועל זוהי אסטרטגיה שכמעט ואף בניין מתאים בישראל לא נקט או נוקט בה.
ראו גם: קבוצת רכישה לתמ"א 38
