מהו מס שבח?

מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא החלופה של תחום הנדל"ן למס רווח ההון המיושם למשל על רווחים בבורסה ועל רווחים פיננסיים שונים.

המס מוכר לכל מי שמכר או מבקש למכור נכס מקרקעין (דירת מגורים למשל) וכמו כן ניתן לשמוע עליו בשיח הציבורי בהקשר לפטורים מתשלום המס במצבים מסוימים ואף במסגרת המאמצים לצנן את מחירי הדיור המאמירים בשוק הישראלי או שיפור התמריצים לפרויקטים רוחביים דוגמת תמ"א 38 למשל.

מס שבח, במהותו, מחושב על כל רווח ההון שנוצר עקב מכירת נכס נדל"ני כלשהו – נכס פיזי וגם קרקע לצורך העניין – או מכירת מניות בתאגיד מקרקעין.

חישוב מס שבח הוא מורכב יחסית, לעומת מס רווח ההון הרגיל המיושם על רווחים מהשקעות בבורסה למשל. זאת בשל הגדרות רשות המיסים ליישום חבות המס ובנוסף מצבים המקנים פטור מלא או חלקי ממס שבח מקרקעין.

המס נגבה מהצד המוכר בעסקת נדל"ן / מקרקעין על ידי רשות המיסים. החוק שמתוקפו מחושב ומיושם מס שבח הוא חוק מיסוי מקרקעין. את המס משלם באופן עקרוני (למעט במצב פטור כמובן) אדם פרטי המוכר דירת מגורים וגם קבלן המוכר דירה חדשה או קרקע לבנייה.

מהותו של מס השבח על עסקאות מקרקעין

מס שבח מהווה את דרכה של מדינת ישראל לקחת את "חלקה" בעליית ערך הנכס ממועד רכישתו ועד מועד מכירתו. בדיוק כמו שהמדינה גובה מס הכנסה על הכנסות מעבודה או מס חברות על רווחי תאגידים, כך היא גובה מס גם על רווחים מעסקאות נדל"ן.

שיעור וחישוב מס שבח

כאמור, מס שבח הוא מס מורכב מבחינת קביעת שומת המס, כך שהציבור פעמים רבות נותר מבולבל ובחוסר ודאות לגבי הסכומים שיהיה עליו לשלם במסגרת עסקת המכירה הספציפית.

ישנן מסגרות שונות המקנות פטורים חלקיים או מלאים מתשלום מס שבח וכמו כן יש משמעות למועד רכישת הנכס ומכירתו – כולל מצבים בהם פטור אחד יקנה פיתרון כדאי יותר כלכלית לעומת יישום פטור אחר.

שיעורי המיסוי במסגרת מס שבח מקרקעין השתנו מאוד לאורך השנים, כאשר החישוב הסופי כולל במקרים רבים כמה שיעורי מיסוי בהתאם לשנים הרלוונטיות:

  • 48% מס שבח עד 07/11/2001.
  • 20% מ07/11/2001 ועד ה-31/12/2011.
  • 25% החל מה-01/01/2012 ואילך.
כך שבעלים של דירה שנרכשה בשנת 1998, לצורך העניין ורק כדוגמא, המבקש למכור אותה יצטרך ליישם חישוב לצורך תשלום מס השבח המשקלל את שיעורי המיסוי השונים בהתאם לשנים המתאימות – שומת המס נקבעת ממועד הרכישה ולא רק לפי מועד המכירה!

בנוסף, החוק מתיר לנכות מהרווח הנוצר מעסקת המכירה הוצאות שונות המפחיתות את חבות המס. זה משמש בעיקר לניכוי הוצאות מימון על הנכס, למשל משכנתא, הלוואות אחרות, עו"ד וכמו כן הוצאות השבחה שהיו לאורך השנים (משיפוצים או הרחבות למשל).

כאשר הנכס הנמכר התקבל בירושה או כמתנה, חישוב מס שבח משתנה וכולל שיקולים אחרים מעבר למה שצוין לעיל.

פטורים ממס שבח

במקרים יחסית רבים מיושם פטור ממס שבח על עסקאות מכירת מקרקעין, כולל אפשרות לקבלת החזרי מס במקרים של שומת מס גבוהה מדי או אי ניצול פטור. כך, מי שמוכר דירת מגורים ראשונה (משפרי דיור למשל) זכאי לפטור ממס שבח.

עד ינואר 2014 מוכרי דירות להשקעה יכלו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים, החל מ-2014 שיעור המס יעלה ל-25% עבור משקיעים.

מקרה נוסף של פטור מס שבח שהולך והופך רלוונטי יותר הוא בגין עסקאות תמ"א 38. בעסקאות מכירה של דירות בבניינים שעברו תמ"א 38 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), ניתן לקבל פטור ממס השבח עבור מרכיב העסקה הנובע מזכויות הבנייה המיוחדות של התמ"א. כך שהפטור יכול להיות מלא אך לרוב יהיה חלקי ויתייחס רק לרווח ההון בגין זכויות הבנייה המיוחדות והתוספות לדירה בפרויקט תמ"א 38.

קבוצת עידן התחדשות עירונית
קבוצת עידן התחדשות עירונית

ביצוע פרויקטים למגורים והתחדשות עירונית בסטנדרטים הגבוהים ביותר.
עשרות שנות ניסיון בביצוע מגוון רחב של פרויקטים מאפשר לכם לישון בשקט ולדעת שהבית שלכם בידיים טובות .

שתפו את המאמר:

צרו איתנו קשר:
התקשרו עכשיו