קבוצות הרכישה הן בהחלט לא טרנד חדש במדינת ישראל. האפשרות להתאגד בקבוצה על מנת להשיג הנחות ברכישה קבוצתית של מוצרים שונים – אינה חדשה אף היא. יחד עם זאת, החיבור בין הרכישה הקבוצתית לבין תמ"א 38 הוא בהחלט חדש והוא מהווה זריקת מרץ אפשרית לתחום הבינוי וחיזוק המבנים בישראל.
משתפרים עם הניסיון
התוכנית לחיזוק מבנים, זו הידועה בשם תמ"א 38, עברה במהלך שנות קיומה מספר תיקונים ושיפורים. בין השיפורים ניתן למצוא את הגדלת זכויות הבניה הניתנות לדיירים, האפשרות לבצע חיזוקים גם לבניינים נמוכים במיוחד (דבר שכבר אושר על ידי הוועדה לתכנון ובניה באזור תל אביב, למשל) וכן אפשרות לביצוע הרס מוחלט של המבנה בתמורה להקמתו מחדש באישור מהיר ועם מלוא זכויות הבניה הנוספות.בעוד חלק ניכר מהשיפורים והחידושים בענייני תמ"א הינם חידושים שהגיעו באמצעות חקיקה ותקנות רשמיות, בעת האחרונה מסתמן חידוש נוסף שמגיע דווקא מהשטח – בתחום של ייזום חיזוקי המבנים.
כאן מדובר על התהוות של קבוצות רכישה שמבקשות לשלב כוח צרכני, תקנות בניה לחיזוק מבנים והקלות מס שונות, וכל זאת בכדי להגיע לדירה חדשה במחיר משתלם.יוזמה מקורית
כאשר מדובר על קבוצת רכישה בתחום התמ"א ניתן למצוא שני סוגים של קבוצות כאלה.
- קבוצה מסוג אחד היא כזאת שחוברת ליזם קיים בתחום. כאן, קבוצת הרכישה משלמת מקדמה ליזם, מקדמה שמאפשרת לו להתחיל בעבודות חיזוק המבנה ולהמשיך משם לבניית יחידות הדיור הנוספות. יש לציין שקבוצת הרכישה הופכת לשותפה של היזם ובתוך כך היא מקבלת הטבות שונות, בין היתר בתחום המיסוי.
- קבוצה מסוג שני דומה מאוד לקבוצה הקודמת אלא שכאן היא לוקחת על עצמה את תפקיד היזם, במלואו. לרוב, קבוצה כזאת תיעזר באנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחום זה, אולם אלה ישמשו כגורמים מייעצים או מלווים בלבד. דבר זה יכול לאפשר חיסכון ניכר יותר בעלויות אך גם מביא לאחריות רבה יותר, שלא כולם מעוניינים בה.
מדוע זה כדאי?
קבוצת רכישה הינה תהליך שמאפשר לרוכשים לזכות בדירת מגורים חדשה לכל דבר, באזור מבוקש, ותוך חיסכון משמעותי בעלויות. מכיוון שבחלק גדול מהמקרים מדובר על רוכשים שמתלווים ליזם מקצועי, עולה השאלה מהו מקור הרווח של היזם – מדוע כדאי לו לצרף אליו גורם נוסף שמקזז לו מהרווחים.התשובה טמונה ביכולת להתניע פרויקט נדל"ני כזה. יותר ויותר דיירים שמבקשים לחזק את מבנה המגורים שלהם דורשים מהקבלן ערבויות והוכחה לאיתנות פיננסית. ההתקשרות עם קבוצת רכישה מאפשרת ליזם לגייס בקלות את ההון להשלמת החיזוק הנדרש.
כאשר מוסיפים לכך את ההון המצוי בידיו של איש הנדל"ן ניתן להבין כיצד מתאפשרת השלמת התהליך, בלי להגיע למצב של קשיי נזילות או של פשיטת רגל.נלחמים בעליות המחירים
התהוות קבוצות הרכישה בנדל"ן בכלל ובתמ"א 38 בפרט נובעות מהעלייה במחירי הדיור, שנדמה שאיננה מתכוונת להפסיק. כיום, לאחר שכבר נצבר די ניסיון בפרויקטים מוצלחים וכאשר קל יותר להבדיל בין יזמים איכותיים לבין מי שאינם כאלה, השוק הבשיל להיווצרות טבעית של קבוצות רכישה. באמצעות התאגדות שכזאת מצליחים הרוכשים לחסוך בכמה היבטים.
- החיסכון הראשון נובע מכך שמוענקת להם הנחה במחיר הדירה מאת היזם עצמו. החיסכון יכול להגיע למעל עשרה אחוזים, פער לא מבוטל לאור מחירי הדירות הנוכחיות.
- חיסכון נוסף נובע באמצעות ניצול הטבות מס שונות שמתאפשרות בפרויקטים של חיזוק מבנים. מכיוון שהיבט המס במחירה של דירה חדשה הינו מהותי, דבר זה מהווה יתרון של ממש. החיסכון יכול להתבטא בהיבטים שונים – החל מרכיב המע"מ וכלה במס רכישה.
