מהו התנאי החוקי לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38?
ביצוע עבודות שיפוץ בבניין מגורים, בהתאם לתמ"א 38, יכול במקרים רבים להפוך לעניין מסובך ומתסכל עבור כל המעורבים, ובפרט עבור דיירי הבניין עצמו. על פי חוק, על מנת לבצע עבודות שיפוץ בבניין מגורים קיים, יש ראשית להשיג את הסכמתם של לפחות שני שליש מהדיירים (66%), כאשר במידה וזו אינה מושגת, לא ניתן לבצע את עבודות השיפוץ.
עם זאת, קיימים מקרים רבים בהם, חרף השגת ההסכמה בהתאם לדרישות החוק, קיים מיעוט, ולעיתים אף דייר אחד, אשר מתנגד בתוקף לביצוע התוכנית. אף שמבחינה חוקית אין מניעה לביצוע התוכנית במצב זה, הרי שבפועל העניין מסובך יותר.כיצד דייר אחד יכול למנוע את ביצוע התוכנית?
במקרים רבים, חוסר הסכמה של דייר אחד בלבד, עלול לסכל את ביצוע השיפוצים באופן מוחלט. בין היתר, באפשרותו של כל דייר להגיש ערר על החלטת השיפוצים לוועדת ערר מחוזית, אשר בידה להכריע בנושא. כמו כן, גם במקרים בהם וועדת הערר פוסקת בעד ביצוע העבודות, הדייר הסרבן יכול לשכור את שירותיו של עורך דין, ולהערים מכשולים משפטיים שונים, טרם ביצוע העבודות ובמהלכן.
במצב עניינים זה, תהליך השיפוצים הופך לסוגיה מסובכת מבחינה ביצועית ומשפטית, והדבר מחייב כניסה למאבק משפטי רחב, אשר בהתאם למקובל בהליכים משפטיים בישראל, ימנע את ביצוע השיפוצים לזמן ארוך, ויטיל מעמסה כלכלית כבדה על כלל המעורבים בסוגיה, כלומר שאר דיירי הבניין.במקרים רבים, סירוב עקשני של מספר דיירים, או לחילופין דייר אחד לביצוע העבודות, פוגע לא רק בכיסם של שאר הדיירים, אלא גם במרקם החיים בבניין המשותף. קיימים מקרים בהם מחלוקת לגבי ביצוע השיפוצים הובילה אף לסכסוך ממשי בין הדיירים, אשר אף התדרדר לאלימות ולפגיעה פיזית בדיירי הבניין. מאחר ובמרבית המקרים דיירי הבניין מקיימים יחסי שכנות ביניהם, אשר נמשכים לרוב זמן רב לאחר ששאלת השיפוצים יורדת מהפרק, מדובר בסוגיה בעלת משמעות עליונה להמשך החיים המשותפים בבניין, ומשכזו, יש לנסות ולהתמודד עמה מוקדם ככל האפשר.
מה עושים עם קבוצת דיירים, או לחילופין דייר סרבן?
בכל מקרה בו מיעוט מבין הדיירים מתנגד לביצוע התוכנית, מסיבות אלו ואחרות, קיימת חשיבות עליונה, עוד טרם גלישה לאיומים הדדיים ולתביעות משפטיות, לנסות ולקיים דיאלוג הדדי בין שני הצדדים.פעמים רבות, גם אם הדבר לא נראה כך ממבט ראשוני, ההתנגדות לביצוע העבודות מבוססת על נימוקים כבדי משקל, אשר בחינה שקולה שלהם עשויה להוביל להחלטה משותפת על דחיית השיפוצים.
מסיבה זו, אין תחליף לשיחה בגובה העיניים, החשיבות שבשמירה על יחסי שכנות תקינים נדרשת לעמוד תמיד לעיני הדיירים, חרף התלהטות היצרים, שכן פגיעה ביחסי השכנות גובה מחיר גבוה במיוחד מכלל הדיירים.עם זאת, קיימים מקרים בהם קבוצת המיעוט ממשיכה להתנגד לעבודות, ומטעמים שאינם רלוונטיים מבחינת שאר הדיירים (בין היתר חשדנות עקרונית מביצוע העבודות). במקרים כאלו, ייתכן שניתן לשקול ביצוע שינויים מינוריים בתכנית העבודה, באופן אשר יפחית ככל הניתן את ההשפעות של השיפוצים על הדייר עצמו.
מטבע הדברים, השגת הסכמה גורפת באשר לביצוע עבודות השיפוצים בבניין, אינה תמיד אפשרית. עם זאת, באמצעות קיום דיאלוג בין הצדדים, ניתן פעמים רבות להשיג ולו "הסכמה בשתיקה" מצד קבוצת המיעוט. בכל מקרה, גם במקרים בהם נראה כי מדובר במטרה אבודה, חשוב להקפיד על ניהול דיאלוג ישיר, ובגובה העיניים, בין הצדדים השונים, וזאת טרם כניסה להליכים משפטיים מורכבים ויקרים, לכל הצדדים.ראו גם:
שלבים של תמ"א 38
