כל פרויקט של תמ"א 38 נועד להשיג מטרה מרכזית אחת – להביא לחיזוקו של בניין ישן לצורך השגת עמידות טובה יותר בפני רעידות אדמה.
לפני שמבצעים תמ"א 38, חשוב להבין שמדובר על עסקה מורכבת, שבה יהיו מעורבים כמה וכמה גורמים. מורכבות הפרויקט איננה רק מהבחינה הקבלנית – ביצועית. יש עוד נקודות רבות שמצריכות התייחסות וזהירות. בשורות הבאות נבחן את משמעות הבחירה ביזם הנכון ואת משמעות הליווי המשפטי המתאים.
בחירת היזם המתאים
הדבר העיקרי שמחייב תשומת לב רבה וזהירות מופלגת מצד דיירי הבניין המועמד לביצוע תמ"א 38 הוא בחירת היזם. למרות שניתן בהחלט ליזום פרויקט של חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה מטעם הדיירים עצמם, שיכולים לקחת על עצמם גם את מימון החיזוק, בפועל הדבר הזה כמעט ולא מתרחש.למרות חשיבות החיזוק, מרבית אזרחי ישראל אינם מעוניינים לממן באופן עצמאי את ביצועו. לכן, כדי לקדם את החיזוק מקובל יותר להיעזר בשירותיו של יזם, שמטפל בהיבטים כמו:
- יצירת קשר עם קבלן מבצע – לצורך חיזוק ולצורך תוספות בניה גם יחד. תוספות הבניה נועדו לממן את ביצוע החיזוק ושיפורים נוספים כגון התקנן מעלית, שיפוץ הלובי וכיוצא באלה.
- השגת אישורים מתאימים לביצוע התמ"א – למרות שבמהלך השנים יושמו הקלות ביורוקרטיות רבות, עדין – השגת כל האישורים איננה דבר של מה בכך.
- השגת מימון בנקאי לביצוע העבודות.
- קבלת הסכמת הדיירים לביצוע העבודות.
- יש יזמים בעלי ניסיון מוצלח בפרויקטים קודמים.
- יש יזמים בעלי ניסיון ניכר בתחום הנדל"ן, מעבר לתמ"א 38.
- ישנם יזמים שאינם בעלי ניסיון בתחום ושיכולים להתקשות להרים פרויקט בסדר גודל כזה.
נטישה וגלגול
לא מומלץ להתקשר בחוזה עם יזם לפני שבודקים את מידת ניסיונו ואת בקיאותו בתחום. תמיד עדיף לבחון הצעות של כמה וכמה יזמים, ולא למהר לחתום על חוזה עם יזם שמבטיח גדולות ונצורות.
מסתבר שתופעה בלתי צפויה התרחשה בשנים האחרונות בלא מעט מקרים, של יזמים שנטשו את העבודה באמצע ונעלמו. לרוב, מדובר על יזמים ללא ניסיון, כאלה שלא הצליחו לקבל מימון בנקאי או שכשלו בהיבטים אחרים של מימוש הפרויקט. במקרים אחרים ידוע על יזמים שמכרו את הפרויקט הלאה, ליזמים אחרים ובלשון מקצועית – גלגלו את העסקה ליזם אחר.כדי למנוע ככל שניתן התרחשות מקרים שכאלה, חשוב מאוד לבחון בשבע עיניים את החוזה שעליו חותמים עם היזם ועדיף לעשות זאת תוך ליווי משפטי מתאים.
ההסכם הנכון במקום הנכון
גם אחרי שמוודאים את הרקע של היזם, חשוב לחתום על חוזה רק לאחר התייעצות וליווי משפטי. למרות שלכאורה הדיירים אינם משלמים מכיסם על ביצוע תמ"א 38, אי הקפדה על כל הפרטים עשוי לגרום להם מפח נפש והוצאות כספיות מרובות בעתיד.ייעוץ משפטי איכותי יכלול היבטים כמו:
- ביטחונות הנדרשים להבטחת הבאת הפרויקט לידי גמר, לשביעות רצון הצדדים.
- קביעת לוח זמנים נכון והגיוני לסיום התהליך.
- מקסום התמורה שיקבלו בעלי הדירות בתמורה להעברת זכויות במקרקעין ליזם. יש לציין שגם כאן אין להיות חמדניים, שכן גם היזם צריך להרוויח כדי שיוכל לקדם את התהליך כולו.
ראו גם:
