תמ"א 38, ובשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", היא תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה חיזוקם של מבנים קיימים, אשר נבנו טרם שנת 1980 ואינם עומדים כיום בתקן המחייב להגנה מפני רעידות אדמה.
התכנית, אשר התקבלה במהלך חודש אפריל 2005, מבקשת להוביל את הדיירים עצמם לביצוע עבודות השיפוצים הנדרשות, וזאת על ידי מתן תמריצים כלכליים שונים, לרבות הקלות במס, ופישוט הנהלים הבירוקרטיים הרלוונטיים לצורך ביצוע השיפוצים הדרושים.
במסגרת התכנית, הסכמתם של לפחות 66% מהדיירים הוגדרה כתנאי סף לשם ביצוע התכנית בפועל, במקרים שאינם כרוכים בהריסתו של המבנה (כמפורט בתיקון מס' 2). עם זאת, הניסיון מראה כי בפועל, גם מיעוט מתנגד מבין הדיירים יכול לסכל את ביצוע העבודות, גם אם אינו מהווה רוב.בנוסף להוראות המקוריות בגופה של התכנית, היא כוללת גם תיקונים משלימים, אשר בוצעו בה בשלבים מאוחרים במטרה להקל על הדיירים עצמם, וכן לפשט סוגיות רלוונטיות שעלו בהמשך. להלן יתוארו התיקונים כדלהלן:
תיקון מס' 1
במסגרת התיקון הראשון, אשר התקבל במאי 2007, הובהרו נקודות מסוימות אשר לא היו ברורות מספיק, ויצרו בפועל כפל משמעות מבחינת הדיירים. אחת מנקודות אלו הייתה מעמדן של זכויות בנייה שונות לצורך הוספת יחידות דיור במבנים, אשר הוענקו למבנים בתקופה שטרם החלת תמ"א 38, ועמדו במקרים רבים בסתירה לעקרונותיה של תמ"א 38.במסגרת התיקון הובהר, כי במקרים בהם הוענקו זכויות בנייה מסוימות לבניין בעבר, הרי שלא יינתנו זכויות נוספות כאלו גם במסגרת תמ"א 38.
כמו כן, התיקון כלל אפשרות לסגור את קומת העמודים בבניין, במידה וישנה כזו. עם זאת, הובהר כי לא ניתן לבצע בנייה בקומת העמודים, בנוסף לבניית קומה נוספת, אלא ניתן לשלב בין שתי הקומות, בתנאי ששטח הקומה לא יחרוג משטחה האופייני של קומת מגורים רגילה.תיקון מס' 2
במסגרת התיקון השני, אשר התקבל במרץ 2010, הובהר בין היתר כי, במקרים בהם עלות השיפוץ העתידי עתידה להיות גבוהה במיוחד, תינתן האפשרות להריסתו של הבניין, ולבנייתו מחדש בהתאם לתקן המחמיר כנגד רעידות אדמה.
במסגרת התיקון הובהר, כי במקרים של הריסת בניין כאמור, לא יידרשו הדיירים לקבל היתר פינוי-בינוי באופן הרגיל, וכך להימנע מהליך בירוקרטי ארוך ומורכב שיוטל על דיירי הבניין. כמו כן, במסגרת בניית הבניין החדש ניתנת האפשרות להוספת יחידות דיור חדשות במבנה, כמו גם להרחבתן של יחידות הדיור הקיימות, לרווחת הדיירים.עם זאת, במקרים בהם יש צורך בהריסתו של בניין מסוים, החוק הבהיר כי נדרשת הסכמתם של לפחות 80% מדיירי הבניין, כאשר בפועל גם סירוב של מספר דיירים מצומצם עלול לסכל את התכנית.
