מהי תוכנית תמ”א 38?
תמ”א 38 או בשמה המלא: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית ממשלתית אשר נועדה לעודד שיפוץ מבנים כך שיהיו ערוכים מבחינה בטיחותית למקרה של רעידת אדמה קשה.
מדינת ישראל נמצאת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמוגראפית, ורעידות אדמה בעוצמה חלשה מתרחשות בה באופן תדיר. עם זאת, ישנם מבנים רבים שאינם עומדים בתקנים המבטיחים עמידות ובטיחות גם במקרה של רעידת אדמה חזקה יותר, אשר ייתכן מאוד שתפקוד את האזור. תמ”א 38 נועדה לשפר מצב מסוכן זה, באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה שיתאימו את שלד המבנה לתקנים הבטיחותיים הנדרשים.
כאמור, למרות שישראל מועדת לפורענות בכל הנוגע לרעידות אדמה, מבנים רבים בה אינם מוכנים לכך. בשנת 1975 התקבל תקן בנייה ראשוני בנושא (תקן ישראלי 413), אך מרבית המבנים שנבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים בדרישות המינימאליות שקובע התקן.
בין המבנים שאינם עומדים בדרישות ניתן למצוא את כל סוגי הבניינים: החל במבני מגורים פרטיים, דרך בנייני תעשייה וכלה במוסדות ממשלתיים (כולל מוסדות חינוך שונים). עלות השיפוצים הנדרשים על מנת להתאים מבנה מוגמר לתקנים החדשים היא גבוהה מאוד, ולכן מבנים ישנים רבים לא שופצו כנדרש.
בשנת 1999 הוקמה ועדת היגוי בנושא מוכנות המבנים בישראל לרעידות אדמה. הועדה כללה נציגים של משרדי ממשלה שונים במטרה לתאם את פעילות הממשלה בתחום.
לאור הממצאים העגומים, הוחלט לגבש תוכנית אשר תעודד את העלאת רמת המוכנות של המבנים הישנים כך שאלו יעמדו בתקן הנדרש. צוות גדול של מומחים החל בגיבוש התוכנית בשנת 2002, ובאפריל 2005 אושרה התוכנית – היא תמ”א 38 – על ידי ממשלת ישראל.
התוכנית מגדירה הנחיות לגבי דרישות השיפוץ למבנים קיימים ומעניקה תמריצים במטרה לעודד את השיפוץ. רובם של התמריצים הינם בעלי אופי כלכלי, למשל דרך מתן אישורים מיוחדים להוספה של יחידות דיור לבניין או להרחבה של הדירות הקיימות.
באמצעות תמריצים אלו מאפשרת תמ”א 38 להשביח את ערך הנדל”ן, כלומר להעלות את שוויו מבחינה כלכלית – ובו בזמן להפוך אותו לבטיחותי יותר בפני סכנה של רעידת אדמה. יש לציין כי ביצוע השיפוץ על פי תמ”א 38 כפוף להסכמת וועדות התכנון המחוזיות. סייג זה נועד להבטיח כי התוכנית לא תביא לפגיעה ברווחת התושבים או בנוף העירוני.
זיכרו שגם אם יש לכם ביטוח דירה הרי יתכן ולא תוכלו לממש את האפשרות לשפץ את הדירה במידה ולשכנים בבניין אין ביטוח ואין ביכולתם לממן את השיפוץ/ בניה חדשה של המבנה.
שיפוץ בהתאם לתמ”א 38
תוספות הבנייה אותן דורשת תמ”א 38 על מנת שהנכס יוכל לעמוד בתקן הנדרש כוללות מספר אלמנטים: ראשית, יש צורך בחיזוק שלד המבנה על מנת לחזק את עמידותו בעת רעידת אדמה. חיזוק השלד מתבצע בהתאם לשיטת הבנייה הספציפית של כל מבנה כך שהשיפוץ יניב תוצאה אופטימאלית.
יש לציין שבקשות שיפוץ המתייחסות אך ורק לחיזוק הבניין מתקבלות אוטומטית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, במטרה להקל ולהאיץ את התהליך במספר רב ככל הניתן של מבנים. ניתן להשתמש בשיטות שונות לחיזוק השלד, למשל הוספת מסגרות של פלדה, מסגרות של בטון, קירות הקשחה ועוד.
שיפוץ ותוספת בניה
סוג אחר של בקשה לשיפוץ על פי תמ”א 38 כולל, לצד חיזוק הבניין, גם בקשה להוספה של יחידות דיור חדשות. במקרה זה ייעשה מאמץ לתכנן את היחידות החדשות כך שהן יתרמו לבטיחות הבניין, למשל סגירת קומת העמודים בבסיס הבניין לכדי יחידת דיור.
תוספות אפשריות נוספות תהיינה למשל בניית אגף חדש במבנה, אשר ייבנה כמובן בהתאם לתקנים הנדרשים. כמו כן, ישנן בקשות מסוג אחר הכוללות הרחבה של יחידות דיור קיימות (בניגוד למקרה הקודם, של הוספת יחידות דיור חדשות). גם כאן ניתן לחשוב על תוספות אשר גם יתרמו לביטחון הבניין, למשל הוספת ממ”ד לכל יחידת דיור בבניין.
מימון הבניה – הלוואות, משכנתא, מימון אחר
קיימות אפשרויות למימון ביצוע חיזוק המבנה – בין היתר מימון על ידי הקבלן תמורת קבלת זכויות הבניה, קבלת הלוואה לזמן קצר מבנק, קבלת משכנתא – יש לציין שקבלת מימון בנקאי יכולה להתבצע רק מול בטחון ומישכון זכות במקרקעין.
סוגיות נוספות אליהן יש להתייחס אליהן בעת בקשה לשיפוץ על פי תמ”א 38 הן מעלית הבניין ומגרש החנייה שלו. על מנת להקל ולעודד את שיפוץ המבנים, תמ”א 38 מאפשרת הרכבת מעלית באופן שאינו תואם לסטנדרטים הרגילים הנדרשים.
כמו כן, תמ”א 38 מחייבת הוספה של מקומות חנייה עבור יחידות הדיור אשר נוספו לבניין במסגרת השיפוץ. לצערנו ביצוע תמ”א 38 אינו כדאי בכל הארץ – במקומות רבים עלות הבניה והשיפוץ גבוהים מהרווח הכלכלי ממכירת תוספת הדירות. ניתן להיעזר במחשבונים שונים, מחירון דירות ובהערכות שמאי על מנת לבדוק את כדאיות ביצוע החיזוק וקבלת הזכויות.
