עומדים להיכנס לדירה חדשה או בית משופץ? איך מתנהלים נכון מול הקבלן ע”מ שתקבלו את הנכס ברמה הטובה ביותר? דמיינו את הסיטואציה הבאה: אתם לפני כניסה לנכס, עליכם לוודא שהמעצבת מסיימת בזמן, שהליקויים בדירה תוקנו, שהמובילים אורזים כהלכה את הריהוט, שהריהוט החדש מגיע ועוד רשימת צ’ק ליסט ארוכה. בנוסף יש לכם בקושי יום חופש מהעבודה. נשמע עמוס?
הקבלן שמגיש לכם את הנכס, יודע שאתם עמוסים. גם עבורו זוהי תקופה עמוסה. הוא עונה לעשרות שיחות טלפון על פרטים חשובים וחשובים פחות. הקבלן מעוניין להימנע מהכנסת אנשי מקצוע לתיקונים נוספים בדירה שלכם, בלחץ זמן. הוא יודע שתאריך היעד לכניסה נקבע ולכן ייתכן ויש לו אינטרס להתעכב. ישנם עשרות תקנים שצריך להכיר בשביל לדעת איך לבדוק את הנכס שלכם.
היתרון בפגישה זו הוא שהמהנדס יכול להראות לקבלן את הליקויים בעזרת המכשירים הנחוצים והשוואת ממצאי המכשירים למותר בתקן. הקבלן מבין שהלקוחות מתנהלים מקצועית ושלא יתפשרו על תיקון ליקויים חמורים.
מהם ליקויים חמורים שחייבים לתקן?
- הפרשי גבהים לא תקניים ברצפה (עלולים לגרום לנפילה ופציעה חמורה).
- גובה חלון נמוך מדרישת התקן שעלול לסכן ילדים.
- גובה מעקה במרפסת או צורת בניית מעקה שמאפשרת טיפוס.
- מרחק בין מדרגות שאינו תקני ועלול לגרום לנפילה. חוסר במעקה במדרגות.
- אי עמידה במפרט טכני עליו הוסכם כגון חלון ובו זכוכית כפולה למניעת רעש.
- ביצוע רשלני שיוצר רטיבות ברצפה/תקרה/קיר – עשוי להיווצר עובש המסוכן לנשימה.
- ליקויי נדיר וחמור במיוחד הוא בעיות בשלד המבנה. סדקים ספציפיים עשויים להוות אינדיקציה
למהנדס בניין, שקיימת בעיה בביסוס.
מהם ליקויים אסתטיים?
ליקויים אסתטיים הם ליקויים שצריך להתייחס אליהם, אך הם אינם מהווים סכנה לגרים בנכס. ליקויים אלו עלולים לגרום לירידת ערך של הנכס.
בדירה או בית ממוצע, מגלים מהנדסי הבדק בין 60-80 ליקויים. ליקוי אסתטי יכול להיות משמעותי לבעל נכס אחד ושולי לבעל נכס אחר.
מספר דוגמאות לליקויים אסתטיים:
- פינות קיר לא מקצועיות.
- סדקים נימיים (בעובי שערה) בטיח.
- צבע לא אחיד.
- שקעים לא מפולסים.
לקראת ביצוע חיזוק מבנה – תמ”א 38
בדיקת הבדק דומה מאוד בשני המקרים. ההבדל בבדיקה זו מבדיקת בדק בית רגילה הוא שהמפקח מטעם הדיירים, אמור ללוות את הבנייה מהתחלה ועד סופה, כך שאם הוא מתכנן נכון את כמות הביקורים שלו באתר, הוא יכול לדווח על ליקויים ולפקח על תיקונם, טרם הגשת הדירה וכך לצמצם מאוד אתכמות הליקויים הסופית.
שנת בדק
בנוסף, מנצלים זאת לוודא שליקויים שהופיעו בדו”ח קבלת הנכס, אכן טופלו.
מה עושים כשקבלן מתעקש לא לתקן ליקויים?
ראשית, ייתכן והקבלן אינו מעוניין לתקן בעצמו ליקויים ספציפיים ויעדיף לשלם סכום כללי ובכך לסיים את הסוגיה מול בעלי הנכס.אם יחליט הקבלן לשכור מהנדס ולהיאבק בבית משפט, לאחר שפגש במהנדס אותו שכרתם וראה במו עיניו את תוצאות קריאת המכשירים, אזי יקבע השופט שיש לשכור מהנדס שלישי חיצוני, לא מצד התביעה ולא מצד ההגנה. הקבלן יודע שהמהנדס החיצוני משתמש באותם המכשירים ולכן הסבירות שיחליט להתעלם מהבקשה לתיקון או תשלום התיקון היא נמוכה מאוד. בנוסף, קבלן שנתבע יעדיף בכל מקרה להתפשר, שכן הפסד במשפט אינו נראה טוב ברזומה שלו. סביר שלאחר הגשת מכתב מעו”ד תקבלו פנייה שמטרתה להגיע לפשרה. במיזמי תמ”א 38, הנושא פשוט יותר, כיוון שהחברה היזמית שנבחרה לבצע את הפרויקט, אחראית על הקבלן ועל קבלני המשנה. החברה היזמית מפעילה מהנדס מטעמה לביצוע בדק בית, כך שהמפקח מטעם הדיירים אמור למצוא מעט מאוד ליקויים. תיקון הליקויים שנותרו מנוהל ע”י החברה היזמית שמכירה היטב את התחום, ולה חוזים מפורטים עם הקבלנים השונים. קבלן שלא יסיים את עבודתו, לא יקבל את התשלום עבור השלב אותו לא סיים. החברה היזמית תשתמש בסכום זה ע”מ לשכור קבלן אחר שישלים את התיקונים האחרונים.
