דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי

פרויקטים של פינוי בינוי (התחדשות עירונית) הם פרויקטים אשר מטרתם לסייע במצוקת הדיור הקיימת במתחמים עירוניים המאוכלסים בצפיפות. זאת על ידי הריסתם של בניינים קיימים ובנייתם מחדש, כאשר הבניין החדש כולל לרוב יחידות דיור נוספות לאלו שהתקיימו בבניין הישן, והרווח הנוסף מועבר לידיו של הקבלן.

במרבית המקרים, בתקופת הביניים שבין הריסתו של הבניין הישן לאכלוסו של הבניין החדש, גרים הדיירים באופן זמני בשכירות, אשר ממומנת על ידי הקבלן.

מהו “דייר סרבן” במסגרת פרויקט פינוי בינוי?

אף שבאופן כללי, פרויקטים של פינוי בינוי מעניקים יתרונות ניכרים לכלל הצדדים, כאשר דיירי הבניין זוכים להתגורר בבניין חדש ומודרני, וזאת ללא צורך בנשיאה בעלויות הכלכליות של הבנייה, הרי שישנם מקרים בהם מיעוט מבין הדיירים, ולעיתים אף דייר אחד בלבד, מתנגדים לביצוע הפרויקט, וזאת מסיבות שונות.

חשוב לזכור, כי לעיתים התנגדותו של הדייר לביצוע הפרויקט נובעת מסיבות ענייניות, כגון חשש מאופן הביצוע המתוכנן, או מעצם הטלת הביצוע על קבלן ספציפי, אשר אינו זוכה לאמונו של הדייר. עם זאת, התנגדות לביצוע פרויקט פינוי בינוי יכולה לנבוע גם מסיבות אחרות, כגון ניסיון להגדיל את רווחיו האישיים של הדייר במסגרת ביצוע הפרויקט, וזאת לעיתים על חשבונם של שאר הדיירים בבניין.

בסופו של דבר, התנגדות לביצוע הפרויקט מטעמו של דייר אחד, אשר נמנע מחתימה על מסמכי ביצוע הפרויקט, עלולה ליצור עיכוב ממשי בתהליך ביצוע הפרויקט, אשר מטבעו לוקח זמן רב לביצוע, ובמקרים מסוימים אף למנוע את ביצוע הפרויקט באופן מוחלט.

איך ניתן להתמודד עם דייר סרבן?

ההכרה בחשיבותם של פרויקטים של פינוי בינוי, אשר מאפשרים לדיירים לשפר את איכותו של הדיור שבבעלותם, הובילה את ממשלת ישראל לחקיקתו של חוק פינוי-בינוי (פיצויים) תשס”ו – 2006.

חוק זה, אשר מוכר גם בכינויו הרווח “חוק הדייר הסרבן”, נועד לאפשר התמודדות יעילה עם מקרים בהם פרויקט פינוי בינוי, אשר זוכה לתמיכתם של רוב מכריע מקרב דייריו של בניין מגורים מסוים, נעצר עקב התנגדותה של קבוצת מיעוט מבין הדיירים, או אף דייר אחד.

החוק קובע, כי במקרים בהם ביצועו של פרויקט פינוי בינוי, אשר זוכה לתמיכתם של רוב מוחלט מקרב דייריו של בניין מגורים מסוים (לפחות 4/5 מקרב בעלי הדירות בבניין), נמנע עקב התנגדותם של מיעוט מקרב הדיירים, וזאת על סמך נימוקים שאינם סבירים, הרי שקיימת עילה להגשת תביעה משפטית מטעם הדיירים הנמנים על קבוצת הרוב, כנגד הדיירים הנמנים על קבוצת המיעוט.

במסגרת התביעה, יש באפשרות חברי קבוצת הרוב לדרוש מחברי קבוצת המיעוט תשלום פיצויים בגין הנזק הממוני שנגרם לכלל הדיירים בעקבות אי ביצוע הפרויקט, ובהתאם לנסיבות הרלוונטיות.

מהם “נימוקים שאינם סבירים”?

חשוב לזכור, כי לא כל התנגדות לביצוע פרויקט פינוי בינוי נובעת בהכרח מנימוקים לא סבירים, כאשר קיימים מקרים בהם התנגדותם של הדיירים נובעת מסיבות ענייניות, כגון חשש מזהותו של הקבלן, התנגדות עניינית לאופן ביצוע הפרויקט, וכדומה.

דווקא במקרים אלו, חשוב כי שאר הדיירים יקפידו להקשיב לנימוקיהם של המתנגדים, אשר לעיתים קרובות עשויים לשכנע גם את שאר הדיירים, ולהוביל לשינוי באופן ביצוע הפרויקט, או אף לדחיית הביצוע.

עם זאת, במקרים בהם ההתנגדות לביצוע הפרויקט נובעת אך מרצונו של דייר מסוים לזכות בהטבות אישיות על חשבונם של שאר הדיירים, וזאת על ידי ניסיון “סחיטה”, הרי שמדובר ללא ספק בנימוק שאינו סביר, ומשכך בעילה להגשת תביעה משפטית כנגד הדייר עצמו.