מה זה תמ”א 38?
תמ”א הינה תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד את חיזוקם של מבנים ישנים מרעידות אדמה עתידיות העלולות לפקוד את מדינת ישראל. יישום הוראות התמ”א מאפשרות מעבר לאלמנט החיזוק, גם מתן נרחב של זכויות בנייה שונות המוענקות לדיירים וליזמים המבצעים.
מהן זכויות הבנייה בתמ”א 38?
לאחר קבלת הזכאות לתמ”א ניתן באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר מספר פעולות לשם ניצול זכויות הבנייה במסגרת יישום תוכנית המתאר. נעבור על המרכזיות שבהן:
א. חיזוק מבנה המגורים בלבד אל מול רעידות אדמה עתידיות. זהו בעצם האלמנט הבסיסי שהתמ”א מציעה והוא אינו כולל תוספות מיוחדות כגון ממ”ד, למשל.
ב. סגירה ומילוי של קומה מפולשת לשם בנייה עתידית של דירות חדשות. כמו כן, ניתן לנצל את השטח החדש לשם הרחבת דירות בקומה הראשונה של מבנה המגורים. כאן כבר התמ”א מאפשרת ניצול הכולל הרחבת בנייה בקלות יחסית.
ג. תוספת קומות – במסגרת יישום התמ”א ניתן אף להקים שתי קומות נוספות שבהם יהיה ניתן לבנות דירות חדשות. זהו למעשה התמריץ הכלכלי המרכזי של היזמים והקבלנים לעשות את ביצוע התמ”א. בתמורה לעבודתם ולחיזוק המבנה, יזכו היזמים בהתאם להסכם קודם לחלק מן הזכויות בבנייה החדשה. יש לציין שאפשר לנצל את הבנייה העליונה גם באמצעות של הרחבת שטח הקומה מתחת, או אפילו בהקמת אגף נוסף שיהיה בגודל של שתי קומות טיפוסיות לאותו מבנה מגורים.
ד. אפשרות נוספת היכולה להתאפשר באמצעות התמ”א הינה להקים קומה חלקית נוספת בשטח של עד ממחצית שטח הקומה מתחתיה. היתרון הטמון בדרך זו בא לידי ביטוי ששטח זה יוכל לשמש להוספה של יחידות דיור או להרחבה של דירות בקומה התחתונה.
ה. חיזוק המבנה והרחבה של יחידות הדיור הקיימות אפשרי בתוספת של ממ”ד (בחישובי ברוטו ונטו המופיעים בפירוט בתקנות).
זכויות בנייה נוספות מכוח התמ”א
מעבר להרחבת הבנייה או תוספת הקומות, הוראות התמ”א כוללות זכויות בנייה גם באלמנטים נוספים של מבנה המגורים:
א. תוספת מרחבים מוגנים – במסגרת התמ”א ניתן לבצע תוספת של מרחבים מוגנים למבנים.
ב. מעלית – התמ”א מאפשרת תוספת של מעלית, גם במקרים בהם בנייתה תהיה באופן שחורג מקווי הבנייה הרגילים של אותו מבנה.
ג. חניה – על פי הוראות התמ”א, יש להציג פתרון חנייה אשר יעלה בקנה אחד עם דרישות הוועדה המקומית, ויאפשר חניה נאותה לדירות החדשות, יחד עם פתרון חניה למקומות החניה שנלקחו מבעלי הדירות הישנות. חשוב לציין כי במקרים אלו ניתן לפטור את הבניין מחיוב זה במקרים בהם המצב לא מתאפשר לדעת הוועדה המקומית.
ד. עיצוב – כל תוספת של בנייה צריכה להיות מתאימה לעיצוב הקיים של המבנה מראשיתו.
סיוג זכויות הבנייה
חשוב לציין כי זכויות הבנייה שמנינו לעיל יהיו תקפות רק לבנייני מגורים אשר ענו על מכלול הפרמטרים הקבועים בחוק לשם קבלת אישור התמ”א. כך למשל במקרים בהם מדובר בבניינים אשר אינם משמשים לבנייני מגורים, ניתן יהיה ליישם את הוראות התמ”א באופן מוגבל וחלקי בלבד. במבנים אלו למשל, תהיה אפשרות לאשר תוספת של קומה אחת או תוספת של אגף בשטח קומה טיפוסית רק באישור של הוועדה המקומית ולא מעבר לכך.
יצוין כי במסגרת התמ”א ניתן אף להרוס את הבניין הדרוש חיזוק, ולהקים אותו מחדש בתוספת של זכויות הבנייה.
תמריץ לבנייה
תוכנית תמ”א 38 מהווה פתרון יעיל ואפקטיבי לחיזוק מבנים המשלב מתן זכויות בנייה נרחבות לאותם בניינים. הקלות במתן זכויות הבנייה יוצרות
תמריץ כלכלי לצדדים וליזמים ליישם את הוראות התמ”א.
לאור מורכבות התנהלות התחום וריבוי הצדדים והאינטרסים בתחום זה, מומלץ להיוועץ יחד עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום אשר יכווין וייעץ את דרך ההתנהלות האופטימאלית ביותר עבור הלקוח הספציפי.
