זכויות הדיירים בתמ”א 38 במקרה של פינוי הדירה

כאשר מדובר על פרוייקט תמ”א 38 הכוונה היא לתכנית מתאר ארצית מספר 38 במהלכה יתוחזקו וישופצו מבנים ישנים ברחבי הערים הגדולות ובפריפריות כשהמטרה היא לחזק את בנייני המגורים לעמוד בפני רעידות אדמה.

במסגרת תכנית זו ישופצו מבנים רעועים או שיהרסו עד היסוד ובמקומם ייבנו חדשים. הדיירים שבבניינם מבוצע הפרוייקט אמורים להרוויח ממכירת זכויות הקרקע לקבלן הביצוע או ליזם. עיקר הרווח שלהם יהיה בקבלת דירה חדשה ולעיתים מרווחת יותר ושיפור משמעותי באיכות חייהם עקב המעבר לבניין חדש ומודרני.

כאשר מדובר בשיפוץ בניין קיים יאלצו הדיירים להתגורר בדירות הישנות במהלך עבודות השיפוץ ואילו במקרים שבהם הבניין ייהרס ובמקומו ייבנה אחד חדש, על הקבלן לממן להם דיור חלופי לאורך כל זמן הבניה ועד לכניסתם לדירות החדשות.

שיפוץ בניין

כאשר מדובר בשיפוץ בנין קיים הדיירים, ברוב המקרים, ישארו להתגורר בדירותיהם במהלך העבודות. בדרך כלל מדובר בפרק זמן של שניים עשר חודשים. חשוב לזכור כי כל העניין אינו נעים.

לגור באתר בנייה, עם כל המשתמע מכך, פוגע קשות בנוחות ובאיכות החיים. על כן, יש להגיע להבנות עם הקבלן, עוד לפני החתימה על החוזה, ולדרוש פגיעה מינימלית ככל הניתן ברווחתם.

יש לדרוש שהשלבים הקשים של העבודה יתבצעו בשעה שרוב דיירי הבניין אינם שוהים בבתיהם, במיוחד שיפוץ חדרי המדרגות בהם יש תנועה ערה בשעות מסויימות. גם שאר העבודות צריכות להעשות בשעות שפויות ולא להגרר אל תוך הערב והלילה.

אם ייגרמו נזקים לרכוש במהלך עבודות השיפוץ על הקבלן יהיה לשלם את הנזק. בעלי דירות השוכנות בקומות הגבוהות יוטרדו רבות בשלבי העבודה על התקרה או הוספת קומות לבניין. רצוי להגיע עם היזם להסכם לפיו בתקופה זו, הנמשכת, בדרך כלל, מספר חודשים, הוא יממן להם דיור חלופי זמני.

דיירים חולים שאינם מסוגלים לספוג אבק וליכלוך, כמו חולי אסטמה למשל, ידרשו מהקבלן מימון לדיור במקום אחר במהלך העבודות.

הריסת הבניין הישן ובניית חדש

תיקון תמ”א 38\2 משפר רבות את זכויות הדיירים במקרה של ביצוע הפרוייקט בבניינם. התיקון לחוק קובע כי במסגרת הפרוייקט יהרס המבנה כליל ובמקומו ייבנה חדש. היזם יעניק לדיירים בתים בבניין החדש במקום אלו הישנות שהם עזבו. בנוסף, הם יזכו למימון דיור חלופי במשך כל זמן הבניה ועד שייכנסו לביתם החדש.

בחוק הבסיסי של תמ”א 38 העוסק בשיפוץ מבנה קיים, הדיירים נאלצים להשאר בבתיהם במהלך ביצוע העבודות ולספוג את המטרד הגדול הכלול בכך. למרות שזמן השיפוץ קצר בכמחצית, עדיין יש להתייחס לעובדה כי במהלך תקופה זו הם יאלצו לחיות בתוך אתר בנייה עם כל המשתמע מכך – רעש, ליכלוך, אבק וכדומה.

הדיירים זוכים גם למקומות חנייה, לובי וחדר ממ”ד בכל דירה. פירוש הדבר שידרוג משמעותי של הנכס שהיה ברשותם. זאת ללא כל תשלום מצידם. היזם אמור לשלם את כל ההוצאות, לרבות המיסים וההטלים.

כמו כן, יכסה הקבלן את כל ההוצאות הכרוכות במעבר לדיור החלופי וחזרה לדירה החדשה וכן יממן את התשלום על ההובלה.

ייצוג של עורך דין

למרות הרצון הגדול בשיתוף פעולה בין היזם לדיירים בפרוייקט תמ”א 38, עדיין חשוב לזכור כי קיים ביניהם ניגוד אינטרסים טבעי. היזם המעוניין להקטין את הוצאותיו ולהגדיל את רווחיו יעשה זאת באמצעות צמצום זכויותיהם.

מאחר וברוב המקרים, אין לדיירים ידע משפטי רלוונטי, הם חייבים לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בפרוייקטים מסוג זה על מנת לשמור על זכויותיהם ולצאת שבעי רצון מכל העניין.