תמ”א 38
תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תקנות אלו מטפלות בבניינים ישנים לשם הגנה מפני רעידת אדמה עתידית. היתרון הטמון ביישום התמ”א, מעבר לחיזוק המבנה, הינה נתינת תמריץ כלכלי לשם מימון החיזוק. כמו כן, הליכי הרישוי קצרים יחסית מכל הליך תכנוני רגיל.
על אף יתרונותיה הרבים של תוכנית זו, מורכבותה הבירוקרטית דורשת תשומת לב מרבית והתנהלות נכונה כפי שנפרט להלן. גם הדיירים הזכאים לזכויות שונות מכוח התמ”א צריכים להיות מודעים למכלול זכויותיהם ועל דרך המימוש האפקטיבית ביותר עבורם.
מעורבות הדיירים בהליכי תמ”א 38
למעשה הדיירים עצמם אמונים על בדיקת תנאי הסף לביצוע התמ”א בבניין. לאחר שאכן התקבלה ההחלטה על ביצוע החיזוק לבניין מפני רעידות אדמה, יש לבצע מספר בדיקות כדי לוודא שהבניין עולה על הפרמטרים הקבועים בחוק לשם ביצוע הפרויקט.
אחד מהתנאים המרכזיים שבלעדיו לא ניתן יהיה להפעיל את התוכנית הינה הסכמה של הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט. כלומר, במקרה של
דיירים סרבנים המונעים את הרוב הדרוש, ייתכן ותימנע התוכנית מהוצאה לפועל.
הרוב הדרוש לביצוע תמ”א 38
לשם ביצוע עבודות של חיזוק ללא תוספת של בנייה מספיק רוב רגיל של מעל חמישים אחוז. לשם ביצוע עבודות של חיזוק והרחבת הדירות בבניין, יש כבר צורך ב60% מהדירות בבית המשותף.
האפקט העיקרי שתמ”א 38 מציע, כלומר, ביצוע של עבודות חיזוק תוך הוספת דירות, ידרוש הסכמה רחבה יותר של שני שליש מהדירות. יותר מכך, שני שליש מהדירות הללו צריכות להיות צמודות לשני שליש מהרכוש המשותף ובכפוף לאישור החלטת הרוב על ידי המפקח על המקרקעין.
חשוב לציין כי אם ישנה הסכמה לא מספקת ניתן לפנות למפקח על המקרקעין לשם הגשת בקשה להיתר למרות הדיירים הסרבנים. המפקח יפעיל את שיקול דעתו במתן ההחלטה האם לאשר או לא.
חשוב מאוד ואף מומלץ למנות
נציגות רחבה של הדיירים אשר תייצג אותם במשא ומתן מול הצדדים בכל השלבים השונים. התנהלות עצמאית של דיירים יכולה אף לעיתים לפגוע יותר מאשר להועיל ועל כן יש לשקול בטרם נקיטת כל פעולה מעין זו.
מהן זכויות הדיירים?
בתמורה להוספת הדירות אשר יניבו רווח ניכר ליזמים, הדיירים יזכו לדירות חדשות או משופצות.
במקרים היותר פשוטים יבוצע חיזוק של המבנה בלבד ללא תוספות בנייה. במקרים מתקדמים יותר ניתן להקים עד שתי קומות או הרחבה של שטח הקומה מתחת. כמו כן, התמ”א יכולה לאפשר תוספת של מעלית, גם אז זה חורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
חשוב לדעת בנוסף, שמכוח התמ”א מוקנות לדיירים זכויות לפיקוח יישום ההליך בעת הביצוע. פיקוח זה נעשה על ידי גורמים מקצועיים שיפקחו על התהליך.
מטבע הדברים, מתעוררים ניגודי אינטרסים מעת לעת בין היזם לבין הדיירים הרוצים לממש את זכויותיהם המוקנות להם מפי חוק. ייצוג דיירים הולם על ידי גורם מוסמך עונה על דרישה חשובה זו.
שמירת זכויות הדיירים
תמ”א 38 הינה תוכנית מבורכת לשם חיזוק מבנים ישנים מפני
רעידות אדמה תוך ניצול משאבים ליזמים ולדיירים לשיפור ושיפוץ הבניין ו/או הרחבתו. הליך מורכב זה דורש מומחיות רבה וייצוג אינטרסים מול כלל הצדדים המרובים בהליך זה.
לשם הליך אפקטיבי ככל האפשר מומלץ להיוועץ עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום, אשר יידע להכווין ולייעץ באופן המיטבי ביותר עבור הדיירים ולשמור ככל האפשר על רצונותיהם ורווחיהם מול הצדדים, הן במשא ומתן, והן בפיקוח על ההליך היישומי.
