זכויות הניתנות מכוח תמ”א 38

תוכנית תמ”א 38

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מבחינה סיסמית ולכן הינה בעלת סיכון גבוה לרעידות אדמה בשטחה כפי שאירעו במאות השנים האחרונות.

על פי בדיקות שנעשו, מבנים רבים בישראל לא יעמדו בפני רעידת אדמה עתידית. מבנים אלו אינם עומדים בתקן המחמיר שנכנס לתוקפו באמצע שנות השבעים של המאה הקודמת.

מדינת ישראל החליטה להיערך לקראת הרעידה הבאה באמצעות יצירת תוכנית מתאר לחיזוק מבנים ישנים. העידוד לחיזוק המבנה בא לידי ביטוי על ידי מתן תמריצים – זכויות והיתרים לתוספות בנייה.

התמריצים לחיזוק – זכויות בנייה

התמ”א מעניקה שורה של זכויות בנייה לתוספת של יחידות דיור והרחבת דיור של מבני מגורים, יחד עם תוספת של שטחי בנייה למבנים שלא מיועדים למגורים בהליך ישיר של מתן היתר. כל זאת בכדי לתמרץ ולהתגבר על מיצוי הזכויות.

יש לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להכין את תוכנית המימוש. מתן שיקול הדעת לאישור התוספות כפוף לשיקולים שונים כמו שיקולים אורבאניים, סביבתיים ועוד, ועל כן אין כל הבטחה כי מכלול זכויות הבנייה אכן ימומשו במלואם במידה ותיושם התמ”א.

מי זכאי לזכויות בנייה מתוקף תוכנית המתאר?

לא כל מבנה זכאי לזכויות בנייה באופן אוטומטי מכוח התמ”א. על המבנה לענות על שורה של פרמטרים הקבועים בחוק לשם תחולתו ויישמו.

תמ”א 38 נותנת את זכויות הבנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת שנת 1980 ואשר נקבע על ידי מהנדס כי יש צורך לחזק אותם מפני רעידת אדמה עתידית.

חשוב לומר שבמקרים בהם מדובר על פרמטרים אחרים כמו מבנים קטנים (כלומר שטחם פחות מ400 מ”ר וגובהם אינו מעל שני קומות) ניתן עדיין לבצע את התמ”א אבל זכויות הבנייה שיינתנו יהיו מצומצמות יותר.

כמו כן, התמ”א אינה חלה על מבנים מסוימים כמו מבנים מפטור חיזוק, מבנים שנקבעו להריסה או מבנים שהוקמו ללא היתר בנייה.

זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38

על פי תמ”א 38, המיישמים בפועל את התמ”א על המבנה זכאים לסל של זכויות בנייה הניתנים במטרה לתמרץ את הצדדים ליישם את התמ”א ובכך לחזק את המבנה מפני רעידת אדמה , יחד עם פוטנציאל לרווח כלכלי.

תמ”א 38 מאפשרת בין השאר לסגור קומת עמודים, להקים עד שתי קומות נוספות למבנה, ואף להקים קומה חלקית על גג של מבנה. התמ”א מאפשרת אף הרחבה של דירות קיימות. במקרה זה ניתן להרחיב את הדירה הקיימת בשטח של עד 25 מ”ר לכל דירה (המהווה מרחב דירתי מוגן). כמו כן, ניתן לבצע תוספות בנייה נוספות, הוספת מעליות ועוד.

כל יישום של הרחבה וביצוע תוספות בנייה משתנה בהתאם לאופי הבית ומידת התאמתו, ועל כן יש לבחור באפשרות המתאימה ביותר עבור הבניין בשילוב עם רצונות הדיירים הספציפיים.

סייגים לתוספת הזכויות

למרות מתן ההיתרים לזכויות הבנייה, ישנם שורה של סייגים לתוספת של הזכויות. כך למשל לא תותר תוספת בנייה על פי תוכנית המתאר במקרים בהם המבנה יועד לשימור או במקרים בהם החיזוק יגרום לפגיעה בערך אדריכלי או היסטורי. חשוב מאוד לומר כי זכויות הבנייה מותנות בחיזוק המבנים ולא ניתן להעביר או לנצל אותם למטרות אחרות.

זכויות בנייה בתמ”א 38

יישום תמ”א 38 מעניק סל של זכויות בנייה בתמורה לחיזוק המבנה. התמ”א מאפשרת רווח כלכלי ליזם ורווח לדיירים בשיפוץ הדירה, הרחבתה, או תוספת ממ”ד. באמצעות התמ”א ניתן לבצע באופן מוזל שורה של הטבות בנייה המוענקות מכוח החוק.

הליך זה הינו מורכב וכולל בירוקרטיה רבה, ועל כן מומלץ להיוועץ יחד עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום אשר יידע להכווין עבור דרך פעולה מיטבית עבור הדיירים, הן בשלבים המקדימים לביצוע התמ”א, הן בשלב מימוש הזכויות וההסכמים מול היזם, והן בפיקוח על השלבים הביצועיים.