חוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס”ו קובע כי אם ישנו רוב של 80% או יותר מדיירי הבניין, המעוניין בביצוע פרויקט פינוי בינוי, הוא רשאי לתבוע בתביעת נזיקין את המיעוט שמתנגד לביצוע הפרויקט.
כל זאת אם מתקיימים ארבעת התנאים הבאים:
- עסקת הפינוי ובינוי כדאית מבחינה כלכלית. הדמות המוסמכת לקביעת הכדאיות הכלכלית היא שמאי פינוי ובינוי.
- הוצעו לדייר/ים הסרבנ/ים בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
- הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. אם למסרב או לאחד מבני משפחתו ישנה מוגבלות, יש להציע לו דירה חלופית שיהיו בה כל ההתאמות שהיו בדירה המקורית.
- לא קיימות נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן הדייר מסרב לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
העיקרון של החוק הוא עיקרון הרוב שלפיו האינטרס של רוב בעלי הדירות משקף את האינטרס הציבורי והיא חזקה מזכותו הקניינית של בעל הדירה המסרב. עיקרון נוסף הוא שוויון זכויות והטבות לכל הדיירים שמטרתו למנוע מצב שהדיירים הסרבניים מתנגדים לביצוע הפרויקט במטרה להשיג הטבות מיוחדות נוספות.
השינויים הנכללים בתיקון החוק
- רוב המיוחס – החוק קובע כי מדובר ברוב של לפחות 80% מדיירי הבניין. התיקון מבחין בין “בניין” ובין “מקבץ”. מקבץ הוא בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת. הרוב המיוחס במקרה של בניין צומצם לשני שלישים בעוד שהרוב המיוחס במקרה של מקבץ נותר על 80%.
- שמאי פינוי ובינוי – חידוש החוק המהותי ביותר הוא הגדרת גורם מוסמך שקובע את הכדאיות הכלכלית של עסקת הפינוי ובינוי. הגורם המוסמך הוא שמאי מקרקעין וניתן לפנות אליו ברגע שישנו רוב של שני שלישים מדיירי המקבץ או 50% מדיירי הבניין.
- שקיפות העסקה – תקנת החוק הוסיפה שני סעיפים המחייבים את הקבלן בגילוי נאות ושקיפות מוחלטת בנתוני העסקה.
- פטור מיוחד ממיסים לדיירים קשישים שבוחרים לעבור לבית אבות או לדיור מוגן בעת הפינוי. אם ערכה של יחידת הדיור שיקבלו בבית האבות נמוך מערך הדירה העתידית, הקשישים יקבלו את היתרה במזומן.
- הגמשת מגבלת תקרת השווי – תקרת השווי, המעניקה פטור ממסים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, תהיה 150% משטח הדירה המקורית, כל עוד שטח הדירה העתידית אינו עולה על 200 מ”ר. החוק הקודם התייחס לשטח מרבי של 120 מ”ר.
- הנחה בדמי הארנונה לדיירים המפונים לתקופת הביניים – על פי תקנת החוק, הרשות המקומית רשאית להעניק הנחה בגובה דמי הארנונה שתיקבע על פי הפרש השטחים בין הדירה המקורית והדירה העתידית ותינתן לתקופה של עד 4 שנים.
החסרים בחוק
למרות השיפורים הרבים בחוק הדייר הסרבן, הוא מתמודד עם מקרים של דיירים סרבנים בלבד ולא עם סוגיות דומות. למשל, לא ניתן לתבוע בתביעת נזיקין בעלי קרקעות פרטיות שהפרויקט כולל בנייה בשטחם. כלומר, החוק מאפשר לתבוע אך ורק דיירים סרבנים. ייתכן שהחוק יתוקן בעתיד ויכלול גם את בעלי הקרקעות.
