רוב מיוחס פינוי בינוי – כל מה שאתם חייבים להכיר על הפרוייקטים השונים של התחדשות עירונית
מתכננים פרוייקט של פינוי בינוי בבניין שלכם? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. אנשים רבים לא מכירים את כל המשמעויות של תהליכי התחדשות עירונית, מה שגורם להם לחשוש מהתחלה או לחילופין, לאשר את התחלת הפרוייקט ללא היכרות עם כל ההשלכות. לכן, בשורות הבאות נביא את עיקרי הדברים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר על תוכניות התחדשות עירונית. כיום יש מבחר עשיר של תוכניות התחדשות, נכיר מקרוב את כלל התוכניות השכיחות ביותר כיום. אחת התוכניות הבולטות נקראת פינוי בינוי. מתכננים פרוייקט של פינוי בינוי בדירה שלכם? חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות ותכירו את כל הפרטים החשובים ביותר אודות הפרוייקט.
מטרת התוכניות – הגנה על מבנים ישנים מפני רעידות אדמה
ראשית, חשוב לדעת שכל התוכניות הממשלתיות להתחדשות עירונית החלו את דרכן במטרה להגן על מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. אנשי מקצוע רבים סבורים כי תיתכן רעידת אדמה במדינת ישראל בשנים הקרובות. לכן, הממשלה החלה בתוכנית שיקום וחיזוק מבנים ישנים שעלולים לקרוס ברעידות אדמה. במטרה להגיע למבנים הישנים ביותר שזקוקים להתחדשות, המדינה קבעה שני תנאים מרכזיים לבחינת הזכאות – אי עמידה בתקן בנייה 413 או בניית הבניין לפני שנת 1980. חשוב להבהיר כי במידה והבניין שלכם אינו יציב כלל ובדיקה הנדסית הוכיחה כי הוא נדרש לעבודות שיקום, הוא יוכל ליהנות מתוכנית התחדשות עירונית גם אם הוא אינו עומד בתנאים הללו. בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים שאתם חייבים להגיר אודות התוכניות השונות, נכיר את ההבדלים ביניהם, נכיר את המושג רוב מיוחס פינוי בינוי ועוד.
הכירו את התוכנית הראשונה – תמא 38\1
כפי שציינו מעלה, כיום יש לא מעט תוכניות שכל מטרתן היא לקדם שיקום מבנים ישנים. בתחילת הדרך של התוכנית הממשלתית היא הציגה תוכנית שיקום בשם תמא 38\1. תוכנית זו נחשבת לאחת התוכניות השכיחות והמבוקשות ביותר כיום. בניינים רבים עברו שיקום במסגרת התוכנית באזורים נרחבים ברחבי ישראל. מה כלול בתוכנית? תוכנית זו ממקדת את כל מאמציה בשיקום וחיזוק המבנה הקיים. בשלב הראשון אנשי מקצוע מיומנים יבחנו היטב את הבניין במטרה לאתר את כל הכשלים שיש לתקן. לאחר מכן יתכננו את כל שלבי הבנייה ויגיעו לשלבי הביצוע. חשוב להדגיש כי מרבית העבודה נעשית ביסודות הבניין ובחלקו החיצוני כך שלאורך כל תקופת הבנייה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם כמעט ללא מפרע.
שיקום הקיים והוספת חדרי ממד לכל דירה
במסגרת תוכנית זו הדיירים נהנים משיקום יסודות המבנה, שיפוץ חיצוני של הבניין, שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית, הוספת חדר ממד, הוספת מרפסת ועוד. בטוחים שהתוכניות הללו יאלצו את הדיירים לשלם לא מעט כסף עבור השינויים המשמעותיים בבניין? אתם טועים. התוכניות הללו אינן עולות כסף כלל. הרשויות המקומיות מאפשרות לקבלנים להוסיף עוד כ 2 קומות על הבניינים הקיימים ולמכור את יחידות הדיור למטרות רווח. עם השנים תוכנית זו עברה לא מעט שינויים וכיום ישנה תוכנית חדשה הנקראת תמא 38\2. תוכנית תמא 38\2 היא תוכנית המיושמת בעיקר על בניין בודד הזקוק לחיזוק. מה כלול בתוכנית? בשונה מהתוכנית המקורית התוכנית החדשה אינה כוללת את חיזוק הקיים אלא את הריסתו ובניית מבנה חדש במקומו.
הכירו את תוכנית תמא 38\2
במסגרת תוכנית תמא 38\2 הורסים את המבנים הישנים ביותר במטרה לבנות מבנים חדשים במקומם. במהלך כל תקופת הבנייה כלל דיירי הבניין מקבלים תשלום חודשי להשכרת נכס בסביבה. לאחר תום כל שלבי העבודה דיירי הבניין מקבלים דירות חדשות בבניין הכוללות מרפסות שמש וחדרי ממד. חשוב להדגיש ולומר שתוכנית זו אינה אף היא אינה עולה כסף ומאפשרת לכלל דיירי הבניין ליהנות מדירות חדשות וגדולות יותר ללא כל תשלום על כך. גם בתוכנית זו מקור הרווח של הקבלן והיזם הוא מהוספת מספר יחידות דיור בקומות נוספות בבניין.
הכירו את תוכנית פינוי בינוי
התוכנית השלישית להתחדשות עירונית נקראת פינוי בינוי. תוכנית זו דומה מאוד לתוכנית תמא 38\2 וכוללת הריסת מבנים ישנים לטובת בניית בניינים חדשים. חשוב להדגיש הבדל משמעותי בין השתיים. תוכנית תמא 38\2 מיושמת בעיקר על מבנים בודדים וכוללת בניית בניין חדש עם כ 2 קומות נוספות בלבד. לעומת זאת, תוכנית פינוי בינוי כוללת הריסה של מספר מבנים ישנים לטובת בניית מגדלים רבי קומות. ישנם לא מעט פרוייקטים גדולים של פינוי בינוי באזור מרכז הארץ שכללו הריסת מסנים נמוכים בני 4 קומות ובנו מגדלים גורדי שחקים הכוללים 20 קומות ואף למעלה מכך. במילים אחרות, פרוייקטים של פינוי בינוי הם מעין פרוייקטים של תמא 38\2, רק בגדול הרבה יותר. ישנה נקודה חשובה מאוד שאתם חייבים להכיר באשר לפרוייקטים של פינוי בינוי, והיא תנאי ההסכמה של הדיירים. כידוע, בשביל להתחיל פרוייקטים של התחדשות עירונית חייבים לקבל את אישורם של הדיירים. כמה מהם? בשורות הבאות נכיר מושג חשוב שנקרא רוב מיוחס פינוי בינוי.
רוב מיוחס פינוי בינוי – ללא רוב מיוחס לא ניתן יהיה להתחיל בפרוייקט
רוב מיוחס פינוי בינוי הוא קוב של 67% מסך הדיירים בכל המקבץ. המקבץ הוא כלל המבנים שהולכים לההירס במטרה לבנות את המגדלים החדשים במסגרת הפרוייקט. מעבר לכך, חשוב ש 60% מהשטח של כלל המקבץ יהיה ברשותם של 67% המסכימים. במידה ויש 67% דיירים מכלל המקבץ שמסכימים לתחילת הפרוייקט אך השטח שלהם מהמקבץ הוא נמוך מ 60%, לא יהיה ניתן להתחיל בפרוייקט. נוסף על כך, חשוב ש 60% מכל דיירי כל בניין יאשרו את הפרויקט במטרה לאשר את התחלתו. כל עוד לא מתקיימים כל התנאים הללו, לא יהיה ניתן ליישם את הפרוייקט במבנה. חשוב להדגיש ולומר כי בניגוד למקובל לחשוב, יש לא מעט מתנגדים לתוכניות הללו. הסיבות השכיחות ביותר בגינן דיירים מתנגדים לפרוייקטים הללו הן חוסר אמון בהצלחתם לחזק את הבניין, חוסר רצון להתמודד עם שנים ארוכות של בנייה או מעבר דירה ועוד. קראו עוד: המדריך לאישור פרויקט פינוי בינוירוצים לקדם תוכנית פינוי בינוי בבניין שלכם? כך תעשו זאת נכון
חשוב להדגיש כי אם גם אתם מתגוררים בבניינים ישנים שזקוקים לעבודות חיזוק, אתם לא חייבים לשבת בדירתכם ולחכות לדפיקת היזם שיציע לכם תוכנית התחדשות עירונית. אתם יכולים להגדיל משמעותית את הסיכויים שגם הבניין שלכם יהנה מהתחדשות, יקבל חיזוק משמעותי ויאפשר גם לכם ליהנות מחדר ממד נוסף ולעיתים גם ממרפסת שמש חדשה. אז איך מקדמים תוכנית התחדשות עירונית בבניין שלכם? כל שאתם צריכים לעשות זה לפנות ליזמים מקצועיים שמכירים את כל נושא ההתחדשות העירונית ויודעים לקדם פרוייקטים במהירות מרבית.אל תתפשרו על יזם שאינו מקצועי
כיום יש לא מעט יזמים שמחכים להצעות מבניינים ישנים. יזמים מקצועיים ידעו לבחון את היתכנות הפרוייקט בבניין שלכם בקלות רבה ולקדם את כל השלבים החיוניים ביותר ללא כל בעיה. רוצים להתחיל בפרוייקט התחדשות עירונית כמה שיותר מהר? חשוב לבחור נכון את היזם המקצועי ביותר שידע לקדם את הפרוייקט שלכם. בחירה לא נכונה של יזם שאינו מספיק מקצועי עלולה לגרום לכם להמתין שנים ארוכות לתחילתו של הפרוייקט.חוק פינוי בינוי – החוק המקורי וסדרה של שינויים ושדרוגים! הכירו מקרוב את כל התנאים במסגרת פרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית
אם בניין המגורים שלכם צפוי לעבור פרויקט התחדשות עירונית בשנים הקרובות, השורות הבאות הכתבות במיוחד עבורכם. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל מה שאתם חייבים להכיר על אחד החוקים החשובים ביותר בפרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית – חוק פינוי בינוי. אנשים רבים כלל לא מודעים לפרטי החוקה באשר לפרויקט, מה שעלול לגרור פערים מיותרים שיובילו לעיכובים או אף לפגיעה בהיתכנות הפרויקט. אז רגע לפני שאתם מקדמים את פרויקט הדגל של התוכנית להתחדשות עירונית, קיימת חשיבות רבה שתכירו את חוק פינוי בינוי.חוק פינוי בינוי נחקק לראשונה לפני שנים ארוכות – הכירו את החוק המקורי שהחל את דרכו אי שם בשנת 1965
חוק פינוי בינוי הוא חוק שנחקק לראשונה לפני שנים ארוכות, בשנת 1965. חוק זה נועד לקדם פרויקטים רבים לשיקום שכונות ישנות שנבנו לפני שנים ארוכות. החוק המקורי עבר לא מעט שינויים עד שנת 2023, שינויים מהותיים שחשוב שתכירו. בתחילת דרכו של חוק פינוי בינוי, הוא אינו כלל את מתן אישורם של דיירי הבניין. כלומר, על פי החוק המקורי, המדינה הפקיעה מהדיירים את דירותיהם והחלה בעבודות הריסה ובנייה חדשה ללא כל צורך באישור הדיירים.הפקעת בעלות הדיירים בתמורה למתן פיצוי כספי נמוך בלבד – הבעיה המרכזית בחוק המקורי
מעבר לכך, החוק המקורי אינו כלל מתן דירה חדשה בבניינים החדשים כפיצוי. דיירי הבניינים שדירתם הופקעה מהם במסגרת חוק פינוי בינוי קיבלו פיצוי כספי בלבד. ברוב המקרים הפיצוי ניתן בהתאם לשווי הדירה ובמקרים אחרים הפיצוי שניתן היה אף נמוך משווי הדירה. חוק זה כלל בעיות רבות שגרמו לעיכובים רבים לאורך השנים. במשך שנים ארוכות המדינה לא הצליחה לקדם פרויקטים רבים של פינוי בינוי בגין התנגדויות ושלל בעיות עם החוק המקורי, מה שלא השאיר ברירה לסדרת תיקונים בחוק.השינוי הראשון שהחזיר את החוק המישן לחיים – מתן זכויות בנייה נרחבות לקבלנים!
חוק פינוי בינוי עבר שינויים רבים, אחד העיקריים שהתחילו את השינוי החיובי חוקק לראשונה בשנת 1998. וועדה ייעודית כונסה בשנת 1996 במטרה להפוך את הפרויקט אטרקטיבי יותר. השינוי הראשון הוא מתן אישורי בנייה נרחבות לקבלנים שישלימו את הפרויקט. שינוי זה הפך את פרויקט פינוי בינוי לאטרקטיבי יותר עבור הקבלנים, מה שהחל את השינוי החיובי. בשנת 2001 יצא לדרך הפרויקט הראשון הכולל את השינוי הראשוני לחוק המקורי. מאז ועד היום החוק המקורי עבר עוד שינויים רבים, את העיקריים שבהם נביא בשורות הבאות.שינוי נוסף ומשמעותי בחוק פינוי בינוי – קבלת אישור מרבית הדיירים לקידום הפרויקט בשטח המגורים שלהם
השינוי הראשון בחוק הוכיח את עצמו ובאמת לאחריו חלה עלייה משמעותית בביקוש לפרויקטים הללו. כעשור לאחר מכן, בשנת 2006 חל שינוי נוסף שעיקרו הוא קבלת אישורי הדייירים טרם תחילת הפרויקט. כפי שציינו מעלה, בתחילתו של חוק פינוי בינוי הדיירים לא נשאלו אם הם מסכימים או מתנגדים לפרויקט. המדינה החליטה והפקיעה את זכויות הדיירים מדירתם בתמורה לפיצוי נמוך. אך החל משנת 2006 הפרוייקטים הללו מחייבים את אישורם של דיירי הבניין.רק כך ניתן לקדם פרויקטים של פינוי בינוי – רוב של 80% מכלל הדיירים המחזיקים ב 75% מהרכוש המשותף לכל הפחות
כמה מהם? בתחילה החוק קבע כי על מנת שניתן יהיה להתחיל פרויקט של פינוי בינוי חייבים לקבל הסכמה של כ 80% מכלל דיירי המתחם. מעבר לכך, חייבים לקבל הסכמה של כ 75% מהרכוב המשותף. ייתכן מצב בו כ 80% מכלל דיירי המתחם אכן מביעים את התנגדותם, אך הם מחזיקים רק ב 70% מכלל הרכוש המשותף, מה שעלול לפגוע בהיתכנות הפרויקט. ומה עושים עם הסרבנים? החוק מפרט התייחסות מותאמת לכל סרבן שיקבל פיצוי בגין הריסת דירתו ללא אישורו.השינוי המשמעותי מהשנים האחרונות – כבר לא חייבים את אישורם של 80% מכלל דיירי הבניין, מספיק רק 66% מהם!
העובדה כי נדרשים להשיג לא פחות מ 80% אישור דיירים ו 75% מהרכוש המשותף הפכה את הפרויקטים למורכבים. כל מתחם מגורים בו ישנם מספר מועט של מתנגדים צפוי למנוע את התקדמות הפרויקט ולמנוע מרוב דיירים ליהנות מכל יתרונותיו. לכן, בשנים האחרונות חל שינוי נוסף ומשמעותי במסגרת חוק פינוי בינוי. בשנת 2021 חל שינוי בכמות הדיירים שנותנים את אישורים במטרה להוציא את הפרויקט לפועל. נכון לכתיבת שורות אלה, נדרשים כ 66% מכלל דיירי המתחם במטרה להתחיל לקדם את הפרויקט. שינוי זה הצליח לקדם פרויקטים רבים שנתקעו בגין מספר מתנגדים.יזמים וחברות בנייה רבות בוחרות להתחיל פרויקטים עם אחוזי הסכמה גבוהים בלבד – במטרה להימנע מקשיים ועיכובים מיותרים בדרך
חשוב להדגיש כי ישנם יזמים וחברות בנייה רבות שבוחרות להתחיל פרויקטים עם אחוזי הסכמה גבוהים הרבה יותר. הסיבה המרכזית לכך היא החשש ממתנגדים שינסו לפגוע בכל שלבי הפרויקט בכל דרך, מה שעלול להקשות על התקדמות התהליך. לכן, על מנת לקדם פרויקט איכותי ומקצועי במהירות ובהצלחה, קיימת חשיבות רבה לנסות לגייס כמה שיותר דיירים המביעים את תמיכתם בפרויקט.שינוי נוסף בלשון החוק – קבלת דירה חדשה בבניין שנבנה במקום מתחם המגורים הישן
מעבר לכך, חוק פינוי בינוי עבר עוד שינויים רבים. כפי שציינו מעלה, בתחילת דרכו של חוק זה הוא הפקיע את הדירות מבעליהן ובתמורה העניק להם פיצוי כספי די נמוך. כיום חל שינוי משמעותי בדבר. ראשית, כיום דיירי הבניין המפונים מקבלים דירה חדשה בבניין החדש שנבנה. הדיירים הללו נהנים מדירה ששווה הרבה יותר מדירתם הישנה, הן בגין העובדה שמדובר בבניין חדש, והן בגין שלל שינויים פנימיים.מפרט הדירות החדשות – גדולות יותר וכוללות חדר ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ולעיתים אף מחסן צמוד!
הדירות החדשות שיקבלו כלל הדיירים המפונים יהיו גדולות יותר מהדירות המקוריות שהיו בבעלותיהם. הדירות החדשות נבנות תוך הקפדה על כל כללי הבנייה המחמירים ביותר. מעבר לכך, הדירות כוללות חדר ממ"ד לכל דירה, מרפסת שמש, חניה ולעיתים גם מחסן צמוד. כלל השינויים הללו מוסיפים לכל דירה כ 20 מטרים רבועיים ומבטיחים לבעלי הדירות השבחה משמעותית של עשרות אחוזים. הבניין החדש יכלול מספר מעליות, פיתוח סביבתי ועוד שלל יתרונות משמעותיים המבטיחים השבחה משמעותית לבעלי הדירות המקוריות.לא רוצים לקבל דירה חדשה במקום המגורים שלכם? תוכלו להמיר את הזכות בפיצוי כספי! מצריך ניהול משא ומתן עם הקבלן וחברת הבנייה
כמו כן חשוב לדעת כי ישנה אפשרות נוספת – קבלת פיצוי כספי במקום קבלת דירה חדשה. ישנם לא מעט אנשים המתגוררים בבניין שצפוי לעבור פינוי בינוי שבוחרים לוותר על דירה חדשה בבניין בתמורה לתשלום כספי. חשוב להבהיר כי במקרה זה אין פירוט של לשון החוק באשר לתמורה, ולכן גובה סכום הפיצוי נתון למשא ומתן עם חברת הבנייה והיזם. תכננתם להעתיק את מקום מגוריכם לעיר אחרת? אפשרות זו תוכל להתאים עבורכם.תשלומי השכירות על חשבון חברת הבנייה – חשוב לדעת שאתם לא נדרשים לשלם שכירות לאורך כל תקופת הבנייה עד לרגע הכניסה לדירתכם החדשה
דגש נוסף וחשוב שאתם חייבים להכיר באשר לחוק פינוי בינוי הוא דין תשלומי שכירות במהלך כל שנות הבנייה. אנשים רבים חוששים לחתום על אישור הפרויקט בטענה כי אין להם כסף לשלם על שכירות לאורך כל שנות הבנייה. לכן, חשוב להדגיש ולומר כי במסגרת חוק פינוי בינוי, חברת הבנייה והיזם נדרשים לשלם לכל דיירי הבניין שמפונים תשלומי שכירות חודשיים. כלומר, תוכלו להשכיר דירה למשך כל תקופת הבנייה של דירתכם החדשה ללא הוצאה כספית כלל. כמה משלמים? בהתאם לשווי הנכס של כל דייר. שמאי מקצועי יבחן את שווי שכירות הדירה שלכם טרם הריסתה והסכום שהוא יקבע הוא הסכום שתקבלו לטובת שכר דירה למשך כל תקופת הבנייה.ומה עם תשלומי מס שבח בגין השבחת הדירה? לשון החוק מעניקה פטור מלא לכל בעלי הדירות! כך תחסכו עשרות אלפי שקלים בתשלומי מס שבח
מתכננים למכור את הדירה לאחר השלמת הפרויקט אך חוששים לשלם מס שבח של עשרות ואף מאות אלפי שקלים? השורות הבאות נכתבות במיוחד עבורכם. בעבר אנשים רבים הביעו את התנגדותם לפרויקטים הללו בטענה כי חלק משמעותי מהרווח ילך לרשות המיסים בעת מכירת הדירה. אז רגע לפני שגם אתם מוותרים על הפרויקט מחשש לתשלומי מס שבח, חשוב שתכירו את הפרטים הבאים. תחילה חשוב להכיר את מס השבח. מס שבח הוא מס המשולם בגין רווחים ממקור נדל"ן. מס השבח מקביל למס רווח הון המשולם בגין רווחים מאפיקים שונים ומגוונים. שיעור תשלום מס שבח הוא 25% משווי הרווח.הכירו את מס השבח ואת חישוב התשלום בעת מכירה – מקביל למס רווח הון מאפיקי רווח רבים
חשוב להבהיר נקודה חשובה שמצליחה לבלבל רבים. תשלומי מס השבח משולמים על הרווח בלבד, ולא על סכום המכירה כולה. כלומר, אם דירתכם הייתה שווה 1,000,000 שקלים ולאחר ההשבחה היא שווה 1,200,000 שקלים, תידרשו לשלם מס שבח על 200,000 שקלים בלבד בעת מכירה. אך תיקון חוק פינוי בינוי קבע כי כל דיירי הפרויקט יקבלו פטור מלא מתשלום מס שבח. כלומר, גם אם תירצו למכור את הדירה בסיום הפרויקט, תוכלו לעשות זאת ללא תשלומי מס שבח כלל. תיקון זה הוא אחד מיני רבים שנועד לעודד קידום פרויקטים שונים.דייר סרבן – לא כל דייר שמביע את התנגדותו מוגדר סרבן. והסרבנים? חשופים לתביעות גדולות מצד דיירי הבניין, חברת הבנייה והיזם
ומה עושים עם הדיירים הסרבנים? דייר סרבן חשוף לתביעה משמעותית המגלמת את הפגיעה בכלל דיירי הבניין, ביזם ובחברת הבנייה. חשוב להדגיש כי לא כל דייר שאינו מביע את תמיכתו נקרא סרבן. סרבן הוא דייר המביע את סירובו באופן בלתי סביר למרות שקיבל את כל התנאים המפורטים בחוק. ישנם מספר מצבים בהם אדם יכול להביא את התנגדותו ולא להיחשב לסרבן. בדורות הבאות נכיר את הסיבות המרכזיות בגינן ניתן להביע סירוב לקידום הפרויקט ללא חשש מפני תביעות מצד היזם או חברת הבנייה. הסיבות בגינן דייר המסרב לפרויקט אינו נחשב לסרבן:- פרויקט פינוי בינוי שאינו כדאי כלכלית לבעל הדירה.
- בעל הדירה המקורית לא קיבל אפשרות למגורים חלופיים.
- חברת הבנייה או היזם לא העמידו בטוחות מספיק בטוחות לביצוע הפרויקט.
- בעל הדירה הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם עונים על כל צרכיו.
חוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו קובע כי אם ישנו רוב של 80% או יותר מדיירי הבניין, המעוניין בביצוע פרויקט פינוי בינוי, הוא רשאי לתבוע בתביעת נזיקין את המיעוט שמתנגד לביצוע הפרויקט.
כל זאת אם מתקיימים ארבעת התנאים הבאים:
- עסקת הפינוי ובינוי כדאית מבחינה כלכלית. הדמות המוסמכת לקביעת הכדאיות הכלכלית היא שמאי פינוי ובינוי.
- הוצעו לדייר/ים הסרבנ/ים בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
- הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. אם למסרב או לאחד מבני משפחתו ישנה מוגבלות, יש להציע לו דירה חלופית שיהיו בה כל ההתאמות שהיו בדירה המקורית.
- לא קיימות נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן הדייר מסרב לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
השינויים הנכללים בתיקון החוק
- רוב המיוחס – החוק קובע כי מדובר ברוב של לפחות 80% מדיירי הבניין. התיקון מבחין בין "בניין" ובין "מקבץ". מקבץ הוא בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת. הרוב המיוחס במקרה של בניין צומצם לשני שלישים בעוד שהרוב המיוחס במקרה של מקבץ נותר על 80%.
- שמאי פינוי ובינוי – חידוש החוק המהותי ביותר הוא הגדרת גורם מוסמך שקובע את הכדאיות הכלכלית של עסקת הפינוי ובינוי. הגורם המוסמך הוא שמאי מקרקעין וניתן לפנות אליו ברגע שישנו רוב של שני שלישים מדיירי המקבץ או 50% מדיירי הבניין.
- שקיפות העסקה – תקנת החוק הוסיפה שני סעיפים המחייבים את הקבלן בגילוי נאות ושקיפות מוחלטת בנתוני העסקה.
- פטור מיוחד ממיסים לדיירים קשישים שבוחרים לעבור לבית אבות או לדיור מוגן בעת הפינוי. אם ערכה של יחידת הדיור שיקבלו בבית האבות נמוך מערך הדירה העתידית, הקשישים יקבלו את היתרה במזומן.
- הגמשת מגבלת תקרת השווי – תקרת השווי, המעניקה פטור ממסים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, תהיה 150% משטח הדירה המקורית, כל עוד שטח הדירה העתידית אינו עולה על 200 מ"ר. החוק הקודם התייחס לשטח מרבי של 120 מ"ר.
- הנחה בדמי הארנונה לדיירים המפונים לתקופת הביניים – על פי תקנת החוק, הרשות המקומית רשאית להעניק הנחה בגובה דמי הארנונה שתיקבע על פי הפרש השטחים בין הדירה המקורית והדירה העתידית ותינתן לתקופה של עד 4 שנים.
