התכלית של פרויקט תמ"א 38 הינה לחזק מבנים ישנים, כאלה שקיבלו אישור בנייה לפני 1.1.1980. החיזוק האמור נועד להביא אותם למצב שבו הם נעשים עמידים בצורה טובה יותר בפני סיכוני קריסה כאשר תפקוד את ישראל רעידת אדמה חזקה.
לכן, הפתרון המקובל לבש צורה אחרת, של יוזמה נדל"נית. בפתרון זה מתקשרים הדיירים עם יזם נדל"ן שלוקח על עצמו את האחריות על ביצוע הפרויקט. היזם הוא זה שדואג להוציא אישורים מתאימים מול העירייה, הוא זה שמתקשר עם קבלן שמחזק את המבנה ובמקביל – גם מוסיף יחידות דיור נוספות. יחידות דיור אלה נמכרות בשוק החופשי והן מהוות את התמורה ליזם עבור מאמציו.
מוטב לא למהר
מכיוון שפרויקט תמ"א 38 נחשב למורכב, יחסית, כדאי לקחת בחשבון כמה נקודות שיאפשרו לדיירים לעבור אותו בשלום.הטיפ החשוב ביותר עבור הדיירים הוא לא למהר ולחתום עם יזם שפונה אליהם מיוזמתו בהצעה להשתתף בפרויקט החיזוק. יש שמדובר על התקשרות ארוכות טווח, שבה הם למעשה מפקידים בידי הצד השני את איכות החיים שלהם, ולא רק בטווח הארוך.
יזם בלתי מנוסה עלול להביא להתארכות ממושכת של זמן העבודה ולעיכובים בלתי רצויים. יזם מקצועי יוכל לטפל בכל ההליך בצורה טובה יותר, בלי עיכובים מול הרשות המקומית ובלי עיכובים ביצועיים של הקבלן.לפני החתימה על ההסכם חשוב, אם כן, לבצע בדיקת רקע מתאימה, לברר האם מדובר בפרויקט הראשון של היזם או שמדובר על אדם או על חברה יזמית עתירי ניסיון וקבלות.
מה נותנים, מה מקבלים
לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, חשוב להבין מה בדיוק נותנים ליזם ומה מקבלים ממנו בתמורה. הדבר שמעניקים הדיירים הוא יקר אך פשוט – הם מעניקים לו זכויות בנייה שמגיעות להם. באמצעות זכויות אלה בונה היזם דירות מגורים שאותם הוא יוכל למכור וכך יוכל להרוויח.מבחינת הדיירים, השאלה החשובה היא – מה הם מקבלים בתמורה? בתמורה לזכויות הבניה זוכים הדיירים לחיזוק המבנה כנגד רעידת אדמה אולם זה בהחלט לא הכל. הנתונים בשטח מראים שהרווח שנותר בידי היזם מאפשר לו לבצע הרבה יותר מאשר חיזוק המבנה. לכן, על הדיירים לברר ולסכם מה הם יקבלו בנוסף לכך.
בין התמורות הנפוצות ניתן למצוא:
- התקנת מעלית – בחלק גדול מהמבנים הישנים לא קיימת מעלית ולכן מדובר בשדרוג ממשי של איכות החיים.
- הוספת מרפסת שמש – שהפכו לאלמנט חשוב וכזה שגם מעלה את ערך הדירה משמעותית.
- הוספת חניות – זו למעשה חובה גם מבחינת הרשויות המקומיות. כאן מדובר על הוספת חניות לדיירים החדשים וכן הוספת חניות נוספות במידה והדבר ניתן.
- שיפוץ הגינה.
- תוספות שונות כגון חידוש החזית אפשרויות גם הן.
חשיבות הערבויות
טיפ חשוב ומרכזי לצורך ביצוע תמ"א 38 הינו לשים לב לחשיבות ההסכם. הסכם זה ישפיע לא רק על התמורה שיקבלו שני הצדדים אלא גם יוכל להשפיע על הביטחון שהיזם אכן יעמוד בהתחייבויותיו.על מנת להבטיח זאת ניתן לדרוש את קיומם של ביטחונות משפטיים ופיננסיים לעמידה בהסכם. כאשר מדובר על התחייבות פיננסית, מדובר למעשה על הוכחה שהיזם הינו בעל אמצעים כספיים לצורך ביצוע והשלמת החיזוק והשיפוץ. מי שמסרב להעניק ערבויות מתאימות עשוי להיתקל בבעיה פיננסית להשלמת הפרויקט וכבר היו דברים מעולם.
ראו גם:האם כדאי לשפץ גם את הדירה שעושים תמ"א 38 בבניין?
