תמ”א 38 הושקה בשנת 2005 עם תקוות גדולות מאוד שבמהרה בניינים רבים יחוזקו ברחבי ישראל ויהיו עמידים לעוצמות ולנזקים של רעידת אדמה עתידית. התכנית המקורית הייתה בעייתית ובעיקר לא סיפקה מענה הולם למבנה העלויות הכרוך בכל פרויקט והכדאיות הכלכלית.
המדינה, העיריות, בעלי הדירות והיזמים, כולם רוצים לחדש את פני העיר ולהבטיח את יציבות הבניינים לכן, שינויים בחוק נכנסים בקצב מהיר, ע”מ ליצור היתכנות בבניינים בהם לא הייתה אפשרות כלכלית בעבר לבצע מיזם.
מי הם אותם יזמים?
חברה יזמית קבלנית או חברה יזמית בלבד.
חברה יזמית קבלנית:
יכולה להיות חברה שמחזיקה בצוותי עבודה או חברה שמחזיקה רק
במנהלי עבודה. בנוסף לביצוע היזמות החברה היא גם חברה קבלנית המעסיקה את המנהלים ו/או את הפועלים.
חברה יזמית בלבד, היא חברה המורכבת ממהנדסי בניין והיא אחראית על הפן היזמי ועל ניהול הפרויקט ברמת הביצוע. חברה יזמית בלבד שוכרת קבלני משנה לביצוע העבודות השונות או קבלן מפתח, מנהלת אותם ומפקחת על עבודתם.
חברה מארגנת המקדמת היתר בנייה: מדובר בחברות אשר מחתימות את בעלי הדירות ולוקחות על עצמן להוציא היתר בנייה. לאחר קבלת ההיתר הן יכולות למכור את הפרויקט ליזם או לערוך מכרז יזמים. חברות אלו, בד”כ מבקשות לשווק את הדירות בסיום הפרויקט ובכך להשאיר לעצמן אחוז נוסף מההכנסות בפרויקט.
“קבלן חתימות” קבלן חתימות הוא גוף המלכד את בעלי הדירות מתוך כוונה למכור הלאה את הפרויקט בשלב ראשוני בו יושג אחוז החתימות הנדרש.
זכרו שכל גוף מולו מתנהלים בעלי הדירות, חייב להיות מסוגל להציג הצעה הוגנת מלווה בחוזה ברור (ללא הפתעות). גם אם בחרתם עורך דין שילווה אתכם, חשוב מאוד שתקראו את טיוטת החוזה שכן אתם אחראים לנושא המסחרי והתמורות שתקבלו ואילו עורך הדין שלכם אחראי להגן עליכם ברמה המשפטית ולוודא שאתם מקבלים את מה שהבטיחה החברה היזמית.
מהות תפקיד היזם בפרויקט
החברה היזמית מקבלת פנייה מאחד מבלי הדירות. בדיקה מהירה תספק מענה האם ניתן להתקדם לבדיקה מקיפה יותר או האם צריך להמתין לעדכונים בחוק.
בדיקה מעמיקה תכלול בדיקה ברשות, ניתוח ולמידת כל הפרטים הדורשים לצורך הפקת הצעת התקשרות. בשלב הבא נפגשים עם בעלי הדירות ומציגים להם את ההצעה. בעלי הדירות משווים את ההצעות השונות וכאשר מתקבלת החלטה, בוחרים נציגות, עו”ד ומפקח בנייה שייצגו אותם במשא ומתן.
עו”ד היזם מעביר טיוטת הסכם ועורך דין בעלי הדירות מגיב לנושאים השונים עד קבלת נוסח מקובל. לאחר שנחתם חוזה, מגבשת חברת היזמות את צוות היועצים ומתחילה את תהליך היתר הבנייה. כל ההוצאות בתהליך ההיתר ובתהליך הבנייה הם באחריות החברה היזמית. סיום הפרויקט הוא לאחר שנת בדק וקבלת אישור מפקח הבנייה של בעלי הדירות שליקויים תוקנו.
מה חשוב לדעת?
- ערכו בדיקת נאותות לחברות היזמיות איתן נפגשתם.
- אם קיבלתם הצעה מגוף שאינו חברה יזמית, בדקו מהן משמעויות ההצעה ווודאו שהבנתם את חוזה ההתקשרות בדיוק רב.
- לפני שחושבים על מה שמקבלים, צריך לזכור שיש פרויקטים רבים שנתקעים בדרך, הבטיחו את עצמכם ע”י בחירת אנשי מקצוע הוגנים ומקצועיים.
- הכינו רשימת שאלות לחברה היזמית. התשובות יתנו לכם מידע רב שיעיד על המקצועיות והיכולות של החברה.
- פרויקט בטוח הוא פרויקט בליווי בנקאי סגור. אם קיבלתם הצעה שאינה כוללת ליווי בנקאי סגור, זוהי נורת אזהרה. יש לבדוק היטב מהי החלופה המוצעת ולוודא זאת עם שני משרדי עורכי דין שונים.
