תמ"א 38 הושקה בשנת 2005 עם תקוות גדולות מאוד שבמהרה המון בניינים יחוזקו ברחבי ישראל ויהיו עמידים לעוצמות ולנזקים של רעידת אדמה עתידית. אך התכנית הייתה בעייתית ובעיקר לא סיפקה מענה הולם למבנה העלויות הכרוך בכל פרויקט והכדאיות הכלכלית.
מי הם אותם יזמים?
אותם יזמים של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 נכנסים לתחום בשל האפשרות לרווח מכל פרויקט – חיזוק ושדרוג המבנה בתמורה לזכויות הבנייה לתוספת הקומות והדירות. כאשר היזם מוכר בהמשך את הדירות וכך גם מכסה את עלות החיזוק והשיפוץ וגם מרוויח.
יזמים אלו הם קבלני ביצוע שהתמחו בתמ"א 38 ורוצים לייצר לעצמם רווח יזמי ממכירת הדירות הנוספות, חברות בניה גדולות ובינוניות המתמחות בתחום וחברות ייזום נדל"ן שקמו במטרה בלעדית לקדם ולנהל פרויקטים של תמ"א 38.פועלים בעיקר במרכז
גם לאחר כל התיקונים והשינויים בתמ"א 38, היא נותרה רווחית וכדאית כמעט אך ורק באזור המרכז, עקב עלויות הדירות הגבוהות באזור זה. יזמים של תמ"א 38 פועלים למעשה בעיקר – ואולי רק – באזור המרכז, בתל אביב וערי הלוויין שלה כגון רמת גן, גבעתיים, הרצלייה, חולון, בת ים, רעננה וכיוצא באלו.
ברוב כמעט מוחלט של המקרים, פניה אל יזמים בהקשר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בפריפריה או אפילו מחוץ לאזור המרכז אך באזור ביקוש יחסי, תסתיים בסירוב מנומס מהיעדר כדאיות כלכלית.מהות תפקיד היזם בפרויקט
במרבית המקרים של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ובניינים העומדים בדרישות להיכלל בתכנית, מי שמבצע בפועל את הפרויקט, נוטל על עצמו את הסיכון והעלויות וגם את הרווח ממכירת הדירות החדשות הוא היזם.
לבעלי הדירות אין לרוב הידע, הניסיון, האיתנות הפיננסית והזמן לנהל פרויקט הנדסי מורכב כזה. לכן למעשה בלי יזמים כאלו התכנית לא מסוגלת להמריא. היזם רוכש למעשה את זכויות הבנייה מבעלי הדירות – זו עסקת מכירה לכל דבר, אך עם מאפיינים ייחודיים מכוח התמ"א – אך לאו דווקא בתמורה לכסף אלא בתמורה לכך שהוא מבצע את חיזוק הבניין ושדרוגו תחת הגדרות וזכויות הבנייה של תמ"א 38. לכן זכויות הבנייה לגג הבניין ו/או לדירות הנוספות המתווספות לו במהלך הפרויקט שייכות ליזם והוא מוכר אותן.מרגע חתימת החוזה של בעלי הדירות מול היזם או חברת הייזום, הפרויקט הוא למעשה של הגורם היוזם והמבצע. המימון על אחריות היזמים, ההתנהלות ההנדסית והתפעולית באחריותם, מכירת הדירות החדשות באחריותם וכלל היבטי הפרויקט. היזם מתנהל מול אנשי המקצוע, מול מוסדות התכנון וכיוצא באלו.
מה חשוב לדעת?
אמנם לרוב מעורבים בפרויקטים של תמ"א 38 יזמים הנוטלים על עצמם את מרבית הסיכון ומקבלים בתמורה את הרווח מהדירות החדשות, אך בעלי הדירות לא יכולים לשקוט על השמרים ועליהם להיות ערניים ודרוגים במשך כל הפרויקט – שהכל מתנהל כשורה, בהתאם לתכנון וללוחות הזמנים. דברים שחשוב לדעת לגבי יזמי תמ"א 38 וההתקשרות עם יזמים אלו כוללים למשל:- בדיקת ניסיון קודם בפרויקטים דומים.
- בחינת פרויקטים מוצלחים מעבר של אותו יזם.
- בחינת תהליכי התכנון וההתנהלות של היזם – לדרוש מקצועיות ללא פשרות מהרגע הראשון!
- לוודא מול היזם שהעבודה היא עם אדריכלים איכותיים, מהנדסים מתאימים ואנשי מקצוע המתמחים בתמ"א 38.
- לבחון את האיתנות הפיננסית ומקורות המימון של יזמים, כולל אפשרות לערבויות ובטחונות.
- לעבוד בליווי עו"ד תמ"א 38 מול יזמים וקבלני הביצוע.
יזמים הם הכוח המניע של תמ"א 38, אך בעלי הדירות בבניין צריכים כל הזמן להיות עם האצבע על הדופק ולוודא כי האינטרסים שלהם נשמרים.
עידן ההתחדשות העירונית פה והוא כאן כדי להישאר, ולכן חשוב לדעת כיצד לאתר את יזם הנדל"ן הנכון לעבוד אתו, את הקבלנים הנכונים, מהנדסי הבניין ועוד. הנה המדירך המלא לפרויקטים של תמ"א 38, ככה בוחרים יזמי תמ"א ואנשי מקצוע.
ליזמי נדל"ן יש המון אחריות והרבה עבודה לעשות במהלך פרויקטים של תמ”א 38 ותמ”א 38 2 הכוללים בנייה והריסה. עליהם למצוא את אנשי המקצוע הטובים ביותר לפרויקט שלהם, לנהל משא ומתן עם דיירים ועורכי דינם, לשכור פועלי בניין ולפקח על כל תהליך הבנייה – וזה אפילו לא הכול. מחפשים יזם תמ"א 38? הנה כמה דגשים שחשוב שיבואו בחשבון בעת בחירתו, המשיכו לקרוא במדריך הבא.
מעט רקע על תוכנית תמ"א 38
מאחר שבניינים אשר נבנו לפני 1980 לא נבנו תחת התקנים שקיימים כיום נגד רעידות אדמה, בשנת 2005 אושרה תוכנית תמ"א 38 וכן תמ"א 38 2. ההבדל בין 2 התוכניות האלו הוא, שתהליך תמ"א 38 אינו כולל את ההריסה והבנייה מחדש של הבניין, בעוד כי תמ"א 38 2 אכן כולל את הריסת המבנה ובנייתו.
בין אם אתם עומדים לעבור את אחד משני התהליכים הנ"ל, אתם תצטרכו להסתייע בלא מעט אנשי מקצוע שונים, לרבות יזם תמ"א 38. באופן כללי, תפקידו של היזם כולל סוגי אחריויות רבות, כאשר המהות העיקרית של תפקידו היא ללוות את הפרויקט מתחילתו ועד סופו המוצלח. אמה-מה, בחלק מהמקרים אנשים בוחרים ביזמים שאינם מתאימים לסוג הפרויקט, ביזמים שחלילה פושטים רגל תוך כדי התהליך, יזמים שאינם מקצועיים דיה וכולי. כיצד בוחרים ביזם הנכון? התשובות מרוכזות בהמשך המדריך הבא.
מה לעשות לפני איתור יזם תמ"א 38?
בשלב הראשוני, כלומר לפני איתור יזם תמ"א 38, אתם תצטרכו להשיג את רוב הדיירים שתומכים בפרויקט המיוחל והמוצע. אם מדובר על פרויקט של תמ"א 38, תצטרכו רוב של 67% מהדיירים בבניין המשותף. אם מדובר על פרויקט של תמ"א 38 2 הכולל הריסת הבניין, תצטרכו להשיג רוב של 80% מהדיירים במבנה.
במקביל לכך, חשוב שתמצאו משרד עורכי דין שיוכל ללוות אתכם מתחילת התהליך ועד סופו. אמנם כל יזם תמ"א 38 מגיע מצויד בעורכי דין, אבל חשוב שהדיירים ישיגו הגנה וסיוע משפטיים משלהם. לא פעם, קיימים ניגודי אינטרסים ומחלוקות בין היזם לבין הדיירים, ככה שכל צד חייב את הסיוע המשפטי שלו.
תפקידי יזם פרויקט התמ"א שלכם
אם אתם מתקשים לאסוף את החתימות והרוב הנדרשים לתחילת הפרויקט, יזם תמ"א 38 יכול לעזור לכם בכך. אגב, גם עורך הדין שלכם אמור לדעת לספק סיוע בתחום זה. כמו כן, יזמי תמ"א 38 גם מבצעים בדיקות של היתכנות כלכלית לבניין ולכל הפרויקט. היזמים לוקחים בחשבון גורמים ומשתנים המשפיעים על התכנות כלכלית של פרויקט זה, כאשר הפקטורים העיקריים הם מה שכלול בתב"ע הקיימת, כמו גם המדיניות של הרשות המקומית כלפי התחדשות עירונית.
כמו כן, יזמי תמ"א 38 לוקחים בחשבון פקטורים כמו היתרי בנייה שונים, מגבלות בנייה באזור או בשכונה, התשואה הצפויה עבור היזם עצמו ועוד. ובנוסף, יזמים של תמ"א 38 נדרשים גם לפעול על מנת לייצר תכנון אדריכלי של כל פרויקט ופרויקט. לאחר מכן היזמים מציגים את התוכניות השונות לדיירים ומגיעים לאי-אלו החלטות לפני תחילת ההוצאה לפועל של הפרויקט.
איך לוודא שבחרנו ביזם הנכון?
על מנת לוודא שאתם בוחרים ביזם התמ"א הנכון ביותר לסוג הפרויקט שלכם, יהיה עליכם לבצע כמה וכמה בדיקות שונות. למשל, מומלץ מאוד ניתן להנפיק אישור מרואה חשבון שלכם, אשר מראה כי אותו יזם תמ"א 38 הינו בעל איתנות פיננסית.
כמה איתן היזם צריך להיות? איתנותו צריכה להיות מספקת כדי לקחת על עצמו פרויקטים גדולים כשלכם. והכי חשוב, יהיה עליכם לבחור יזם תמ"א 38 עם ניסיון רב בתחום, מכיוון שלא מדובר בתהליכים פשוטים בכלל בשום צורה.
תהליכים אלו מורכבים, מתישים ובירוקרטיים מאוד בטבעם, ככה שחשוב לאתר יזם תמ"א 38 בכל איתנות פיננסית וניסיון, שיכול להעמיד בטחונות וערבונות לדיירים. כדאי לדעת, חלק מיזמי הנדל"ן הם גם קבלני הביצוע של הפרויקטים, כלומר הם בעצם אחראים על תהליכי הבנייה בפועל. זאת, במקביל לקידום ומינוף הפרויקט מול הדיירים, כמו גם קבלת היתרים מהרשויות המקומיות.
תפקידו של יזם נדל"ן בתהליך חיזוק מבנים
בסופו של דבר, תפקידו של יזם תמ”א 38 כולל, בין היתר, משימות כמו איסוף מידע על המבנה וסביבתו, כמו גם בדיקה של האזורים שיש לחזק (האחרון מתבצע בצמוד למהנדס הבניין). עוד בצמוד לעבודה מול מהנדס הבניין, יזם תמ”א 38 יקבע גם את הדרך הטובה ביותר לחיזוק אזורים אלו. במקביל לכך, תפקידו של היזם גם כולל את חישוב הרווחים שלו כתוצאה מעבודה בשיטת בנייה כזאת או אחרת.
ולא פחות חשוב, תפקידו של יזם תמ”א 38 כולל גם הקפדה על כך שכל הבנייה נעשית על פי חוקי בנייה, תקנות ותקנים אזוריים. בשורה התחתונה, יזם נדל"ן הוא מי שמפתח או מנהל נכסים למטרות רווח, כאשר אנשי מקצוע אלו עשויים להיות מעורבים בתכנון, עיצוב, בנייה או ניהול ופיקוח של פרויקט תמ”א 38. במילים אחרות, תפקידו של היזם משתנה מפרויקט לפרויקט.
ההבדלים בין מהנדס בניין לבין יזם תמ"א 38
ההבדל העיקרי בין השניים הוא, שמהנדס הבנייה מתכנן בניין עם חזון הנוגע למה שעליו לעשות ואיך המבנה אמור להיראות, בעוד שיזם הנדל"ן מעלה תוכנית להרוויח כסף על הקרקע. בתוך כך, מהנדסי בניין מתמקדים בעיקר בבטיחות, בעוד שיזמי נדל"ן בוחנים עד כמה הבניינים מתאימים כדי למקסם רווחים.
מטבע הדברים, מהנדס הבנייה אחראי על תכנון ופיקוח על תקינות המבנה והתהליך של השיפוץ. זאת, בעוד כי יזם המקרקעין אחראי על ניהול הביצועים הכספיים, הלוגיסטיים והבירוקרטיים של תהליך חיזוק המבנה או השיפוץ שלו.
במילים אחרות, תפקידם של מהנדסים הוא לתכנן וליישם את התוכניות לבניית מבנים. הם עובדים עם אדריכלים, מהנדסים, יזמי תמ”א 38 וקבלנים כדי לבנות או לשפץ מבנים או תשתיות. בהיבט הזה, הם אחראים לוודא שהמבנה בטוח מפני נזקים מבניים ושהוא עומד בכל תקנות הבטיחות, כולל תקנות רעידת אדמה.
טיפים למציאת היזם הנכון עבור תמ"א 38
אם אתם מחפשים טיפים לבחירת יזם נדל"ן עבור פרויקט תמ"א 38, יש הרבה שיקולים שצריך לעשות בבחירת יזם נדל"ן לפרויקט. חשוב לבדוק איזה ניסיון יש ליזמים השונים, כמה פרויקטים הם השלימו בעבר, האם הם אי פעם פשטו רגל, כמה זמן עבר מאז הפרויקט האחרון שלהם, איזה רקורד יש להם בתעשייה ועוד. באופן כללי, צריך לבדוק האם הפרויקטים שלהם מצליחים או לא מצליחים ברחבי הארץ.
ברמה הכללית, השתדלו לבחור ביזם שיש לו ניסיון בבניית, שיפוץ וחיזוק מבני מגורים, בעל הכלים והחומרים הדרושים להשלמת הפרויקט ובעל רקורד של הצלחה. דרך נכונה להתחיל היא באמצעות חיפוש קצרצר בגוגל, מה שיכול להניב לא מעט מידע על היזם שלכם. אם למשל הוגשו נגדו תביעות משפטיות בעבר, רוב הסיכויים שתוכלו לראות אזכורים לגבי זה באינטרנט.
יזמי תמא 38 – הכירו את חשיבותם של היזמים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית
חולמים על פרויקט של תמא 38 בבניין שלכם? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר אודות הפרוייקטים השונים במסגרת התחדשות עירונית. מעבר להיכרות עם כל הפרויקטים הגדולים על כלל ההבדלים ביניהם, בשורות הבאות נגע בטיפ פשוט וחשוב שיעזור לכם להגדיל משמעותית את הסיכויים להיתכנות פרויקט תמא 38 בבניין שלכם. אז רגע לפני שאתם ממהרים לחתום ליזם הראשון שמגיע לדירתכם ומציע תוכנית התחדשות עירונית, חשוב שתפנו מספר דקות לקריאת הפסקאות הבאות.
הכירו את הסיבה המרכזית בגינה המדינה החלה עם תוכנית התחדשות עירונית
לפני שנצלול להיכרות מעמיקה עם כל הפרוייקטים השונים של ההתחדשות העירונית, חשוב שתכירו את המטרה המרכזית בגינה המדינה החלה בתוכניות הללו. בניגוד למקובל לחשוב, מטרת העל היא אינה שיקום שכונות אלא חיזוק מבנים ישנים נגד רעידת אדמה. אנשי מקצוע רבים סבורים כי תיתכן רעידת אדמה משמעותית ברחבי ישראל בשנים הקרובות. מסיבה זו המדינה החלה בתוכנית התחדשות עירונית – להבטיח את יציבותם ועמידותם של כלל המבנים הישנים בכל רחבי הארץ. התוכניות השונות מבטיחות להביא את המבנים הישנים לרמת יציבות הכוללת את כל התקנים המחמירים ביותר בחוק. מתגוררים בבניין ישן ורוצים לחזק אותו לקראת רעידת אדמה? חשוב להדגיש כי לא כל מבנה ישן יכול לעבור התחדשות עירונית. אילו מבנים כן? אלה שעומדים בתנאים הבאים:
- מבנים שאינם עומדים בתקן 413.
- מבנים שנבנו לפני שנת 1980.
תנאי הסך של מבנים הזכאים להתחדשות עירונית
מטרת העל המרכזית של תוכניות ההתחדשות הללו היא למגן מבנים ישנים ולהבטיח שישארו יציבים גם בעת רעידת אדמה. המדינה מנסה להגיע לכל הבניינים שנמצאים ברמת הסיכון הגבוהה ביותר כמה שיותר מהר. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא בעזרת תנאי הסף שמאפשרים סינון מדוייק של מבנים חדשים הכוללים תקני בטיחות ברמה גבוהה. כלל הבניינים שעומדים בתנאים הללו הם בניינים שנבנו לפני שנים ארוכות וללא כל הקפדה על תקני הבטיחות – ברמת סיכון גבוהה לקריסה בעת רעידת אדמה.
הבניין שלכם עומד בתנאי הסף לתחילת פרויקט של התחדשות עירונית? חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות ותכירו את כל הפרויקטים הקיימים של התחדשות עירונית.
הפרויקטים הגדולים של תוכנית התחדשות עירונית הם:
-
פרויקט תמא 38\1
הפרויקט הראשון הוא פרויקט תמא 38\1. פרויקט זה כולל חיזוק מבנים קיימים על ידי עבודה ביסודות הבניין והתגברות על כלל הכשלים המערערים את יציבות המבנה. חשוב להדגיש כי תוכנית זו כוללת עבודות בנייה משמעותיות ביסודות הבניין ובחלקיו החיצוניים, כך שכלל דיירי הבניין יכולים להמשיך ולהתגורר בדירתם לאורך כל שלבי הבנייה.
מאיפה מתחילים? בשלב הראשון מהנדס מקצועי יבחן את הבניין במטרה לאתר את כל המקומות בהם הבניין זקוק לחיזוק. בחינה זו תאתר את כל כשלי הבנייה ותבטיח כי הקבלנים ידעו להתגבר על כל בעיה כך שבתום שלבי הבנייה הבניין יעמוד בכל התקנים המחמירים ביותר. חשוב להדגיש כי בסיום כל שלבי הבנייה אנשי מקצוע יבחנו את הבניין ביסודיות במטרה לוודא כי הוא אכן יציב ועומד בכל התקנים המחמירים ביותר.
מה כלול בתוכנית? במסגרת תוכנית זו הבניין כולו יעבור שיפוץ חיצוני ופנימי, יתווספו לו שתי קומות, מעלית, חדרי ממד לכל דירה ולעיתים אף מרפסות שמש.
-
פרויקט תמא 38\2
פרויקט תמא 38\2 מעט שונה מהפרויקט המקורי. פרויקט זה כולל הריסה של המבנה הקיים לטובת בניית בניין חדש. פרויקט זה מתאים בעיקר למבנים בודדים בעוד הפרויקט הקודם מתאים יותר למבנים המחוברים כמבני שרשרת. במהלך כל תקופת הבנייה דיירי הבניין יקבלו כסף לשכירות באזור המגורים שלהם.
מה כלול בתוכנית? בדומה לתוכנית הקודמת כל דיירי הבניין יקבלו דירות גדולות יותר, בניין משופץ הכולל כ 2 קומות נוספות, חדרי ממד לכל דירה ומרפסו שמש לכל דירה.
-
פרויקט פינוי בינוי
הפרויקט האחרון נקרא פרויקט פינוי בינוי. פרויקט זה מזכיר מאוד את פרויקט תמא 38\2 וכולל הריסת מבנים לטובת בניית מבנים חדשים. ההבדל המשמעותי ביותר בא לידי ביטוי בהיקף הבנייה. פרויקטים של פינוי בינוי אינם מיושמים על בניין בודד אלא על קבוצת מבנים. במסגרת הפרויקט הורסים קבוצת מבנים במטרה להקים במקומם בניינים רבי קומות.
מה כלול בתוכנית? בדומה לתוכניות הקודמות גם בתוכנית זו כלל הדיירים יקבלו דירות גדולות יותר מהדירות המקוריות שלהם. הדירות החדשות יכללו חדרי ממד ומרפסות שמש. בפרויקטים רבים הדיירים יהנו גם ממחסן צמוד לדירה.
הכירו את חשיבותם של יזמי תמא 38 – אל תתפשרו על מקצועיות היזם שלכם
רוצים ליישם את אחד מהפרויקטים הללו בבניין שלכם? חשוב שתכירו את חשיבותם של יזמי תמא 38. כיום יש לא מעט יזמי תמא 38. בחירה נכונה של יזם מקצועי תבטיח לכם קידום מהיר של כל שלבי הפרויקט בעוד בחירה לא נכונה של יזם שאינו מספיק מקצועי עלולה לגרום לעיכובים של שנים. בשואות הבאות נגע בכל מה שאתם לחייבים לדעת על חשיבותם של יזמי תמא 38.
תפקידם של יזמי הפרויקטים
מה תפקידם של יזמי תמא 38? תפקיד היזם הוא להתמודד עם כל שלבי הבירוקרטיה של הפרויקט. כידוע, כל פרויקט של תמא 38 חייב את אישורם של הדיירים. כיום יש לא מעט דיירים שמסרבים לתוכניות השיקום משלל סיבות. הסיבות השכיחות ביותר הן:
- חוסר אמונה ביכולת הפרויקט לחזק את הבניין.
- מחשבה כי הבניין כלל אינו זקוק לחיזוק.
- חשש מתקופה ממושכת של עבודות בנייה.
- גיל מבוגר.
- חוסר חיבור ליזם.
הכירו את הסרבנים
כלל הסיבות הללו גורמות לדיירים רבים להביע את התנגדותם לפרוייקטים של התחדשות עירונית. בפרוייקט של תמא 38\1 נדרשים כ 66% הסכמה מסך כלל דיירי הבניין ובתמא 38\2 אחוזי ההסכמה גבוהים עוד יותר ועומדים על לא פחות מ 80%. תפקידו של היזם הוא להחתים את כלל הדיירים, להוסיף הערות אזהרה בנסח הטאבו ולהתמודד עם עוד לא מעט שלבים בירוקרטיים חיוניים להוצאת התוכנית אל הפועל.
בחרו נכון את היזם המקצועי והמנוסה ביותר לקידום הפרויקט שלכם
רוצים להגדיל משמעותית את הסיכוי שהבניין שלכם יעבור תוכנית להתחדשות עירונית? כל שאתם צריכים לעשות זה להגיע ליזם מקצועי שיבחן את היתכנות הפרויקט בבניין שלכם. חשוב להדגיש שאתם ממש לא חייבים לחכות שהיזם ידפוק על דלת דירתכם ויציע לכם קידום של פרויקט התחדשות עירונית. כיום יש לא מעט יזמים שמחכים לבניינים חדשים לקידום. אז אם אתם רוצים להגדיל את הסיכוי שהבניין הישן שלכם יעבור חיזוק וחידוש, אל תהססו לפנות ליזם מקצועי. מקצועיותו של היזם חשובה במיוחד! יזם מקצועי מכיר היטב את כל השלבים שהוא נדרש לעבור בכדי להוציא לפועל את התוכנית בעוד יזם בתחילת דרכו לא מכיר כלל את השלבים, מה שעלול לעכב את הפרויקט במשך שנים ארוכות. פרויקטים רבים שנעשו בליווי של יזם מקצועי נגמרו תוך מספר שנים בודדות בעוד לא מעט םרוייקטים שלוו על ידי יזמים מתחילים נשארו תקועים ללא כל התקדמות במשך שנים ארוכות.
קראו עוד: כמה זמן לוקח תמ"א 38
