מדריך לתמ”א 38

בשל מיקומה הגיאוגרפי של ישראל, באזור עם היסטוריה של רעידות אדמה לצד חשש מקצועי לרעידות משמעותיות באזור בעתיד, המדינה מבקשת בדרכים שונות לדאוג שאזרחיה מוגנים וכי מבני המגורים בישראל עמידים בפני העוצמות והנזקים של רעידות אדמה פוטנציאליות.

מאז 1980 מיושם בישראל תקן הבנייה ת”י 413 תקן ייעודי לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה, המשמעות של כך הינה חיובית מצד אחד, אך מצד שני ישנם עשרות אלפי מבנים ישנים יותר שאינם בנויים בהתאם ונמצאים בסכנת התמוטטות במקרה של רעידת אדמה חזקה.

תמ”א 38 – תכנית המתאר הארצית 38 – מיועדת לתת לכך מענה ולגרום לחיזוק מבנים אלו, זאת באמצעות מודל תמרוץ חדשני. התכנית הושקה על ידי ממשלת ישראל ב-2005 ומאז עברה כמה שינויים.

תמ”א 38 היא תולדה של ועדה ממשלתית מיוחדת לבחינת הסיכונים למבני מגורים בישראל במקרה של רעידת אדמה והדרכים להתמודדות עם הסיכונים. המדינה מעודדת ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים, אך לא במתן כספים ישירות אלא במתן זכויות בנייה והטבות תכנוניות. תמ”א 38 הינה רלוונטית באופן כללי למבני מגורים שנבנו לפני 1980.

היישום בפועל של תמ”א 38

פרויקטים של תמ”א 38 כוללים חיזוק הנדסי פיזי של המבנה כך שיהיה עמיד לרעידות אדמה, המשמעות היא לרוב תוספת של עמודי תמיכה גדולים ושאר היבטים הנדסיים מורכבים. בנוסף, המבנה עובר שדרוג משמעותי וכמו כן מוסיפים לו חלקים במסגרת הטבות זכויות הבנייה. כך שמדובר על פרויקט מורכב הנדסית ויקר פיננסית לביצוע.

זכויות הבנייה הנוספות במסגרת התמ”א מוענקות למעשה לדיירים בעלי הדירות במבנים הרלוונטיים, אך בגלל המורכבות והעלויות, היישום בפועל הוא על ידי יזם שלרוב מקבל את זכויות הבנייה לדירות החדשות בבניין ובתמורה לוקח על עצמו על ההתחייבות הפיננסית ואת ביצוע חיזוק ושדרוג הבניין בפועל.

אותו יזם מבצע את הפרויקט על כל היבטיו ובסופו של דבר מוכר את הדירות החדשות שנוספו לכיסוי ההשקעה ויצירת תשואה רווחית. כיום יש חברות בנייה וייזום המתמחות בתמ”א 38 וכן גורמים מקצועיים שונים המלווים את התהליך.

התמריצים של תמ”א 38

התמריץ העיקרי ליישום פרויקט תמ”א 38 בבניין משותף מתאים הוא כמובן חיזוקו מפני רעידת אדמה עתידית, אך זה לא מספיק כדי להיכנס להתחייבויות ולמשמעויות של פרויקט בסדר גודל כזה, בטח שלא מבחינת יזם השואף להרוויח.

לכן התכנית היא במהותה תכנית תמריצים. פרויקט תמ”א 38 עבור בניין משותף כולל מלבד חיזוק הבניין גם שדרוג תשתיות ושדרוג חזות הבניין, אפשרויות לשדרוג הדירות הקיימות (תוספת מרפסת ו/או הגדלת הדירות למשל) ועוד. כך שבעלי הדירות מקבלים בנין מחוזק, שדרוג בתנאי המחיה שלהם, לעיתים שדרוג של הדירות עצמן ובכל מקרה עלייה בערך הדירות בבניין.

ההטבות והתמריצים המרכזיים בתמ”א 38 הינם:

• אפשרות להוסיף עד 2.5 קומות לבניין מחוזק – כשבכל קומה דירות חדשות למכירה.
• אפשרות להוספת מרפסות לדירות
• תוספת מעלית לבניין
• שדרוג אסתטי של הבניין
• שדרוג תשתיות ומתחמים כגון לובי, גינה, חניות ועוד
• אפשרות במבנים מתאימים להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש, בדומה לפינוי בינוי אך בהליך בירוקרטי פשוט יותר.
• אפשרות לחזק בניין בפריפריה וקבלת זכויות בנייה מיוחדות באזורי הביקוש.

היבטים חשובים נוספים לגבי יישום פרויקט תמ”א 38 הם שכיום – לאחר תיקונים 2 ו-3 לתמ”א – יש פטור ממס שבח ומס רכישה בהקשר לפרויקט, פטור מהיטל השבחה ליזם, הקלות לגבי הרוב הדרוש ליישום הפרויקט בבניין ועוד.

הליך מורכב שחשוב לבצע בצורה יעילה ונכונה

למרות ההטבות והתיקונים השונים במסגרת תמ”א 38, מדובר על תכנית מורכבת וכזו המחייבת מקצועיות, ניסיון ועבודה מסודרת לפי השלבים השונים. חשוב מאוד עבור בעלי דירות בבניינים מתאימים להיעזר בעורכי דין מתמחים, לעבוד רק עם יזמים מנוסים בתחום התמ”א ואשר מציעים ביטחון פיננסי איתן.

זה הליך של כמה שנים, אך היתרונות שלו בהחלט גדולים ומצדיקים את המתנה והעבודה – כאשר הכל נעשה נכון ובהתאם לאינטרסים של כל הצדדים.