ברכישת דירה בארץ, ברוב מוחלט של המקרים, נעזרים הרוכשים באמצעות מימון בנקאי המתקבל בדמותה של הלוואת משכנתא.
הבנקים הם הגורם המממן המרכזי וכמעט היחידי מבחינת היקפי הסכומים בתחום הנדל”ן למגורים לרוכשים פרטיים, אולם דווקא בתחום חשוב הזוכה לקידום ממשלתי כמו תמ”א 38, לא כל הבנקים מציעים אפשרויות מימון.
הבעיה נמצאת בעיקר במיזמים קטנים, אשר מבחינת הבנק הם אינם
אטרקטיביים, שכן מדובר בהלוואה של סכומים קטנים יחסית לחברה היזמית.
המשמעות הישירה של הנושא היא שעלויות המימון גבוהות יותר וכך נפגעת ההיתכנות הכלכלית במיזמים רבים.
מימון בנקאי למיזם תמ”א הוא כיום תנאי בסיסי אותו דורש משרד עורכי הדין המייצג את בעלי הדירות. מדובר בליווי בנקאי סגור, אותו מסכים לספק הבנק, רק לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין מטעמו, שמוכיח לבנק שהפרויקט מרוויח אחוז רווח מינימאלי, אותו קבע הבנק.
כאשר חברה יזמית מקבלת ליווי בנקאי סגור לפרויקט, הדבר מהווה את הבטוחה החשובה ביותר (אם כי לא היחידה) עבור בעלי הדירות, שכן הבנק מתחייב שהפרויקט יסתיים, בכל מקרה, כולל מקרה בו פושטת החברה היזמית רגל.
בשוק העסקי והפרטי כאחד, הבנקים הם הגורם המממן העיקרי והגדול ביותר, הן מבחינת היקף העסקאות והן מבחינת סך כל הסכומים. יתכן כי בעתיד הקרוב כן נראה את הבנקים מספקים יותר אפשרויות מימון לתמ”א 38. בנוסף לבנקים, הגופים המוסדיים נכנסים במידה כזו או אחרת למימון פרויקטים – בעיקר דרך השקעה בקרנות השקעה המתמחות בביצוע פרויקטים של תמ”א 38.
מדוע הבנקים לא מציעים מימון נרחב לתמ”א 38?
הבנקים כמובן רוצים לספק הלוואות ולהרוויח מהן, כך שיש להם סיבות טובות מבחינתם שלא להיכנס לתחום של מימון בנקאי לתמ”א 38 בצורה מסיבית ומשמעותית.
סיבות אלו כוללות למשל את העילה כי פרויקטים אלו הם לרוב קטנים יחסית ובהיקף ממוצע של 7-13 מיליון ש”ח, בנוסף מדובר על פרויקטים מורכבים מבחינת הכדאיות הכלכלית שלהם והרגולציה הישראלית ופעמים מסוימות הבנק רואה בעסקאות אלו חוסר עניין, בשל מיעוט פרויקטים שעוברים את בדיקת ההיתכנות הכלכלית.
יתרון של מימון בנקאי לפרויקט תמ”א 38
כאשר אנו מדברים על מימון בנקאי לתמ”א 38 הכוונה היא למימון אותו משיגים היזמים מהבנקים. עלות המימון מהבנקים היא סבירה ואינה יוצרת מעמסה כלכלית בתוכנית העסקית של הפרויקט. פתרונות מימון אחרים הם יקרים ופעמים רבות עלולים לא לאפשר לחברה היזמית להגיש הצעה לביצוע פרויקט.
- כאשר יזם מקבל מימון בנקאי לתמ”א 38 המשמעות עבור בעלי הדירות בבניין היא שהבנק ביצע את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ומצא אותו מתאים לביצוע פרויקט – אחרת הבנק לא היה מוכן להעניק מימון עקב סיכון גבוה מדי.
- באופן כללי, בעת קבלת מימון בנקאי לפרויקט תמ”א 38 נפתח לטובת הפרויקט חשבון מיוחד, כך שניתן להשתמש בכספים בו רק לטובת הפרויקט וגם הרווח מהפרויקט משועבד לבנק במסגרת חשבון זה – באופן זה בעלי הדירות, יודעים שכספי הליווי עוברים לפי קצב התקדמות הבנייה ולטובת הבנייה של הבניין שלהם בלבד.
- במסגרת הענקת המימון, הבנק מפעיל שמאי מטעמו המלווה את הפרויקט באופן שוטף, השמאי בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומונע סיכון מיותר.
- מימון בנקאי לתמ”א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לבעלי הדירות הקיימים לגבי השלמת עבודות הבנייה והשדרוג של הבניין.
דרישות הבנקים
לפני הענקת מימון בנקאי תמ”א 38, הבנק הרלבנטי עורך כמובן בדיקות אודות היזם שיבצע את הפרויקט ואודות הפרויקט עצמו מבחינת היתכנות וכדאיות כלכלית. היזם נדרש להעמיד הון עצמי ולהראות דו”ח אפס שבוצע ע”י שמאי בו הבנק מכיר.
הבנק מלווה למעשה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. הבנק דורש לצורך המימון לתמ”א 38 שעבוד של זכויות הבנייה בפרויקט, כאשר הזכויות הן רכוש בעלי הדירות בבניין ולכן על נושא זה אחראי עורך דין בעלי הדירות הקיימות, כך שיש שעבוד לטובת הבנק של כל הדירות החדשות שייבנו בפרויקט. הבנק יכול דורש ביטוח מקיף לפרויקט, דורש עמלה גבוהה עבור מתן ליווי בנקאי סגור. הבנק גם דורש ביצוע של הפרויקט ע”י קבלן לו סיווג מתאים להיקף העבודה.
