מימון באמצעות קרנות לתמ"א 38

לאור השינויים השונים שהוכנסו לתמ"א 38 לאורך השנים מאז השקתה ב-2005, כיום אנו נמצאים לאחר יישום תיקון 3 לתמ"א, הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לחיזוק ושדרוג מבני מגורים שנבנו לפני 1980 עלתה משמעותית ויש התעוררות משמעותית בתחום.

עקב סיבות שונות ומגוונות, הבנקים המסחריים אינם פעילים במיוחד במימון פרויקטים של תמ"א 38, כך שלחלל שנפער בהיעדרם של הבנקים נכנסו בעיקר קרנות השקעה ומימון המתמחות בנדל"ן בדגש על תמ"א 38.

מימון על ידי קרנות לתמ"א 38 מהווה את אחד הגורמים המרכזיים בשוק, כאשר זו מגמה שהולכת וצומחת עם ניסיונות לגיוס קרנות בהיקפים אדירים מהגופים המוסדיים.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 הינה תכנית ממשלתית שהושקה ב-2005, לצד תקוות גדולות מצד הממשלה ושוק הנדל"ן. מהות התכנית היא חיזוק בנייני דירות ישנים (לפני 1980, שנה בה נכנס לתוקפו תקן בנייה מיוחד לרעידות אדמה) מפני רעידות אדמה, כאשר התהליך מאפשר גם שדרוג הבניין מבחינת היבטים שונים.

על מנת לגרום לשוק הפרטי ליזום את ביצוע הפרויקטים ולממן אותם – ללא תקצוב ממשלתי ישיר – המדינה מציעה במסגרת תמ"א 38 זכויות בנייה מוגדלות ומיוחדות לדיירים (או ליזם המבצע את הפרויקט), כאשר זכויות הבנייה הללו מהוות את הכדאיות הכלכלית של ביצוע הפרויקט, כי היזם מוסיף דירות ומוכר אותן לכיסוי ההשקעה והשאת רווחים.

זכויות הבנייה הנוכחיות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להוסיף עד 2.5 קומות לבניינים המחוזקים וכמו כן ניתן להרוס את הבניין ולהקים במקומו בניין חדש וגדול יותר, עם פחות אישורים ובירוקרטיה לעומת פינוי-בינוי.

לצד זכויות הבנייה, תמ"א 38 מאפשרת למשל להוסיף חניות לבניין, הוספת מעלית, שדרוג חזית הבניין, שדרוג הלובי ושאר שדרוגים המשפרים את איכות החיים במקום ומעלים את ערך הדירות לדיירים. העלות הממוצעת של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 היא כ-10 מיליון שקלים, תלוי בגודל הבניין ומהות החיזוקים והשדרוגים.

מימון תמ"א 38 באמצעות קרנות

כאמור, כאשר העלות לכל פרויקט תמ"א 38 הינה לא מבוטלת וכאשר הבנקים נמנעים מכניסה למימון מסיבי של התחום, קרנות השקעה שונות הוקמו ונכנסו לשוק כגורם מממן חשוב.

יש יזמים המקבלים מימון בנקאי לתמ"א 38, אך אלו שלא מצליחים פונים פעמים רבות לקרנות ההשקעה הללו.

בנוסף לקרנות פרטיות וקטנות יחסית שקמו ופועלות בתחום, בשנת 2013 ניתן לראות מגמה של ניסיון להקים קרנות גדולות הפועלות על בסיס גיוסי כספים מהגופים המוסדיים. קרנות גדולות אלו, המגייסות כספים מהמוסדיים, שואפות לפעול עם גיוס של מאות מיליוני שקלים ולבצע מגוון רחב של פרויקטים, תוך השאת תשואות מרשימות מאוד לבעלי הקרן, ליזמים ולמשקיעים בקרנות.

מודל ההשקעה והמימון של קרנות תמ"א 38 השונות שפועלות בשוק הוא כזה שהקרן משקיעה/מממנת רק פרויקטים בעלי היתכנות כלכלית טובה, פרויקטים שיש להם 100% חתימות של הדיירים, פרויקטים באזורי ביקוש שבהם הדירות החדשות תואמות את הביקוש בשוק ואת רמת המחירים הרצויה לרווח הרלבנטי ושאר הגדרות מימון שונות.

מימון תמ"א 38 ע"י קרנות נעשה כך שהקרן הספציפית מציעה למשל מימון של כ-40% מעלות הפרויקט, את יתרת הסכום הקרן משיגה במימון בנקאי – או ישירות או בקישור וליווי של היזם מול הבנק.

לאחר ביצוע הפרויקט, ההכנסות ממכירת הדירות החדשות משמשות לפירעון ההלוואה הבנקאית, לרווח למנהלי הקרן, רווח ליזם המבצע – והיתרה מועברת למשקיעים שהשקיעו את הכספים בקרן מלכתחילה. לחלופין, יש קרנות המרוויחות מדמי ניהול וגם אחוזים בזכויות הבנייה בפרויקט.

קרנות תמ"א 38 אלו לוקחות למעשה כסף פרטי, עסקי ומוסדי ומשתמשות בו למימון וליווי של פרויקטים במסגרת תמ"א 38. חלק מהקרנות הללו מדברות על תשואה שנתית למשקיעים של 17%, נתון מרשים בהחלט, כאשר מדובר על פיתרון מימון נוח ליזמים ולדיירים המחפשים ביטחון במקור המימון.