השקעה בהתחדשות עירונית באופן כללי, היא השקעה הגיונית, בשל העובדה הפשוטה, שכמעט ולא נותרו קרקעות באזורי הביקוש ולכן התפיסה היא שהשוק פועל כיום בתחום ההתחדשות.
מה צריך לבדוק על מנת לבחור היכן להשקיע?
ניתן לפשט את התשובה לשלושה מרכיבים עיקריים:
1. מחקר
2. פנייה לשוק
3. קבלת החלטה
מחקר:
מומלץ ללמוד את האזור בו נמצא הפרויקט בו רוצים לבסוף להשקיע. ניתן לבדוק את הביקוש לדירות באזור, את מחירי הדירות.
מומלץ לקרוא על החוקים הקשורים בתחום ולגבש עמדה האם הפרויקט אכן יהיה רווחי. מומלץ אף לבדוק את מספר הפרויקטים העתידיים באזור, כיוון שבעוד מספר שנים, שהפרויקט יסתיים, יש להבין את כמות הדירות שיוצאו למכירה והשכרה באזור וההשפעה שלהם על הפרויקט בו תשקיעו. מומלץ לבצע מחקר על החברה היזמית, מי הם הדמויות המובילות, תביעות משפטיות, ידע מקצועי, ניסיון וכדומה.
פנייה לשוק:
משקיעים יכולים להיות אנשים פרטיים, קרנות השקעה או חברות.
משקיע פרטי יכול להשקיע באופן ישיר בפרויקט מסוים, כאשר בפגישה עם החברה היזמית, יקבל
המשקיע את התוכנית העסקית לפרויקט, דו”ח האפס שנכתב ע”י שמאי הבנק המלווה והסכם התקשרות
המגדיר את תקופת ההשקעה, אפשרויות יציאה ואחוזי התשואה.
משקיע שפונה למספר חברות, צריך להבין איזו מהם בודקת מספר רב של פרויקטים ומהו מנגנון הסינון שלה. פרויקטים לא רווחיים הם פרויקטים מסוכנים מאוד לכל הצדדים ולכן מומלץ להעלות נושא זה בפגישה עם חברות יזמיות.
משקיע פרטי שמעוניין להשקיע בפרויקט של חברה יזמית (בד”כ מינימום השקעה יהיה 100,000 ₪), צריך לבחור בפרויקט רווחי לחברה היזמית, בו קיבלה החברה ליווי בנקאי, דבר שמוכיח שהיא עברה את בדיקת הבנק.
חברה יזמית שבוחרת פרויקטים רווחיים, צריכה להיות חברה שבודקת עשרות פרויקטים ברבעון, מסננת כ 90% מהם ונכנסת למשא ומתן עם 5-10% מהפרויקטים המגיעים אליה לבדיקה. באופן זה נבחרים מיזמים רווחיים, המאפשרים רווח העומד במינימום הנדרש ע”י הבנק המלווה, גם במקרה בו השוק עלול לרדת ב 10% ויותר.
קבלת החלטה:
לאחר שיש בידכם נתונים רבים ובדקתם מספר חברות, הבנתם את איכות הפרויקטים, תוכלו לקבל החלטה מושכלת (החלטות מורכבות גם ממרכיב רגשי, אך מחקר ומידע עוזרים לנו להגיע להחלטה). מומלץ להתייעץ עם עו”ד מתחום הנדל”ן לפני חתימה על הסכם התקשרות.
מהי תמ”א 38?
תמ”א 38 הינה תכנית ממשלתית שהושקה ב-2005, לצד תקוות גדולות מצד הממשלה ושוק הנדל”ן. מהות התכנית היא חיזוק בנייני דירות ישנים (לפני 1980, שנה בה נכנס לתוקפו תקן בנייה מיוחד לרעידות אדמה) מפני רעידות אדמה, כאשר התהליך מאפשר גם שדרוג הבניין מבחינת היבטים שונים.
על מנת לגרום לשוק הפרטי ליזום את ביצוע הפרויקטים ולממן אותם – ללא תקצוב ממשלתי ישיר – המדינה מציעה במסגרת תמ”א 38 זכויות בנייה מוגדלות ומיוחדות לדיירים (או ליזם המבצע את הפרויקט), כאשר זכויות הבנייה הללו מהוות את הכדאיות הכלכלית של ביצוע הפרויקט, כי היזם מוסיף דירות ומוכר אותן לכיסוי ההשקעה והשאת רווחים.
זכויות הבנייה הנוכחיות במסגרת תמ”א 38 מאפשרות להוסיף נפח בנייה שונה בכל אזור בכל עיר. בדרך כלל המינימום שניתן להוסיף לבניין הוא 1.65 קומות. ברוב המקרים ניתן להוסיף 2.5 קומות לבניינים ולעיתים אף יותר וכמו כן ניתן להרוס את הבניין ולהקים במקומו בניין חדש וגדול יותר, עם פחות בירוקרטיה לעומת פינוי-בינוי.
לצד זכויות הבנייה, תמ”א 38 מאפשרת למשל להוסיף חניות לבניין, הוספת מעלית, שדרוג חזית הבניין, שדרוג הלובי ושאר שדרוגים המשפרים את איכות החיים במקום ומעלים את ערך הדירות לדיירים.
באזורים יקרים, בעלי הדירות מקבלים הטבות שונות, כגון תכנון פנים ע”י אדריכל פרטי, מפרט טכני יוצא דופן ואף מענק כספי שיכול להגיע למעל מיליון שקלים.
