תמ”א 38 סבלה מאז השקתה ב-2005 מבעיות וקשיים רבים, בעיות אשר הובילו למצב שבו כמעט ולא בוצעו פרויקטים לחיזוק ושדרוג מבנים בשנים הראשונות של התכנית. לכן הושקו עם הזמן כמה תיקונים לתכנית המתאר הארצית לצד שינויים משמעותיים.
כיום, לאחר תיקון 3 לתמ”א 38, אנו עומדים במצב מבטיח יחסית מבחינת הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים ובהחלט ניתן לראות התעוררות מהותית בהגשת בקשות להיתרים עבור פרויקטים במסגרת תמ”א 38.
אך למרות זאת, הנושא של מימון תמ”א 38 נותר בעייתי ולא ממצה מבחינת האפשרויות שצריכות להיות זמינות בשוק.
למרות קשיי המימון, פרויקטים של תמ”א 38 כן יוצאים לדרך ברחבי הארץ, בעיקר במרכז, ויש מאות בקשות הממתינות לאישור. אך פוטנציאל התכנית הוא למעשה של עשרות אלפי בניינים בישראל, לכן כאשר נושא המימון ייפתר ויתפתח מעבר למצב נכון למחצית 2013, בהחלט צפויה צמיחה משמעותית במיוחד בביצוע פרויקטים.
גם הממשלה עצמה שמה דגש משמעותי על התכנית ומחשיבה אותו כאסטרטגית, לכן ייתכן ונראה עוד תיקונים בהמשך או התערבות ממשלתית מסוימת להגדלת אפשרויות המימון לתמ”א 38.
חשיבות סגירת נושא המימון לתמ”א 38
מעבר לברור מאליו, כשמדובר על מימון תמ”א 38, כאשר אם אין מימון אז אי אפשר בפועל לבצע את הפרויקט הכרוך בעלויות גבוהות מאוד, חשוב מאוד שכל נושא המימון יהיה סגור ומובן עוד לפני היציאה לדרך מבחינת יישום פרויקט החיזוק והשדרוג לבניין.
במרבית המקרים, הדיירים מבצעים פרויקט תמ”א 38 באמצעות יזם מנוסה בתחום אשר מבצע את העבודות בפועל, מקבל על עצמו את זכויות הבנייה והוא אחראי למימון. אך גם כאשר היזם אחראי למימון הפרויקט, הדיירים לא יכולים להסיר דאגה מליבם.
הדיירים ובעלי הדירות בבניין חייבים לוודא כי המימון לפרויקט תמ”א 38 הוא סגור ובטוח, בין אם מדובר על ליווי בנקאי של הפרויקט, הלוואה של הבנק ליזם/קבלן או על מימון עצמי של היזם. קשיים במימון לאחר התחלת העבודות יכולים לגרום לדיירים לגור באתר בנייה ולהיתקע עם בניין “חצי גמור” מבחינת השלמת פרויקט תמ”א 38.
מימון בנקאי לתמ”א 38
באופן כללי, היה ניתן לצפות שהגורם המרכזי במימון פרויקטים של תמ”א 38 לחיזוק ושדרוג מבנים יהיה הבנקים השונים הפועלים בישראל. אך למרות שהבנקים עוסקים בהיקפים אדירים במימון מסחרי ועסקי, כולל הלוואות מסחריות ופרטיות רבות מאוד בתחום הנדל”ן למגורים, הם יחסית נמנעים מלהיכנס למימון פרויקטים של תמ”א 38.
הבנקים מאוד לא מתלהבים, נכון ל-2013, להיכנס למימון פרויקטים קטנים יחסית כמו חיזוק מבנה מגורים לפי תמ”א 38, גם בגלל שפרויקטים אלו מורכבים יחסית, חלקם בעייתיים מבחינות רבות ורמת הסיכון נראית גבוהה מדי לבנקים.
מבחינת מימון תמ”א 38, הבנקים לא כל כך מציעים אפשרויות רלבנטיות וריאליות ליזמים קטנים ופחות מנוסים בתחום ובוודאי שעבור הדיירים עצמם אין כל כך אפשרויות מימון דרך הבנקים לפרויקט בסדר הגודל הזה.
מעבר למורכבות של הפרויקטים, חוסר הניסיון בתחום ושאר ההיבטים הטכניים שבגללם הבנקים המסחריים נמנעים מלהציע מימון תמ”א 38 בהיקפים גדולים, יש גם את מרכבי אי הוודאות מבחינת הגדרות המדינה, עתיד התכנית ומוסדות התכנון – כך שגם קשיים ובעיות אלו מונעים מהבנקים להיכנס לתחום ביתר רצינות ועם סכומים גבוהים יותר.
מימון עצמי של היזם
זהו מודל נדיר יחסית, אך הוא קיים.
מימון עצמי של הפרויקט על ידי היזם או הדיירים הוא כאשר היזם מביא את הכסף “מהבית” (לא מהבנק למשל) ומממן את הפרויקט מהון עצמי. כך היזם יכול לחסוך עלויות של מימון בנקאי אך לדיירים חשוב ביותר להבין כי המקור לכסף אכן קיים והוא בר קיימא.
קרנות שמתמחות בתמ”א 38
מקור מימון מרכזי ומשמעותי לפרויקטים של תמ”א 38 הוא קרנות המתמחות בתחום זה. בשנים האחרונות קמו
קרנות השקעה שונות המתמחות בתחום, אלו מציעות מימון של הפרויקט בתמורה להשתתפות ברווחים ולעיתים גם תמורת עמלות/ריביות על המימון.
קרנות אלו מגיעות בחלקן מעולם קרנות ההשקעה הפרטיות, אך יש מגמה מסוימת של כניסת גופים מוסדיים לתחום של מימון תמ”א 38.
ראו גם:
בעיות ביישום תמ”א 38 ופתרונן
איך להוזיל עלויות בתמ”א 38?
