פינוי ובינוי – הסכמת דיירים

עקב מצוקת קרקעות לבניה בערים הגדולות חוקקה ממשלת ישראל, בעידוד משרד הבינוי והשיכון, בשנת 1998 את חוק פינוי ובינוי. מדובר בפרוייקט התחדשות עירונית שמטרתו להרוס בתי מגורים ישנים בשכונות ותיקות ובמקומם להקים שכונות מודרניות בעלות בניינים חדישים בסטנדרט בנייה גבוה כנדרש.

בשנת 2006 נחקק חוק עדכני יותר – חוק הפיצויים במסגרת פרוייקט בינוי ופינוי. מטרתו להעניק לתושבים תמריצים שיעודדו אותם להסכים להתפנות מבתיהם. על פי החוק, דיירים המפנים דירותיהם לטובת הפרוייקט, יזכו לקבל בתמורה דירה נאה ומרווחת יותר בבית המגורים החדש שיוקם במקום הבניין הישן שבו התגוררו.

למעשה מדובר בחוזה הנערך בין יזם הפרוייקט לבין דיירי הבניין העומד להריסה. הללו מתחייבים למכור ליזם את זכויות הקניין שלהם על המבנה והקרקע עליה הוא עומד ובתמורה, היזם מתחייב להעניק להם דירה חדשה בבניין שיוקם.

הנחיצות בהסכמת הדיירים

פרוייקט פינוי ובינוי מתבצע, ברוב המקרים, בבתי מגורים משותפים. בתחילת התהליך יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבניין, על מנת לקבל היתר להתחלת הביצוע.

התושבים המפונים מבתיהם מקבלים, בתום הבניה, דירה חדשה ומרווחת ללא כל הוצאה כספית. שווי הנכס החדש גבוה לאין ערוך משווי דירתם הישנה. בנוסף, יוענק להם דיור חלופי עד לסיום הבניה ואיכלוס הבניין החדש.

בתי המגורים החדשים הם בעלי מעליות חדישות וכניסות מהודרות ובכל דירה יהיה מרחב מוגן (ממ”ד). הבניינים בנויים בסטנדרטים חדישים ועמידים לרעידות אדמה. כל דייר יקבל חניה אישית.

למרות כל האמור לעיל, רק פרוייקט אחד רקם עור וגידים בארץ.

סרוב לחתום על ההסכם

הסיבה לכך שפרוייקט פינוי בינוי מדשדש בבוץ היא סירוב דיירים לחתום על העסקה. יש סיבות רבות לכך, אולם, ברוב המקרים הטענה היא שההסכם אינו כדאי מבחינה כלכלית. כלומר, שווי הנכס הנוכחי שהדייר גר בו גבוה יותר מהנכס המוצע לו.

חוק הפיצויים קובע שרוב מיוחס מבעלי דירות באותו בניין רשאי להגיש תביעת נזיקין כנגד מיעוט המסרב “סירוב לא סביר”. כלומר, אם הטענות וההתנגדויות לפרוייקט אינן הגיוניות ואינן מתאימות לתנאים שקבע המחוקק, רשאים שאר בעלי הדירות לדרוש מהסרבנים פיצוי כספי הולם בגין הנזק שייגרם להם אם הפרוייקט לא יצא לפועל. ולמרות זאת, אכיפתו כרוכה בקשיים לא מעטים.

על פי החוק, לכל דייר יש את הזכות לא להסכים לחתום על ההסכם לביצוע פרוייקט פינוי בינוי. על הסרוב להיות סביר, כלשון החוק, כלומר שיחולו בו התנאים הבאים:

1. העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
2. אין בטחונות הולמים לביצוע העסקה.
3. נסיבות אישיות שאינן מאפשרות פינוי בתנאים הנוכחיים.
4. בדירה מתגורר אדם בעל מוגבלות והדירה החדשה אינה מתאימה לו.
5. לא קיימת אופציה של דיור חלופי עד לסיום הבניה ותחילת האיכלוס.

הפתרון לסרבנים

עקב אי היכולת להאיץ מיזמים של פינוי בינוי בגלל סירוב דיירים לחתום על ההסכם, תוקנה בשנת 2012 תקנה לחוק לפיה לבעלי דירות לא תהיה יותר זכות התנגדות לפרוייקט על בסיס כלכלי. שמאי פינוי ובינוי שנבחר מטעם הממשלה יהיה זה שיחליט האם הפרוייקט כדאי או לא.

בעקבות התקנה החדשה יוכלו דיירים המהווים רוב המעוניין בביצוע העסקה, לפנות ליו”ר הוועדה להתחדשות עירונית ולבקש למנות שמאי, מתוך רשימת השמאים שנקבעה על ידי הממשלה, שיחליט האם כדאי לחתום על ההסכם.

התקנה החדשה קובעת גם כי שיעור ההסכמה הנדרשת לביצוע הפרוייקט יעמוד על: 80% במקבץ של בניינים, ו-67% בכל בניין בודד.

כנגד דיירים שיעמדו בסירובם על בסיס חוסר כדאיות כלכלית, גם לאחר הערכת השמאי מטעם הממשלה, יוכלו הדיירים להגיש תביעת נזיקין.

ראו גם:

שלבים לפינוי בינוי