פינוי בינוי – פיצוי התושבים

בעקבות הביקוש ההולך וגדל לבתי מגורים בערים הגדולות וההיצע הנמוך של שטחים פתוחים לצרכי בניה, הכריז, בשנת 1998, משרד הבינוי והשיכון על פרויקט “פינוי בינוי “.

מטרת הפרויקט היא להרוס שכונות ישנות ובמקומן לבנות בתי דירות חדשים ומודרניים, כשהמגמה היא בנייה לגובה במטרה לנצל את השטח באופן היעיל ביותר. הדיירים שהתגוררו בדירות הישנות יקבלו בתמורה דירות חדשות ומרווחות שמחירן גבוה יותר, בלי שיצטרכו לשלם מאומה.

למעשה מדובר בחוזה הנערך בין יזם הפרויקט לבין בעלי הדירות. הם מתחייבים למכור לו את זכויות הקניין שלהם על הקרקע ועל המבנה והוא בתמורה יעניק להם דירה חדשה בבניין החדש שייבנה.

שיקום שכונות ישנות

הפרוייקט מתבצע בדרך כלל בשכונות ותיקות שהדירות בהן רעועות והתשתיות (מים, חשמל, גז וכדומה) מיושנות ומרקיבות. לאחר הריסת המבנים יוקמו בתי מגורים חדישים המתנשאים לגובה ובנויים בסטנדרט בנייה גבוה, לרבות חדר ממ”ד בכל דירה. התשתיות תהיינה חדישות ומשופרות ותוסדר חניה אישית לכל דייר.

בשנת 2005 נחקק חוק פיצויים לדיירים המפונים מבתיהם במסגרת פרוייקט “פינוי בינוי”.  על פיו מחוייבים היזם והקבלן המבצע להגיע להסכם עם הדיירים במסגרתו תוענק להם דירה חדשה ומרווחת וכן דיור חלופי עד גמר הבניה והאיכלוס.

כמו כן, מרבית הפרוייקטים של “פינוי בינוי” מבטיחים לתושבים פיתוח גינות ציבוריות וגני שעשועים לילדים, שטחי מסחר, כבישים ומדרכות ועוד.

התושבים זוכים לדירות חדישות ומרווחות ששוויין גבוה משווי הבית שהם עזבו. כלומר, גם מבחינה כלכלית הם זכו ברווח גדול. ברשותם נכס יקר הרבה יותר וקיימת סבירות גבוהה שמחירו ימשיך לעלות.

קשיים העלולים להיווצר

ניסיון העבר מלמד שלעיתים חלק מהתושבים בבניין אינם מעוניינים בביצוע הפרויקט ומסרבים להתפנות מביתם. החוק החדש המחייב מתן פיצויים למפונים, קובע כי מאחר שבמרבית המקרים מדובר בשכונות עם בתים משותפים, יכולים רוב דיירי הבניין לאכוף את רצונם על מיעוט סרבן ואם ימשיך בסירובו, אף לתבוע אותו תביעת נזיקין בגין הפסד הממון שנגרם להם.

כמו בכל פרוייקט אחר עלולים להתגלע קשיים ותסבוכות כאשר בדרך כלל הנפגע העיקרי יהיה החלש, קרי – הדייר. למשל, קבלן שפשט את הרגל ולא סיים את הבנייה יותיר את הדיירים ללא קורת גג. מי יפצה אותם? על כן, במהלך המשא ומתן על דיירי הבניין לבצע מספר בדיקות שיבטיחו להם שלא ישארו קרחים מכאן ומכאן.

בדיקות כדאיות

ההוצאות של פרוייקט מעין זה גבוהות מאוד. הריסת המבנים, דיור חלופי (שכ”ד) למפונים עד גמר הבניה, בניית בניין מגורים חדש ועוד. על כן, התושבים חייבים לבדוק אילו ערבויות יש ליזם, מהם מקורות המימון שלו ואלו סכומי כסף עומדים לרשותו שניתן לתרגמם למזומנים נזילים.

חשוב לוודא שאף מקור מימון לא יפסיק את תזרים הכספים בשלב כלשהו של הבנייה, עובדה שתגרום, כמעט בוודאות, להפסקת הבנייה.

 יזם או קבלן שלא יצליח לעמוד בעלויות הגבוהות ובנוסף לא יעלה בידו למכור את הדירות החדשות במחיר הנדרש, עלול לעצור את הבניה ולהפסיק את הפרוייקט, במקרה הטוב. במקרה הגרוע הוא יפשוט את הרגל ולתושבים לא תהיה אפילו אפשרות לתבוע אותו. בתוך כך יש לקחת בחשבון שרק חלק מהדירות בבניין החדש מוצעות למכירה מאחר וכל מפונה מקבל דירה בבניין כפיצוי על דירתו הישנה.

כמו כן, קיים סיכון שעבודות הבניה יופסקו בשלב מסויים מסיבות שונות ומשונות (פשיטת רגל, לא נמצאו קונים לדירות החדשות, עבירות בניה וכדומה).

על התושבים לקבל ביטחונות מהיזם שישביעו את רצונם ויקיפו את כלל האפשרויות והקשיים העלולים להיווצר במהלך הפרוייקט. אילולא כן, הם עלולים למצוא את עצמם ללא בית.