פינוי בינוי – קשיים וסיכונים

העסקה המתבצעת במסגרת פרויקט פינוי בינוי, הריסת מבני מגורים בשכונות ישנות ובניית חדשים במקומם, הינה מורכבת למדי וטומנת בחובה קשיים רבים ולא מעט סיכונים.

משרד הבינוי והשיכון הכריז על הפרויקט בשנת 1998 ומאז הוא עבר גילגולים רבים ונוספו לו תקנות חדשות במטרה למזער את הקשיים ולהופכו ממשי באופן גורף בערים הגדולות ברחבי הארץ. מטרתו המובהקת היא לתת מענה למצוקת הקרקעות לבנייה והמחסור בשטחים פתוחים לצורך בניית שכונות מגורים מודרניות.

מטרה נוספת היא לשפר את פני הערים על ידי הריסת שכונות ישנות בעלות תשתיות רקובות ולשפר את איכות חייהם של התושבים שברובם המכריע אינם בעלי אמצעים לרכישת דירה בבניין מגורים חדשני.

מורכבות העסקה

עיסקאות המבוצעות במסגרת פרויקט פינוי בינוי הינן במהותן עסקאות קומבינציה. כלומר, עסקת חליפין בה מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הקניין שלהם על הבניין ועל הקרקע עליה הוא עומד ובתמורה מקבלים דירה בבניין החדש שייבנה במקום.

ביצוע עסקה כזו הוא מורכב ביותר וטומן בחובו סיכונים רבים וקשיים עצומים עד להוצאתו לפועל. שלב החתימה על ההסכם, שהינו ארוך ומייגע מאחר ושלובים בו סעיפים רבים ובטחונות שעל היזם לתת לתושבים המפונים מבתיהם לטובת הפרויקט, הוא רק הצעד הראשון במסלול התלאות.

בהנחה שהצדדים התגברו על המכשול של דיירים סרבנים, עדיין מדובר במערכת יחסים ארוכה בין היזם לתושבים שאמורה להמשך עד תום הבנייה והאיכלוס בבניין החדש, ולעיתים עד תום תקופת האחריות על הנכס.

הוצאות כספיות גדולות

על היזם המעוניין להרים פרויקט פינוי בינוי מוטלות הוצאות כספיות עצומות. עליו להרוס בניין ישן (העלות של הריסת מבנה גבוהה מאוד). לבנות בית מגורים חדש על פי סטנדרטים גבוהים העומד בכל דרישות התקנים השונים. לשלם שכר דירה לתושבים המפונים במשך 3 שנים (עד תום הבנייה והאיכלוס). לאחר כל זאת אין הוא יכול למכור את כל הדירות שכן עליו לתת לכל דייר דירה בבניין החדש, במקום הישנה שפונה ממנה.

בנוסף לכל, עליו לשלם את כל העלויות, לרבות מיסים ותשלומים שונים, שאמורים לשלם דיירים הרוכשים דירה חדשה. על אף שהרשויות פוטרות אותו מתשלום חלק מההיטלים, עדיין מדובר בסכומים לא מבוטלים. מומחי נדל”ן מעריכים שעסקה כזאת תהיה כדאית רק עם היחס יהיה 3 דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסה.

מכל האמור לעיל יוצא שבכלל הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי קיימת גם אפשרות להפסקת עבודות הבנייה בכל שלב כתוצאה ממחסור בתזרים מזומנים. ייתכן גם מצב שבו לא יימצאו קונים פוטנציאלים לדירות, עובדה שתפגע קשות במימון המשך הבניה ותוביל לעצירת הפרויקט.

השלב האחרון והגרוע ביותר הוא פשיטת רגל שבעקבותיה ישארו התושבים ללא קורת גג, לאחר שדירתם הישנה נהרסה.

עסקה משתלמת עם סיכונים

מבחינת הדיירים מדובר, ברוב המקרים, בעסקה משתלמת מכל הבחינות. הם מפנים דירה ישנה במבנה מוזנח עם תשתיות רקובות ובמקומה מקבלים דירה גדולה ומרווחת בבית דירות מודרני המצויד בכל התקנים הנדרשים לדיור בשנות האלפיים.

אולם גם מבחינתם קיימים סיכונים בעסקה כזאת. בנוסף לסיכונים ולתרחישים האפשריים שהוצגו לעיל, יש להתייחס לפרמטרים מקצועיים שלדיירים אין כל הבנה בהם. מאחר ומדובר בעסקה מורכבת ומסובכת, מומלץ לשכור גורם מקצועי שילווה אותם בכל התהליך. חשוב שהיועץ לא יהיה מטעם היזם המציע את העסקה, אלא אדם שהדיירים שכרו וסומכים על שיקול דעתו האוביקטיבית.

לפני שלב חתימת ההסכם על הדיירים, באמצעות עורך דין מטעמם, לבדוק מהם הבטחונות הפיננסים שבידי היזם וכן לסכם מראש לוחות זמנים, דיור חלופי, גודל הדירה שיקבלו ועוד פרטים רבים.