המדריך לאישור פרויקט פינוי בינוי

מהו פינוי בינוי?

משמעותו של הביטוי פרויקט פינוי בינוי או מתחם פינוי בינוי הינה שטח קרקע שהוחלט שיש לפנות את התושבים המתגוררים בו, ובמקומו, לבנות בניינים חדשים בעלי ייעוד מגורים.

הרשות המוסמכת להכריז על השטח כבעל מתחם פינוי בינוי הינו משרד הבינוי והשיכון בהתאם לחוק התכנון והבנייה. מעבר לחקיקת חוק זה, נוצרו תקנות וחוקי משנה בתחום זה. כיום במדינת ישראל בוצעו מספר פרויקטים מעין אלו בקרית אונו, בנווה מונסון ואף בנווה שרת בתל אביב בשלבי ביצוע.

כחלק ממדיניות המדינה בנוגע להתחדשות עירונית בישראל בכלל ובפרט בערים מסוימות בישראל, פרויקט הפינוי בינוי נועד לתת מענה לירידה הניכרת בשטחים הפתוחים מחוץ לערים.

בדרך כלל שטחים שמוכרזים במתחם של פינוי בינוי הינם שכונות או אזורים ירודים מבחינה חברתית וכלכלית. באזורים אלו נוח יותר להרוס את המבנה ובמקומו לבנות שכונה צפופה ומשופרת מבחינת התשתיות. חשוב לציין שבמקרים אלו האזורים המיועדים מקבלים הטבות מיסוי וזכויות בנייה שונות במטרה לעודד תמריץ כלכלי, הן לדיירים והן ליזמי הפרויקט העתידי.

הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי

לשם הכרזה על שטח מסוים כעל מתחם המאושר לפינוי בינוי יש לקבוע אותו בהתאם לאחת מן האפשרויות הבאות. הדרך הקלאסית יותר הינה בהתאם לרשות המקומית שתכריז בהתאם לחוקי התכנון והבנייה.

במקרה זה הרשות המקומית היא זו שתגיש לוועדה הבין משרדית את ההצעה ובכך תוכל לזכות את הרשות מפטורים והטבות מס שונות. דרכים אחרות יכולות להיות בהתאם למסלול המיסוי בהתאם להוראות מיסוי מקרקעין, בכפוף לאישורי תוכניות ומהנדס הרשות. דרך נוספת היא באמצעות חוקי בינוי פינוי של אזורי שיקום ירודים או  באמצעות החלטות ממשלה קודמות שנקבעו לגבי אותו אזור בטרם חקיקת חוק התכנון והבנייה.

שלבי ביצוע פרויקט פינוי בינוי

השלבים הראשוניים הכוללים את ביצוע הפרויקט כרוכים במשא ומתן ראשוני בין היזם המבצע לבין דיירי הבניינים או האזור המיועד.

לאחר חתימה על הסכם בין הצדדים בו מגובשת חובתו של היזם ותשלומים עבור הדירה החדשה, היזם יקבל את הרשות להרוס את המבנה הישן ולהשתמש בשטח לשם בנייה מחודשת וגבוהה יותר.

הדירות החדשות ילכו לרשותו של היזם, בעוד הדיירים יקבלו דירות חלופיות בתמורה לדירתם הישנה. בכך הצדדים ירוויחו מחד בקבלת דירה חדשה וגדולה יותר, והיזם יכסה את הוצאותיו ויניב אף רווח מן הדירות החדשות שבנה מעבר.

בהקשר זה חשוב לציין כי לאור ההתפתחויות האחרונות בתחום החקיקה בנושא זה, ניתן לבצע את הליך הפינוי בינוי גם דרך תיקון 2 לתמ”א 38. במקרה זה זכויות הבנייה יינתנו מכוח התמ”א תוך הריסת הבניין הישן תמורת בניין חדש. במסלול זה ישנם יתרונות מובנים רבים עבור הדיירים הישנים מבחינת איכות הדירה וגודלה, אך לא בכל מקרה ניתן ליישם תוכנית זו, ויש לבחון זאת לאור נסיבות כל מקרה ומקרה.

פיצויים לתושבי פרויקט פינוי בינוי

התושבים שעליהם יבוצע פרויקט הפינוי בינוי יהיו זכאים לפיצוי בצורה של דיור חלופי במהלך בניית הפרויקט במקום אחר. התושבים בדרך כלל מסכימים לתקופה לא נוחה זו תמורת קבלת דירה חדשה שתתומחר בצורה יקרה יותר מהדירה הישנה ובכך הפרש השבחה זה מיטיב עם הדיירים הישנים-חדשים.

היבטים מתחום המיסוי בביצוע פרויקט עסקאות פינוי בינוי

בדרך כלל הצדדים אשר התקשרו לבצע את עסקת הפינוי בינוי מסכמים ביניהם את מכירת הזכויות (המלאות בדרך כלל) לשם קבלת נכס מקרקעין אחר. במקרה והשווי המצטבר יעבור את תקרת השווי שנקבעה בין הצדדים, החריגה תחויב במס מלא, בעוד הפטור ממס מיועד לדירה אחת בלבד מתוך המתחם עצמו.

חשוב לציין כי הדירה אשר מעביר הדייר ליזם לא יכולה להיות בעלת פטור ממס קודם של לפחות שנתיים מעסקת הפינוי בינוי. רק בהתקיים כל התנאים הדרושים יהיה אפשר לקבל את הפטור ממיסוי בביצוע העסקה.

יתרונות וחסרונות בהליכי אישור פרויקט פינוי בינוי

כפי שראינו, פרויקט פינוי בינוי טומן בחובו יתרונות רבים, הן מן הפן הכלכלי והן מן פן המיסוי והקניין. עם זאת, עקב מורכבותו של התחום גם בהליך מסועף זה עלולות להתעורר סכנות וסיכונים שונים העלולים לגרום לנזקים כספיים ולעוגמת נפש רבה.

סכנות אופייניות להליכי פינוי בינוי העלולים להתרחש במהלך הפרויקט ארוך הטווח:

א. הפסקת עבודות בנייה עקב פשיטת רגל של היזם.

ב. ביצוע עבירות בנייה.

ג. אי מציאה מספקת של קונים במחיר המבוקש לדירות חדשות.

ד. קשיים כספיים והעדר בטחונות מספקים.

ה. דיירים סרבנים.

חשוב מאוד להגיע להסכמה בין היזם לבין הדיירים למועדי הפרויקט בהתאם לאישורי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, יחד עם הסכמות לדרך פעולה במקרים בהם הפרויקט יידחה או יבוטל.

לוחות זמנים יעזרו לנתב כל שלב ושלב בין הצדדים. כמו כן, על היזם להגיע להסכמות בנוגע לאחריות נזקין, מימון מפקחי בנייה ותיקון צו הרישום בלשכת המקרקעין ברגע שתיגמר פעולת הביצוע.

סירוב לעסקת פינוי בינוי – מתי וכיצד?

ביצוע פרויקט פינוי בינוי הנקרא למעשה התחדשות עירונית, טומן בחובו פינוי של דירות קיימות הפוגע לא אחת בדיירים שונים ובזכויותיהם הבסיסיות. לשם כך, ישנו צורך של הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף המיועד לעבור את תהליך ההתחדשות לשם ביצוע הפרויקט.

מטבע הדברים, ישנם מקרים בהם “דייר סרבן” יכול לתקוע את הפרויקט ולמנוע את מימושו. במקרה שכזה ניתן לבחון האם רוב מיוחס של בעלי הדירות מסכימים לעסקה. במידה וסירוב הדייר נובע מסיבה בלתי סבירה, ניתן לראותו כסרבן ללא סיבה החושף אותו לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים שהסכימו להוציא לפועל את הפרויקט.

רוב מיוחס הינו מושג כללי המשתנה מדירה לדירה בהתאם לגודל הדירים. כך למשל בבית משותף שקיימות בו יותר מחמש דירות- רוב מיוחס יתקיים רק במקרים בהם 80% מהדירות + 75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות אלו. עם זאת, קיימות מספר סיטואציות בהם סירובו של אדם ייחשב כסביר, כמו עסקה לא כדאית, לא הוצעו בטוחות הולמות, נסיבות אישיות ועוד.

פרויקט פינוי בינוי – איך מבצעים?

פרויקט פינוי בינוי הינו הליך מורכב ומסועף כחלק מדיני ההתחדשות העירונית בישראל בערים השונות. פינוי בינוי טומן בחובו יתרונות רבים אך גם סיכונים שונים הנובעים ממורכבותו של התחום.

אלמנטים כמו השגת זכויות בנייה, התמודדות מול דיירים סרבנים, חתימת חוזים והשגת בטוחות הינם נושאים שראויים להיות אמונים ומלווים על ידי גורם מקצועי, מוסמך ובעיקר מנוסה בתחום חדשני ומקיף זה.