כיום ישנם עשרות יזמים וחברות בנייה המעוניינים להוציא לפועל תכניות שיפוצים לבניינים ישנים בתמורה לזכויות הבנייה על הדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרויקט.
הכרת התחום
ראשית, חשוב מאוד להכיר את התחום לפני שפונים לאיש מקצוע להתייעצות. חשוב לדעת, למשל, אם הבניין עומד בתנאים הדרושים להוספת קומה אחת או יותר, להתקנת מעלית בחדר המדרגות, להגדלת המרפסות ולבניית ממ”דים או/ו האם הוא עומד בתנאים להריסה ובנייה מחדש?
דרך טובה לחקור וללמוד את התחום היא לחפש אתרי ייעוץ לתמ”א 38 ולקרוא כמה שיותר מידע על הנושא. את המחקר אפשר לחלק בין הנציגות של בעלי הדירות, כך שכל נציג יבדוק תחומים שונים.
ניתן לחקור את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, לגשת למחלקת הנדסה של העירייה ולבקש לקבל הסבר מה ניתן לבנות בכל אחת מהאפשריות: חיזוק, הריסה ובנייה או פינוי בינוי (ולעיתים בינוי פינוי).
מסקנות מחקר ההיתכנות יאפשרו לכם לדעת בקרוב, מה אפשר לקבל מהחברה היזמית.
לקבלת עזרה בנושא בדיקת ההיתכנות, תוכלו לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בתמ”א 38. תוכלו להזמין חוות דעת שמאית וכך לקבל נקודת מבט מקצועית מהתחום.
מומלץ לקרוא על חוק התמ”א, להבין את משמעות התיקונים השונים לחוק. בנוסף מומלץ להבין מה מאפשרת העירייה ברחוב שלכם.
מחקר יקדם אתכם וייתן לכם כלים בהמשך הדרך.
השוואת הצעות היזמים
נכון להיום, אם הבניין שלכם עובר באופן חיובי את בדיקת ההיתכנות הכלכלית, סביר להניח שקיבלתם הצעות מחברה יזמית. במצב זה, מומלץ להתעדכן ולקבל הצעות נוספות. שימו לב, שאם עברו 3 חודשים מתאריך קבלת ההצעה, ייתכנו שינויים בתכנון העירוני, שישפיעו על תקפות ההצעה. בקשו עדכון להצעה ישנה או חפשו חברה יזמית נוספת ובקשו ממנה לבדוק את הבניין ולהציע הצעה לפרויקט.
חשוב לבקש הצעה שעונה על הרצון שלכם, בעלי הדירות. אם קיימת הסכמה בבניין רק על ביצוע הריסה ובנייה מחדש, הצעה של חיזוק לא בהכרח תעניין את בעלי הדירות ולהיפך. חברות יזמיות יגישו הצעות שונות ויחזרו אליכם לעיתים עם תשובות הסותרות את הקביעה של חברות יזמיות אחרות.
זכרו שאיש מקצוע ייצג אתכם, עו”ד בעלי הדירות צריך להיות מסוגל לבדוק את ההיגיון בהצעה.לא כל העיריות נותנות שירות בו הן מתחייבות לעמוד מאחורי האישור העקרוני שלהן לפרויקט. דבר זה מקשה על בעלי הדירות והיזמים כאחד, שכן, לעיתים הצעה שעוברת אישור עקרוני, לא תעבור את הוועדות. במקרים אלו, צריך לדעת להפעיל יועצים משפטיים שיוכיחו בעירייה שיש תקדימים לבקשות דומות שאושרו.
ישנם יזמים שאף דורשים מבעלי הנכסים תשלום נוסף עבור השיפוצים מעבר לזכויות הבנייה על גג הבניין. אם כל היזמים שהגיעו אליכם דורשים זאת, ייתכן ושווי הזכויות שלכם נמוך ולכן מבקשים היזמים תשלום על עבודות מסוימות. נקודה זו מחזירה אתכם לנושא המחקר. שכן בעלי דירות צריכים לחקור ולהגיע לחברות יזמיות מתאימות, שיידעו לתת מענה מקצועי לבקשות ושאלות בעלי הדירות.
מסקנה: לפני שרצים להשוות מפרט טכני כזה או אחר, השקיעו את מירב המאמץ באיתור חברה מקצועית שתדע לתת הצעה הוגנת. במקרים רבים בהם יש בעיות שונות המקשות על היתכנות כלכלית לפרויקט, הצעה ובה פתרונות יצירתיים, תהיה טובה משמעותית מכל הצעה אחרת שקיבלתם. בהמשך תפגוש נציגות בעלי הדירות את נציגי החברה היזמית ואז תדונו על הפרטים של המפרט הטכני ותוכלו לבקש שדרוג להצעה, בנקודות שונות.
שימו לב לפרטים הקטנים
המפגש הראשוני בין בעלי הדירות למהנדסי החברה היזמית, מלמד הרבה. מלבד הניסיון, המקצועיות והיציבות הכלכלית, חשוב מאוד להרגיש שיש כימיה ותקשורת טובה בין הצדדים. מדובר בהליך רב שנים בו תעבדו מול הצד השני במשך שעות רבות לצורך שיפור נכס חשוב מאוד עבורכם.
מהנדסי החברה היזמית צריכים להראות נחישות, יצירתיות, יכולת לפתור בעיות, עמידה בהבטחות ועמידה בלוחות זמנים. עורך הדין של בעלי הדירות עושה דודיליג’נס (בדיקת נאותות) לחברה היזמית, אך חשוב שגם אתם תעשו בדיקה.
ראו גם:
צפו בצבי אילון, מהנדס בניין ויזם תמ”א 38 מסביר על חשיבות בחירת יזם נבונה ותכנון נכון של בניין עקב קריסת חניון בתל אביב >>
אולי יעניין אותך לקרוא גם:
מי מרוויח מפרויקט תמ”א 38? – יזמים? דיירים? רשויות מקומיות?
