מהו פינוי בינוי?
הליך של פינוי בינוי הוא למעשה הליך שבו נהרסים מבנים קיימים ובמקומם נבנים מבני מגורים חדישים וגבוהים בהרבה באותו מתחם.
מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא פתרון להתחדשות עירונית. ברוב המקרים כאשר משתמשים במושג פינוי בינוי, הכוונה היא לביצוע פרויקט של הריסה ובנייה מחדש במספר בניינים.
חשוב לזכור שלעיתים יש היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט גם בבניין אחד הנמצא בחלקה משותפת עם בניינים נוספים. במקרה זה, מומלץ לנציגות הבניין היחיד, לבדוק את החלופה של ביצוע פרויקט רק בבניין שלה. הסיבה לכך היא שלעיתים קל יותר להגיע להסכמה נדרשת בין בעלי הדירות בבניין יחיד לעומת הסכמה של מספר בניינים. תהליך ביצוע פרויקט בבניין אחד הוא פשוט יותר ברמה היזמית ומהיר יותר ביחס לפרויקט גדול. בנוסף ייתכן והתמורות לבעלי הדירות יהיו זהות בפרויקט מצומצם של בניין אחד לתמורות בפרויקט גדול.
עמידה בתנאי סף לפינוי בינוי
תחת תנאים אלו ניתן למנות למשל: מספר היחידות המינימלי המתפנות לצורך הביצוע, מיקומו של המתחם, צירוף מסמכים ומפות מאושרות על ידי מודדים ומהנדסים ותנאים נוספים.
גם בנושא זה, חשוב להבין שייתכן והפרויקט אינו מתאים להגדרה “פינוי בינוי” אך הוא בהחלט מתאים להגדרה של ביצוע פרויקט לפי חוקי תמ”א 38 של הריסת בניין ישן וביצוע בניין חדש.
הגורמים המשתתפים בהליכי ביצוע פינוי בינוי
- בעלי הדירות והנציגות מטעמם.
2. חברה יזמית שבצעה בדיקה כלכלית להיתכנות מיזם ולבסוף הגישה הצעה לבעלי הדירות.
3. עו”ד שנבחר ע”י בעלי הדירות, ללא התערבות החברה היזמית (העלות לא חלה על בעלי הדירות).
4. מהנדס מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות.
מהו תפקידה של נציגות בעלי הדירות
תפקידי הנציגות:
1. ייצוג האינטרסים המסחריים – כלכליים של בעלי הדירות.
2. בחירת עורך הדין בהתאם למקצועיות, ניסיון ומחיר.
3. העברת בקשות, דרישות, הערות של כל בעל דירה ודירה לחברה היזמית בשלב המשא ומתן.
4. בחירת מפקח בניה בהתאם למקצועיות, ניסיון ומחיר.
5. הגעה לפגישות עם עורכי הדין, המפקח והחברה היזמית לצורך גיבוש פרטי העסקה, ההסכם והמפרט הטכני.
פרויקט פינוי בינוי הינו הליך משפטי מיוחד כחלק מדיני ההתחדשות העירונית המאפשר בניית בנייני מגורים חדשים במתחמים ישנים שהוקצו לכך. פרויקט זה זוכה להטבות שונות וכאשר ההצעה שמקבלים בעלי הדירות הוגנת ואטרקטיבית, מהווה הפרויקט עסקה טובה לכל הצדדים. יחד עם זאת, מומלץ לבדוק אלטרנטיבה של פרויקט עבור בניין בודד, שכן קל יותר להגיע ל 80% הסכמה בבניין אחד מאשר במספר בניינים בהם כל בניין צריך להגיע להסכמה של 80%.
