שלבים לתמ”א 38

תוכנית תמ”א 38

תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה הינה חיזוק מבנים ישנים.

תוכנית זו נתקבלה עקב ההבנה כי בתים רבים בישראל הינם ישנים ואינם עומדים בתקני בנייה הנדרשים כיום להגנה מפני רעידות אדמה צפויות בעתיד. תוכנית המתאר באה להבטיח כי מספר גדול של בניינים, יבצעו את התוכנית ויחזקו את המבנה מפני רעידת אדמה עתידית.

באופן כללי תוכנית זו יכולה לחול על כל מבנה שהוצא לו היתר בנייה לפני שנת 1980. התמריץ המרכזי לעשיית ההליך הינה העובדה כי עלות החיזוק על פי תוכנית המתאר הינו על חשבון חברה יזמית ולא על חשבונם של בעלי הדירות.

תוכנית זו, מתעדכנת בתדירות גבוהה ויישומה משתנה מעירייה לעירייה. להלן נסקור את השלבים המרכזיים בפני הליך יישום תמ”א 38 על מבנה ישן בישראל.

שלב ראשון במיזם תמ”א – בדיקת היתכנות

נציג בעלי הדירות מפעיל חברות יזמיות שיבצעו בדיקת היתכנות חינמית, המבוצעת ע”י צוות מהנדסי בניין מתחום הביצוע ואדריכל. מטרת הבדיקה היא לוודא שיש היתכנות כלכלית לפרויקט בבניין שנבנה שקיבל היתר לפני 1980 (אם הבניין קיבל היתר לאחר 1980, ייתכן שבתיקון החוק הבא, תיקון 4, יכול תיקון לחוק שיכלול בניינים אלו).

בעלי הדירות צריכים לבקש הצעה שתתאים להם: חיזוק או הריסה ובנייה מחדש. את ההצעות משווים אחת לשנייה ובוחרים להתקדם עם החברה שההצעה שלה הכי מתאימה ומקצועית. הצעה מקצועית תהיה הצעה שנבדקה במספר נושאים ואומתה מול מחלקת ההנדסה של העירייה.  

שלב שני – גיבוש בעלי הדירות

במידה ובדיקת ההיתכנות מאשרת שהפרויקט אפשרי, חשוב לאגד את בעלי הדירות: במקרה של תמ”א חיזוק ותוספת קומות: צריך להגיע ל 66%  הסכמה. במקרה של תמ”א של הריסה ובנייה מחדש (או פינוי בינוי) צריך לאגד את בעלי הדירות ל 80% הסכמה. בעלי הדירות יכולים לקבוע פגישה בה דנים ברצון לעשות פרויקט.

בשלב זה יש לבדוק משפטית באמצעות עורך דין אותו בוחרים בעלי הדירות, האם ההצעה הוגנת.

שלב שלישי – מכרז ותוכניות

לאחר שעברנו את השלבים המקדמים, עורכים השוואה בין הצעות היזמים ומקבלים החלטה להתקדם עם חברה יזמית אחת. נהוג לאפשר לחברה שנבחרת, תקופה מסוימת, בה תוכל להעמיק את הבדיקות המקצועיות ולהפיק מספר הצעות ברמת הסקיצה האדריכלית, כך שבעלי הדירות יבינו את תכנון הדירות שלהם, תכנון הבניין והשטחים המשותפים.

חיזוק המבנה כולל בתוכו בדרך כלל בניית ממ”ד לכל דירה, המהווה תמיכה והקשחה לבניין. בנוסף,  הרחבת מרפסות ואף הגדלת שטח דירות. את השרטוטים המראים כיצד יראו הדירה והבניין ניתן לבחון  באמצעות אדריכל ולאחר ביצוע שינויים בהתאם לצורך, לאשר לחברה היזמית את התכנון.

(רק לאחר שתושג הסכמה, תהיה החברה היזמית רשאית להגיש בקשה להיתר בנייה).

שלב רביעי – עריכת חוזה התקשרות

בשלב זה, מתבצעות פגישות בין נציגי בעלי הדירות ונציגי החברה היזמית, בהן דנים במפרט הטכני ומגדירים את התמורות המסחריות אותן יקבלו בעלי הדירות. מומלץ להיעזר במפקח בנייה לשלב זה. לאחר עדכון המפרט הטכני עם הערות בעלי הדירות והמפקח מטעמם, יעבירו עורכי הדין של הצדדים טיוטת חוזה, ידונו ברמה המשפטית בנושאים כגון הערבויות והבטוחות לפרויקט. בנוסף ידנו בפרטים הקטנים והאחרונים עד לקבלת הסכם מוכן לחתימות.

שלב חמישי – הגשת תוכניות

לאחר קבלת אישור בעלי הדירות, יגיש אדריכל היזם תוכנית הגשה להיתר. מהנדס מנהל פרויקט ינהל את היועצים השונים, את ישיבות היועצים ואת תיאום התכנון בין כולם.

שלב שישי – בנייה

עבודות הבנייה מבוצעות לפי תקנים ישראלים חדשים לרעידות אדמה ובפיקוח של מפקח בנייה שנבחר ע”י בעלי הדירות. מהנדס החברה היזמית מנהל ומפקח על הפרויקט מטעם החברה.

שלב שביעי – קבלת הדירות, הבניין ושנת בדק

בסיום הבנייה מבוצע פרוטוקול מסירה בליווי מפקח בעלי הדירות. שנה לאחר מכן, מתבצע סיור שנת הבדק. היזם מחויב לתקן תקלות או ליקויים לפי הגדרות החוק.

ראו גם:
בעל נכס מסחרי בתוכנית תמ”א 38 – מה מעמדו וזכויותיו?