במסגרת בעלי המקצוע השונים והגורמים הרלוונטיים להצלחתו של פרויקט תמ”א 38, יש תפקידים שונים ומהותיים לשמאי מקרקעין.
השמאי מהווה חלק מתהליך של יישום פרויקט תמ”א 38 החל מהשלבים הראשונים ובמקרים רבים גם בשלבים המאוחרים יותר ואף בסיום הפרויקט בהערכת שווי הדירות החדשות שחברת הייזום הוסיפה לבניין המחוזק והמשודרג.
כמו בכל דבר בהקשר לפרויקטים של חיזוק ושדרוג בניינים משותפים מכוח התמ”א, גם בעבודה עם ומול שמאי מקרקעין יש דברים חשובים ונקודות לקחת בחשבון. במאמר הבא ננסה לתת סקירה כללית על בעל המקצוע ולתת את הפרטים השימושיים.
מהי עבודתו של שמאי המקרקעין?
שמאות מקרקעין כתחום כללי עוסקת בעיקר במתן הערכות שווי לנכסי מקרקעין שונים – קרקעות, מבנים בנויים, דירות, בתים צמודי קרקע וכן הלאה.
עקב מהות תחום המקרקעין ושוק הנדל”ן, בכך שכל נכס הוא שונה מנכסים אחרים וישנם היבטים רבים המשפיעים על השווי והערך של נכס מסוים, עבודתם של שמאים בתחום המקרקעין היא קריטית וחשובה מאוד.
שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע החייב לפעול רק תחת הסמכה רשמית ומוסדרת של התחום, כך גם הערכות השווי צריכות להתבצע על פי כללים מקובלים ולא לפי הדעה האישית של השמאי בלבד.
בישראל קיים חוק שמאי מקרקעין המסדיר את עבודת השמאים וכן במשרד המשפטים פועלת מועצת שמאי המקרקעין. בדומה לעורכי דין ורואי חשבון, גם לשמאי המקרקעין ישנה מועצה המהווה מעין ארגון גג של השמאים בישראל.
שמאי מקרקעין נדרש במצבים שונים, למשל: הערכת שווי לצורך מתן הלוואה (למשכנתא לצורך העניין או להלוואה לפרויקט תמ”א 38 במקרה שלנו), למתן הערכה של ההשפעה הכלכלית של אישור תכניות במוסדות התכנון (שינוי תב”ע למשל), על מנת לקבוע תשלומים שונים לבעלי מקרקעין או לרשויות המס ולצורך הערכות שווי של נכסים עסקיים.
תפקידו של שמאי מקרקעין בפרויקט תמ”א 38
בפרויקטים של תמ”א 38 יש כאמור תפקידים שונים לשמאי מקרקעין. בגלל שאנשי מקצוע אלו מומחים בהערכות שווי ובבחינת זכויות בנייה והיבטים תכנוניים אחרים, השמאי המעורב בפרויקט בוחן במדויק מה כוללות זכויות הבנייה לבניין הרלוונטי ואילו זכויות ניתן לנצל בפועל, השמאי בוחן מהי הדרך האופטימאלית מבחינה תפעולית וכלכלית לניצול זכויות הבנייה, בחינת היבטי הרווח ליזם המבצע את הפרויקט ולדיירים עצמם ועוד.
בנוסף, שמאי מקרקעין בפרויקט תמ”א 38 משמש לקביעת תשלומי איזון ופיצוי אם נוצר מצב בו חלק מהדיירים מרוויחים יותר מהפרויקט לעומת דיירים אחרים.
מצד היזם, שמאי מקרקעין יכול להיות חלק חשוב בבחינת הכדאיות הכלכלית וההיתכנות של פרויקט תמ”א 38 בבניין מסוים. כך שניתן לראות כי שמאי המקרקעין הינו קריטי לאורך שלבי הפרויקט ועבור כל הצדדים המעורבים.
היבטים חשובים ובעיות שעלולות לצוץ בדרך
בפרויקט תמ”א 38 היזם הנוטל על עצמו את הסיכון ואת עלויות הפרויקט שואף למקסם את רווחיו, בעוד הדיירים בעלי הדירות שואפים למקסימום שדרוג של הבניין ודירותיהן הקיימות
ועליית ערך הנכס שלהם. כך שיש אינטרס משותף לצדדים אך גם אינטרס מנוגד מבחינת מה.
שמאי מקרקעין בפרויקט תמ”א 38 יכול להוות גורם מקצועי מפשר ומרגיע, כי הוא אמור להתבסס על נתונים ועל שמירה על האינטרסים של כל הצדדים – כאשר בוחרים אותו נכון.
לכן רצוי לבחור שמאי מקרקעין חיצוני ומקצועי, גורם מקצועי מנוסה בתחום של תמ”א 38 שיכול לתת תמונת מצב מלאה ועדכנית וגם לשמור על האינטרסים של כל הצדדים. עבודת השמאי קובעת לא רק את כלכליות הפרויקט אלא את הדרכים האופטימאליות מבחינת זכויות הבנייה למקסום הפרויקט.
