תיקון 2 – לתמ"א 38

תמ"א 38 ותיקון 1

תכנית תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, אשר מטרתה חיזוקם של מבנים קיימים אשר נבנו טרם שנת 1980, ואינם עומדים בתקן הקיים להגנה מפני רעידות אדמה. מטרת התכנית, אשר התקבלה  בשנת 2005, היא המרצת דיירי הבניין לבצע את עבודות השיפוץ בעצמם, וזאת באמצעות מתן תמריצים כלכליים שונים, לטובת הדיירים.

עם זאת, בבדיקה אשר התקיימה בתחילת שנת 2008, נמצא כי מספר הבניינים אשר בוצעו בהם עבודות חיזוק בהתאם לתכנית היה מצומצם ביותר. מסיבה זו, בחר משרד הפנים לבצע מספר תיקונים בתכנית, במטרה להבהיר נקודות שונות אשר סבלו מחוסר בהירות, וכן להקל על ביצוע עבודות השיפוץ.

במסגרת תיקון מספר 1, ביקש משרד הפנים להבהיר סוגיות מעורפלות מסוימות, ובעיקר לגבי היחס שבין זכויות הבניה המוענקות ע"י תמ"א 38, לזכויות הבניה שהוענקו בתכניות קודמות, טרם קבלתה של תמ"א 38. התיקון הבהיר, כי במקרים בהם אושרו תכניות להרחבת דיור, לא יינתן אישור לביצוע הרחבה נוספת ע"פ תמ"א 38.

המשמעות של תיקון 2 לתמ"א 38

במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38, אפשר משרד הפנים, במקרים בהם העלות של עבודות השיפוץ הנדרשות הינה גבוהה במיוחד, לקבל היתר להריסתו של הבניין, ולבנייתו מחדש בהתאם לתקן המחמיר כנגד רעידות אדמה. זאת ללא צורך בקבלת היתר פינוי-בינוי באופן הרגיל, אשר עלול לקחת אף מספר שנים.

התיקון מאפשר בפועל את הריסתו ובנייתו מחדש של הבניין בזמן קצר במיוחד, וללא צורך בהתנהלות בירוקרטית מסובכת, וזאת במקרים בהם ביצוע השיפוץ בבניין הקיים עתיד להיות ארוך ויקר במיוחד.

יתרונות תיקון 2

מבחינת דיירי הבניין, תיקון 2 מהווה במרבית המקרים תמריץ חיובי, אשר מאפשר להימנע מהוצאה כספית יקרה, והתנהלות בירוקרטית ממושכת לשם ביצוע השיפוצים בבניין, ובמקום זאת לבצע בנייה מחדש של הבניין כולו, באופן אשר יבטיח את ביטחונם המקסימלי של הדיירים במקרים של רעידות אדמה עתידיות.

כמו כן, במסגרת הבנייה מחדש, הדיירים נהנים מדירה חדשה לחלוטין, ולא רק משיפוץ הדירה הקיימת. בהמשך לדברים, במרבית המקרים הבניין החדש נבנה באופן המגדיל את גודל הדירות הפרטניות, וכן את שטח אזור החנייה, אשר נדרש על מנת להבטיח עמידה בתקן ההגנה מפני רעידות אדמה, מה שמעלה את שווי דירתו של הדייר.

נוסף לכך, במקרים רבים הקמת הבניין מאפשר להוסיף מספר דירות חדשות לבניין, מה שמגדיל את הכנסותיהם של הקבלן ובעל הבניין.

חסרונות תיקון 2

עם זאת, במקרים מסוימים התיקון החדש עלול ליצור בעיה, ולעכב את ביצוע התכנית. בעוד שעל פי חוק, ביצוע עבודות שיפוץ על פי תמ"א 38 דורשת הסכמה של לפחות 66% מדיירי הבניין, הרי שבמקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתיקון 2 לתמ"א 38, נדרשת הסכמתם של לפחות 80% מדיירי הבניין.

יתרה מזאת, במקרים רבים גם התנגדותו של דייר בודד, המסרב לביצוע ההריסה, עלולה למנוע את מימוש התוכנית, שכן קבלנים רבים אינם מוכנים להתחיל בעבודה במידה ואין הסכמה כללית מצד הדיירים לביצועה, שכן הדבר עלול להביא לעיכובים עתידיים, ולהוצאה כספית משמעותית עבור הקבלן.

כמו כן, ובניגוד לשיפוץ מקומי בבניין, אשר במידת הצורך ניתן לבצע בו תיקונים והשלמות, הרי שבנייתו של בניין חדש מהווה במרבית המקרים עובדה מוגמרת, וכל שינוי בתכנית עלול להוביל לפגיעה ממשית ומתמשכת באיכות חייהם. מסיבה זו חשוב במיוחד לקבל ייעוץ שוטף מגורם הבקיא בנושא, על מנת להבטיח כי העבודות יבוצעו באופן התואם לרצונם של הדיירים.

למידע נוסף: תיקון שני לתמ"א 38