בניינים ישנים צריכים בסופו של דבר לעבור התחדשות עירונית. שדרוג בניינים משותפים, עמידות מפני רעידות אדמה, בניית תשתיות חדשות במקום תשתיות מתפוררות שאינן עומדת בתקנים ישראלים הם תהליכים מתבקשים.
שלושת האפשרויות הנ”ל משפרות מאוד את המצב הקיים כאשר ברור שפינוי בינוי ותמ”א של הריסה ובנייה הם האפשרויות שברמת התאוריה, מהוות את הפתרון הטוב ביותר. בפועל, כצפוי, הדברים מורכבים יותר.
פרטים לגבי שלשות המודלים
תכנית מתאר ארצית שהושקה בשנת 2005, לא הצליחה להתרומם ועברה מאז שלושה תיקונים משמעותיים ששיפרו אותה מאוד והפכו אותה לכדאית יותר. מהות התכנית היא חיזוק מבנים משותפים כך שיעמדו בתקן הבנייה לרעידות אדמה, כולל שדרוג הבניין מבחינה חיצונית ומבחינת מרכיביו.
רוב דרוש לביצוע: שני שליש מהדיירים (66%).
יתרונות: פתרון שלא מצריך הסכמה של 80% מבעלי הדירות, שלעיתים לא ניתן להשיג.
ישנן עיריות המאפשרות להתקרב ואף להיצמד לקו המגרש וכך ניצול תכסית הקרקע מעולה.
זמן ביצוע הפרויקט, כאשר הנגישות טובה והחברה הקבלנית מנוסה, זמן הביצוע יחסית מהיר.
ניתן להישאר לגור בבניין.
חסרונות: בעיות קשות במתן פתרונות חניה.
פרויקט עלול להתעכב זמן רב כאשר יש בעיות נגישות ויש לבצע הריסה ברמה ידנית.
החיזוק מבוצע בביסוס, בעמודים ומסביב לבניין. התקרות והעמודים בתוך הדירות בד”כ אינן מקבלות טיפול.
תשתיות בתוך הדירה בד”כ אינן מוחלפות.
במקרה בו לא ניתן לצאת מהבניין, פגיעה באיכות החיים בשל מגורים באתר בנייה.
התכנון האדריכלי לא מאפשר תמיד פתרונות טובים לתוספות הבנייה, בשל האילוצים הקיימים בפועל.
תמ”א 38 הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש
ביצוע פרויקט הריסה ובנייה של בניין לפי חוק תמ”א 38 מאפשר הליך דומה מאוד להליך פינוי בינוי עם הבדלים קטנים. ההבדל העיקרי מבחינת בעלי הדירות הוא, שפתרון זה מאפשר לבצע פרויקט של הריסה ובנייה בבניין בודד, גם אם הוא נמצא באותה חלקה עם בניינים נוספים.
רוב דרוש לביצוע: 80%.
יתרונות: בניין ותשתיות חדשות, לפי תקנים ישראלים עדכניים, חוק התכנון והבנייה.
חסרונות: פרויקט יקר יותר לביצוע מאשר פרויקט חיזוק, כך שניתן לביצוע בעיקר בערים בהם עלות מ”ר במכירה היא גבוהה או במקרים בהם יש מגרש גדול (רוב הקבלנים בעבר בנו את הבניינים תוך ניצול כל זכויות הבנייה ולא נותר מגרש עודף).
קשה יותר לגבש הסכמה של 80% מבעלי הדירות מאשר בפרויקט חיזוק.
פינוי בינוי
רוב דרוש לביצוע: 80% (כל בניין חייב להגיע ל 80%).
יתרונות: חידוש מתחם שלם ביחד.
חסרונות: הוצאת היתר הבנייה מבוצעת רק אחרי שינוי תכנית בינוי ערים, תהליך שמוסיף זמן עד קבלת ההיתר. פינוי בינוי נחשב לפרויקט יקר מאוד, נושא שמקטין את התחרות ובעקיפין גורם לכך שהתמורות המוצעות לבעלי הדירות הן לא בהכרח התמורות הראויות.
גיבוש 80% הסכמה מכל בניין ובניין מהווה אתגר עצום.
שינוי ראש עיר עלול לשנות את התמיכה בתכנית.
באיזה מודל לבחור?
כל פרויקט וכל בניין צריך להיבחן לגופו. פרטים רבים משפיעים על ההחלטה באיזה מודל יש לבחור.
כאשר בעלי הדירות התגבשו לביצוע פרויקט, הם מקבלים הצעות מיזמים שונים ויכולים להשוות בין הצעה להצעה.
חשוב לזכור, שיזמים שונים מציעים הצעות שונות ובמחקר נכון ניתן להגיע לעיתים לפתרונות יצירתיים המולידים הצעות טובות.
פרט נוסף הוא שתמיד עדיף להגיע ל 100% הסכמה של בעלי הדירות, שכן בעלי דירה שלא חותמים, עלולים להחזיק בטיעון מוצדק לסירוב לחתום, נושא שעלול לעכב ואף לבטל את הפרויקט.
