בהקשר לתהליכי התחדשות עירונית, שדרוג בניינים משותפים, עמידות מפני רעידות אדמה וכדומה, יש בקרב הציבור בלבול וחוסר וודאות, בעיקר לגבי ההבדלים והמשמעויות של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 או פרויקטים של פינוי בינוי.
פרטים טכניים לגבי שני המודלים
תמ"א 38
תכנית מתאר ארצית שהושקה בשנת 2005, לא הצליחה להתרומם ועברה מאז שלושה תיקונים משמעותיים ששיפרו אותה מאוד והפכו אותה לכדאית יותר. מהות התכנית היא חיזוק מבנים משותפים כך שיעמדו בתקן הבנייה לרעידות אדמה, כולל שדרוג הבניין מבחינה חיצונית ומבחינת מרכיביו.
המדינה מתמרצת ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 על ידי מתן זכויות בנייה מיוחדות לתוספת יחידות דיור על גג הבניין, או הגדלת הדירות הקיימות בבניין, זאת לצד הטבות מס שונות ואפשרות לשדרוגים משמעותיים נוספים של הבניין כמו מעלית, שדרוג חיצוני, שיפוץ לובי, תוספת חניות ועוד.פינוי בינוי
תכנית התחדשות עירונית שמהותה הריסת מבנים ישנים שנמצאים באזורים מתאימים ובניית מבנים חדשים וגדולים יותר במקומם. הדיירים הקיימים מקבלים פיתרון דיור חלופי לבנייה ומקבלים דירות חלופיות בפרויקט החדש שיקום.
פרויקט פינוי בינוי מצריך הליך בירוקרטי ארוך יחסית ודומה להליכי אישורי בנייה גדולים אחרים בישראל, יש צורך בתשלום היטל השבחה על הפרויקט.פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38
אם בעבר תמ"א 38 ומסלול פינוי בינוי היו שני מסלולים נפרדים שלא נפגשו מבחינת ההגדרות והדרישות שלהם, כיום למעשה שני הנושאים התחברו. תיקון 2 לתמ"א 38 מאפשר למעשה לאשר פרויקט תמ"א במודל של פינוי בינוי.
תיקון 2 מאפשר לוועדה המקומית הרלבנטית לאשר את הפרויקט, ללא צורך בשינוי תב"ע (תוכניות בניין עיר) או הליכים מורכבים וארוכים אחרים שקיימים במודלים אחרים של פינוי בינוי. כך, פרויקט תמ"א שהופך לפינוי בינוי יכול לכלול תוספות בנייה הרבה מעבר ל-2.5 הקומות שתיקון 3 לתמ"א 38 מאפשר לבנות בפרויקטים רגילים לחיזוק ושדרוג מבנים במסגרת התמ"א.מה לגבי השכירות והדיור החלופי במהלך הבנייה?
פרויקט רגיל של תמ"א 38 כולל עבודות שיפוץ, חיזוק ושדרוג בבניין, אך באופן כללי הדיירים ממשיכים לגור בבניין לאורך כל הפרויקט. בפינוי בינוי, אפשרות זו אינה קיימת כמובן כי הבניין כולו נהרס עד היסוד.
לכן, דיירי מבתים משותפים חייבים להבין את המשמעות של הדיור החלופי במהלך הבנייה ותשלום דמי השכירות. לרוב, הקבלן המבצע את הפינוי בינוי נושא בתשלום השכירות לדיירים לתקופת הבנייה, אך חשוב מאוד לרכוש ביטוח דמי שכירות או לקבל את התשלום מראש מהקבלן – כי אם הקבלן פושט רגל, הדיירים יכולים להיתקע עם דמי שכירות גבוהים ובלי הדירה החדשה שלהם שעוד לא נבנתה.בהקשר לכך, כל פרויקט, גם תמ"א 38 רגילה וגם פינוי בינוי מחייבים בדיקה מקצועית, חיצונית ומקיפה לגבי איתנותו הפיננסית של הקבלן המבצע את הפרויקט.
הבדלים נוספים בין המודלים
- בתמ"א 38 רגילה שטח הדירה של הדיירים גדל (הוספת מרפסת למשל) ובפינוי בינוי השטח של כל דירה לאו דווקא גדל.
- בשני המודלים יש תוספת ממ"ד לדירות.
- פרויקט תמ"א 38 רגיל אורך כשנה עד שנה וחצי ואילו פרויקט פינוי בינוי אורך שנתיים עד שנתיים וחצי לכל הפחות.
- בפרויקט תמ"א 38 ההתנהלות הפיננסית פשוטה יותר מבחינת ערבויות של הקבלן והליווי הבנקאי שיכול להיות דרישה של הדיירים. בפינוי בינוי יש צורך בערבויות לתשלום מס שבח, העלויות של הפרויקט משמעותית גבוהות יותר לקבלן וההתנהלות הפיננסית מורכבת יותר.
פרויקט פינוי בינוי תמ"א 38 נקרא גם תמ"א 38 2, שלמעשה כולל את ההריסה של הבניין והבנייה מחדש שלו. פרויקטים אלו מורכבים מאוד ומצריכים לצידכם מהנדסים, עורכי דין, יזמי תמ"א 38 קבלני משנה שונים ועוד. הנה המדריך המלא לאלו הניגשים לתהליך ללא ידע מקדים.
כל עוד מדובר על תהליך של פינוי בינוי תמ"א 38, חשוב מאוד להבין שלא מדובר בתהליך פשוט אלא במשימות אחרי משימות, פעולות שונות שצריך לנקוט בהן, בירוקרטיה והמון מורכבות משפטית. תצטרכו לקבל היתרים שונים מהרשויות המקומיות, לעבוד בצמוד לתוכניות בנייה, הצעות מחיר, תצטרכו להבין בחומרי גלם שונים ועוד. וזו הסיבה לכך שכאשר מדובר על פינוי בינוי תמ"א 38, רוב האנשים מעדיפים לקבל סיוע מאת עורך דין כבר בתחילת התהליך.
מה חשוב לדעת על פינוי בינוי תמ"א 38?
לפי התקנות שנקבעו בשנת 2005, בניינים רבים עשויים להצריך תהליך של פינוי בינוי, מה שנקרא גם תמ"א 38 2. פינוי בינוי תמ"א 38 הינו תהליך אשר כולל הריסת מבנים שנחשבים מסוכנים בעת זמנים של רעידות אדמה, כאשר לאחר ההריסה מתחילים בפרויקט של בנייה.
כאשר מדובר על תהליכים של פינוי בינוי תמ"א 38, חשוב להבין כי תהליכים אלו הם בירוקרטיים, כלכליים וטכניים מאוד, הכוללים שלבים רבים ושונים עד להשלמת הבנייה מחדש. למעשה, התהליך נעשה מורכב כבר בתחילת הדרך.
ראשית יש לגייס תמיכת דיירים לפינוי בינוי תמ"א 38
בשלב אספת הרוב של הדיירים לתמיכה בפרויקט, תצטרכו לגייס 80% מהתמיכה של דיירי הבניין המשותף. זאת, בהנחה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38 2 הכולל הריסה ובנייה מחדש. אם מדובר על פרויקט מסוג תמ"א 38 שאינו כולל הריסה ובנייה מחדש, תצטרכו לגייס רוב של 67% בלבד.
ככה או ככה, בין אם אתם עומדים להתחיל בפרויקט תמ"א 38 מסוג כזה או אחר, יהיו כמה וכמה אנשי מקצוע שונים שבהם תצטרכו להסתייע ולהיעזר. הפרויקטים של תמ"א 38 מחייבים אנשי מקצוע כמו יזמי נדל"ן שנקראים גם יזמי תמ"א 38, מהנדסי בנייה ומהדסים אזרחיים, קבלנים וקבלני משנה, עורכי דין ועוד.
בשלבים הראשוניים תאתרו סיוע משפטי
בראש ובראשונה, יהיה חשוב לאתר עורך דין אשר מתמחה בתהליכים האלו של פינוי בינוי. אם אתם למשל מתקשים בריכוז רוב עבור תחילת התהליך, עורך הדין יכול לעזור במגוון שיטות כדי לשכנע דיירים סרבנים כאלו ואחרים המעכבים את הפרויקט.
חשוב לציין, במקרים רבים יזם הנדל"ן עשוי להציע את שירותיו המשפטיים, שכן כל יזמי תמ"א 38 תמיד מגיעים עם עורך דין משלהם שמלווה אותם. חשוב להדגיש, כאשר אתם מחפשים אחרי עורך דין שילווה את הפרויקט של פינוי בינוי, אתם צריכים עורך דין אובייקטיבי שמה שמעניין אותו זה אך ורק האינטרסים שלכם – הדיירים.
מה כולל תפקידו של מהנדס בפינוי בינוי תמ"א 38?
במילים פשוטות, מהנדס הבנייה אחראי על תכנון, הקמה ותחזוקה של מבנה. בתוך כך, המהנדס אחראי גם לוודא שהמבנה בטוח לשימוש ועומד בכל תקני הבטיחות. מהנדס בניין צריך להיות מסוגל לעבוד עם חומרים שונים ובסביבות שונות, ואותם מהנדסים חייבים להיות מסוגלים לעבוד עם ציוד ידני ומכני כאחד, כמו גם עם סוגים שונים של תוכנות (כמו תוכנות שרטוט).
בשורה התחתונה, מהנדס בניין הוא איש מקצוע שמתכנן, בונה ומפקח על בניית מבנים ובנייני מגורים. המהנדסים אחראים על תכנון, פיתוח והקמה של מבנים, גשרים, מנהרות, תעלות או פרויקטים הנדסיים אזרחיים אחרים. זאת, כאשר התהליך של פינוי בינוי תמ"א 38 מצריך גם את תכנון הפרויקט תוך התחשבות בגורמים שונים כמו יעילות, עלות ובטיחות.
לאתר את יזם הנדל"ן הנכון עבור פינוי בינוי
כל עוד אתם מעוניינים להגיש בקשה לפינוי בינוי, אתם צריכים לקחת בחשבון שאחד מגורמי המפתח להצלחת התהליך הוא הבחירה ביזם הנכון. ישנם יזמים רבים ושונים, כאשר כל אחד מהם מגיע עם סט יכולות משלו, כישורים ואיתנות פיננסית שונה.
אתם צריכים לאתר את היזם הנכון ביותר, מכיוון שבחירה לא נכונה ביזם חובבן יכולה להוביל לבעיות רבות, לרבות פשיטת רגל באמצע התהליך של ההריסה או הבנייה. זה כמובן הדבר האחרון שאתם תרצו, ככה שבחירת יזם תמ"א 38 צריכה להתבצע רק לאחר שהשוויתם בין תיקי עבודות של מספר יזמים שונים.
האינטרסים שלכם חייבים להיות מיוצגים נכון
מטבע הדברים, עורך הדין של יזם הנדל"ן יפעל לטובת האינטרסים של אותו יזם תמ"א 38 2. כפועל יוצא מכך, אתם לא יכולים להיעזר ולהסתייע משפטית בעורך הדין של היזם, מכיוון שיהיה במקרה הזה ניגוד אינטרסים מובהק וממש לא מומלץ.
במהלך הפרויקט צריך לא פעם להיאבק על הזכויות שלכם מול היזם, ישנן מחלוקות מקצועיות שונות ועוד, מה שמחייב הגנה משפטית משלכם. לכן הכי חשוב לקבל סיוע משפטי מאת עורך דין פרטי שילווה אתכם בתהליך מתחילתו ועד סופו.
כמה זמן נמשך פינוי בינוי תמ"א 38?
אם פועלים בצורה הנכונה, התהליך יכול להיות קצר ויעיל יותר, אבל באופן כללי, יש לצפות לתהליך שיכול להימשך בין חודשים לבין שנים, זה מאוד תלוי במצב הבניין ובבירוקרטיות השונות, היתרי הבנייה ועוד.
בחלק מהמקרים אנשים ממתינים לתחילתו של פרויקט פינוי בינוי במשך שנים, ככה שחשוב להתאזר בסובלנות ולהבין שמדובר בהליכים מורכבים למדי. כדי לנסות לזרז כמה שיותר את התהליך של פינוי בינוי תמ"א 38, אנחנו תמיד נמליץ לכם להסתייע באנשי המקצועות הנכונים.
קודם כל תאתרו את עורך הדין שילווה אתכם
מעבר לכך שאתם צריכים קבלן מבצע איכותי עם איתנות פיננסית וערבונות שהוא יכול להציג בפניכם, אתם קודם כל צריכים עורך דין מקצועי שילווה אתכם בתהליך המורכב כל כך הזה. בתוך כך, ישנם גורמים רבים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת עורך דין המלווה בתהליכי תמ”א 38.
וחשוב לזכור כי בחירת עורך הדין המתאים היא חשובה, מכיוון שהוא יעבוד אתכם לאורך כל התהליך. עורכי הדין יעזרו לכם להבין את הזכויות והחובות שלכם בכל הקשור לתהליך של תמ”א 38, כמו גם בהבנת החוקים והתקנות, היתרי הבנייה והרגולציות שמגיעות עם תמ”א 38.
טיפים לאיתור עורך דין פינוי בינוי תמ"א 38
כדי לאתר את עורך הדין הנכון, יש לברר ראשית אם לאותו עורך דין יש ניסיון רלוונטי בתחום הזה של פינוי בינוי תמ"א 38. שאלו את עורכי הדין על הניסיון שלהם בתחום הספציפי הזה ועל כמה מקרים הם עבדו בעבר, כשם שתעשו עם הקבלן, המהנדס ויזם הנדל"ן. ולא פחות חשוב, תוודאו שעורך הדין אינו קשור בכל צורה ליזם הנדל"ן שלכם כדי למנוע ניגוד עניינים.
קחו בחשבון, בלא מעט מקרים עורך הדין שלכם יצטרך לנהל משא ומתן בשמכם מול גורמים רבים ושונים, לרבות מול יזם תמ"א 38. וזו הסיבה לכך שאתם לא יכולים להסתייע משפטית בעורך הדין שמציע לכם היזם שלכם. יתרה מכך, אם היזם מציע לכם להסתייע בעורך הדין שלו, ייתכן שאותו יזם פועל בצורה שלא לגמרי מהימנה. הוא לא עובר על החוק, אבל ייתכן שהוא מנסה לבדוק עד כמה אתם "מביני עניין" בתהליכים המורכבים האלו.
תמא 38 ופינוי בינוי – הכירו את תוכניות ההתחדשות השונות
מתגוררים בבניין מגורים ישן? ייתכן שתוכניות התחדשות עירוניות יכולות להתאים לכם. בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת תוכניות התחדשות עירונית במטרה לחזק מבנים ישנים. כיום יש מבנים רבים בישראל שנבנו לפני עשרות שנים ללא הקפדה על כל התקנים הקיימים כיום. מיקומה הגאוגרפי של מדינת ישראל גורם למביני עניין רבים בתחום להעריך כי תיתכן רעידת אדמה בשנים הקרובות, ולכן המדינה החלה בתוכנית חיזוק מבנים ישנים. חשוב להדגיש כי מטרת העל של התוכניות הללו היא לחזק מבנים ישנים שצפויים לקרוס בעת רעידות אדמה. נשמע לכם מעניין? בשורות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר אודות התוכניות הללו, לרבות תוכן השינויים המבוצעים בבניין, בדיקת היתכנות הפרוייקטים גם בבניין שלכם, כוחם של הסרבנים, ההבדלים בין התוכניות השונות ועוד. אז אם גם אתם מתגוררים בבניין ישן הזקוק לחיזוק, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.
איך תדעו אם הבניין שלכם יכול לעבור תוכנית התחדשות עירונית?
תחילה חשוב להבהיר כי לא כל בניין ישן יכול לעבור תוכנית התחדשות עירונית. יש לא מעט בניינים ישנים שעומדים בכל התקנים הנדרשים בכדי להתמודד בהצלחה עם רעידות אדמה. מטרת העל של התוכניות הללו היא חיזוק מבנים ישנים שעלולים לקרוב בעת רעידת אדמה. לכן, מדינת ישראל בחרה מספר תנאי סף שבעזרתם היא מצליחה לסנן את כלל המבנים ולהגיע למבנים שזקוקים מאוד לשירותי השיקום והחיזוק. רוצים לדעת אם הבניין שלכם עומד בתנאים שנבחנים לבדיקת היתכנות התוכניות הללו? התנאי הראשון הוא אי עמידת הבניין בתקן 413. אי עמידה בתקן זה מוכיחה כי הבניין אינו עמיד בפני רעידות אדמה וחשוב לחזקו. תנאי שני הוא בניית הבניים לפני שנת 1980. חשוב להבהיר כי במידה וערכתם בדיקה הנדסית לבניין שלכם ונמצא כי הוא סובל מכשלי בנייה חמורים, ייתכן שהוא יוכל לעבור את תוכנית ההתחדשות גם ללא עמידה בתנאים שהובאו מעלה.
תמא 38 ופינוי בינוי: הכירו את כל ההבדלים המשמעותיים ביותר בין הפרוייקטים השונים
לפני שאתם ממהרים להתחיל לחפש יזם שיקדם את הפרוייקטים השונים בבניין שלכם, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות ותכירו את כל הדגשים החשובים אודות הפרוייקטים השונים. תחילה חשוב לדעת כי כיום יש מגוון רחב של תוכניו התחדשות עירונית. בתחילת הדרך התוכנית המקורית הייתה תמא 38\1 והיא כללה חיזוק של המבנה הקיים. במסגרת התוכנית הבניין עבר חיזוק יסודי במטרה להבטיח שיעמוד בכל התקנים המחמירים ביותר. מעבר לחיזוק החיצוני, בעלי הדירות נהנו מהוספה של חדר ממד לדירתם ולעיתים אף מהוספה של מרפסת שמש. חשוב להדגיש כי כלל העבודות נעשו תוך בחינה יסודית של מצב הבניין, איתור מדוייק של כלל כשלי הבנייה הקיימים וטיפול ממוקד בכל הנדרש. לאחר תום כל שלבי הבנייה מהנדס מוכשר יבחן את השלמת כלל העבודות במטרה לוודא שהכל נעשה כמו שצריך והבניין אכן עומד בכל התקנים המחמירים ביותר שמוכיחים את יציבותו ועמידותו לאורך שנים. במידה וישנם פערים בין התוכנית בהיתר לבין המבוצע בפועל, הבניין לא יקבל את היתר האיכלוס המיוחל.
הדיירים מתגוררים בדירתם לאורך כל שלבי העבודה
חשוב להדגיש כי במהלך כל שלבי העבודה כלל הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם. רוב ככל העבודות מבוצעות ביסודות הבניין ובחלקו החיצוני, כל שהפרוייקט אינו אמור להפריע לדיירי הבניין. חוששים לסבול מלכלוך תמידי או רעש בלתי פוסק? חשוב לדעת שמרבית שעות העבודה הן במהלך היום בלבד. רוב דיירי הבניין מספיקים לצאת למקום עבודתם טרם התחלת העבודות ולחזור ממקום עבודתם לאחר סיום העבודות. בכל זאת לא רוצים להתגורר בדירה שלכם במהלך הבניים? הפיתרון הטוב ביותר עבורכם הוא להשכיר את הדירה ולשכור דירה אחרת במקומה.
תמא 38 ופינוי בינוי: הכירו את תוכנית פינוי בינוי
תוכנית נוספת במסגרת ההתחדשות העירונית היא תוכנית פינוי בינוי. תוכנית פינוי בינוי שונה בתכלית מתוכנית תמא 38\1 ומזכירה את תוכנית תמא 38\2. במסגרת תוכנית פינוי בינוי כלל דיירי הבניין מפונים מדירתם למטרת הריסה של הבניינים הקיימים. במסגרת תוכנית זו לא מחזקים את הקיים אלא הורסים אותו ובונים חדש במקומו. חשוב להדגיש כי בדומה לתוכנית תמא 38, גם במסגרת תוכנית זו כלל הדיירים יהנו מתוספות משמעותיות לדירתם. כל דירה תקבל חדר ממד נוסף, מרפסת שמש ולעיתים אף מחסן צמוד. כמו כן הבניין כולו יהנה ממעליות חדשות וחניות תת קרקעיות. נשמע מעניין? חשוב לחזור ולהדגיש כי לא כל בניין ישן מתאים לתוכניות ההתחדשות הללו. רוצים לבדוק אם בניין המגורים שלכם יכול להתאים לתוכניות ההתחדשות העירונית? בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר בששביל להגדיל את הסיכויים שהבניין שלכם יעבור תוכנית להתחדשות עירונית. אך קודם לכן, חשוב שתכירו את הסרבנים.
תמא 38 ופינוי בינוי: יש סרבנים בבניין שלכם? הם עלולים למנוע את התקדמות הפרוייקט
כמעט בכל בניין שעובר תוכנית התחדשות עירונית יש לא מעט סרבנים שלא מוכנים לאשר את תחילת הפרוייקט. אנשים אלה מנמקים את סירובם בשלל טענות, כמו יציבות הבניין וחוסר צורך בחיזוק מיותר, הוספת דירות רבות לבניין, הבעת אי אמון ביזם או בקבלן ועוד. חשוב להבהיר כי הסרבנים הללו יכולים למנוע את התקדמותם של פרוייקטים רבים להתחדשות עירונית. בתחילת דרכן של התוכניות הללו תוכנית תמא 38\1 הצריכה את הסכמתם של לא פחות מ 3\2 מכלל הדיירים. בשנים האחרונות חלה מגמה לצמצום המסכימים בכדי להוציא לפועל את התוכנית. אך בכל מקרה, חייבים רוב דיירים שמאשרים את תחילת התוכנית.
הכירו את היטלי ההשבחה
נקודה נוספת שחשוב להכיר באשר לתוכניות ההתחדשות העירונית היא היטלי ההשבחה. היטל השבחה הוא מס שבעל הדירה נדרש ךשךם כאשר הוועדה המקומית ביצעה שינויים בקרבת דירת המגורים שלו, שינויים שהעלו את ערך הדירה. סללו פסי רכבת קלה ליד דירת המגורים שלהם, מה שהעלה את ערכה בכ 10%? תידרשו לשלם על כך היטלי השבחה. כמה משלמים? חשוב לבחון זאת בהתאם לוועדה המקומית בעיר בה אתם מתכוררים. גובה היטל ההשבחה המקסימלי עומד על 50%. חשוב להבהיר כי ההטלים הללו משולמים רק מהרווח ולא מערך הדירה כולה. איך זה קשור לתוכנית התחדשות עירונית? התוכניות השונות מוסיפות חדרי ממד, מרפסות שמש, לעיתים חניות ומשפצות את הבניין כולו. שינויים אלה מעלים את ערך הדירות עשרת מונים. אך חשוב להדגיש כי במסגרת תמריצי התוכניות נהללו ישנן הנחות משמעותיות ואף פטורים מלאים מתשלומי היטלי ההשבחה – בחנו זאת בהתאם לרשות המקומית שלכם.
כך תקדמו פרוייקט של התחדשות עירונית בבניין שלכם
לסיום, חשוב לדעת שאתם לא חייבים להמתין לדפיקה על דלת ביתכם של יזם נמרץ שהחליט לקדם תוכניות להתחדשות עירונית. יש לכם דרך פשוטה לקדם את תוכניות ההתחדשות בבניין המגורים שלכם. כל שאתם צריכים לעשות זה ליצור קשר עם יזמים מקצועיים שעוסקים בתחום. חשוב להדגיש כי יזמים שאינם מקצועיים עלולים לגרור את הפרוייקט למשך שנים ארוכות ללא ידע נדרש לקידומו. לכן, קיימת חשיבות רבה לבחור נכון את היזם המקצועי ביותר עבור כל הצרכים שלכם. בחירה נכונה תבטיח כי היזם ידע לבחון את היתכנות הפרוייקט בבניין המגורים שלכם וידע לקדם את כל השלבים הבירוקרטיים השונים.
