תמ”א 38 בבתים משותפים

מהו בית משותף?

בית משותף על פי חוק המקרקעין הינו בית שיש בו לפחות שתי דירות והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים.

בכל בית משותף קיים רכוש. רכוש זה נקרא רכוש משותף, ואינו שייך באופן בלעדי לאחד מן דיירי הבית המשותף. בדרך כלל ישנו תקנון אשר דרכו מתנהל הבית המשותף, הדואג לנהל את ההתנהלות, המוכר לנו יותר כ”וועד בית”.

כיום בתים משותפים רבים אינם עומדים בתקנים שנקבעו לשם עמידה ברעידות אדמה. על כן, יותר ויותר דיירים בבית המשותף פונים לייעוץ בהקשר, ליישום תוכנית תמ”א 38 להפעלה בבית המשותף.

כיצד פועלת תוכנית תמ”א 38 בבתים משותפים?

תמ”א (תוכנית מתאר ארצית) 38 הינה תוכנית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, וחלה על מבנים שהוצא היתר לבנייתם לפני שנת 1980. במידה ומהנדס קבע כי הם טעונים חיזוק מפני רעידות אדמה, ניתן ליישם את תמ”א 38 בבית המשותף לשם קידום וחיזוק המבנה.

היתרון המשמעותי הטמון בבתים משותפים בעת הפעלת תמ”א 38, הינה מתן האפשרות להוסיף זכויות בנייה לשם הוספת יחידות דיור בבתים. מתן הקלות אלו יתמרץ את בעלי הדירות המשותפת לחזק את הבית המשותף.

בעלי הדירות הינם אחראים על חיזוק המבנה ותמ”א 38 למעשה מציעה פתרון למימון של עלויות החיזוק. בעלי הדירות צריכים לברר יחד עם היזם מה יהיו ההכנסות הצפויות של המכירה של הדירות החדשות, ומצד שני מה יהיו עלויות החיזוק הצפויות.

משא ומתן זה דורש ניסיון וידע מקצועי בתחום, יחד עם הבנה משפטית, כך שרבים כיום מנצלים את פער ידע זה של הדיירים לשם יצירת הונאות ותרמיות בענף פורה זה.

ההסדר החוקי לחיזוק בתים משותפים

ההסדר החוקי הקיים כיום לחיזוק בתים משותפים בא לידי ביטוי בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) 2008. חוק זה נועד להקל על ניצול זכויות בנייה לשם ביצוע של עבודות ברכוש המשותף בבית המשותף.

ניצול זכויות אלו מוצאים על ידי היתרי בנייה מכוח תמ”א 38, יחד עם חיזוק הבית המשותף. היתרונות הטמונים בנהלים אלו על בתים משותפים הינם רבים: הורדת רף ההסכמה הדרוש, קביעת דרישות רוב מופחתות, ומתן אפשרות לפייה למפקח על רישום המקרקעין לשם אישור לעבודה על בניית דירה או דירות ברכושה המשותף.

לעיתים ניתן אף לבקש אישור זה ללא הסכמה של על בעלי הדירות, בהתאם לפרמטרים הקבועים בחוק.

מערכת היחסים בין דיירי הבית המשותף

למעשה, בעת יישום תוכנית תמ”א 38 בבית המשותף, בעלי הדירות הקיימות כולם או חלק מהם, יוצרים עסקה עם יזם אשר ישקיע בחיזוק הבית המשותף. בתמורה לעבודה זו, היזם יוכל לבנות ואף למכור את הדירות הנוספות שיבנה ברכוש המשותף של הבית.

הצדדים לעסקה יכולים להסתפק בהערות אזהרה בהתאם לדרישות החוק, אך חשוב לדעת כי במקרים בהם הצדדים לעסקה אינם מסתפקים בהערת אזהרה, אלא רוצים שהרישום על הדירות החדשות בבית המשותף יהיו רשומים על יחידה רישומית נפרדת, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בצו לתיקון הבית המשותף אשר יפרט את החלקים החדשים המוצמדים.

תמ”א 38 בבית משותף

בעלי דירות בבתים משותפים אשר עונים על הפרמטרים הקבועים בחוק לשם זכאות ליישום תמ”א 38, יכולים לנצל את חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לשדרוג הרכוש המשותף ופיתוחו באמצעות עסקה עם יזם.

התנהלות בירוקרטית זו הינה מורכבת ודורשת ידע ומומחיות בתחום, ועל כן במידה והדיירים מעוניינים ביישום אפשרי של תוכנית המתאר, מומלץ לפנות אל גורם מקצועי ומנוסה אשר יידע להכווין כראוי את יישום התוכנית בצורה הטובה ביותר והתמודדות מול הקשיים שעלולים לעלות במהלך התכנון והביצוע.

ראו גם:

בעיות ביישום תמ”א 38 ופתרונן

קבוצת רכישה לתמ”א 38