תכנית המתאר הארצית 38, שהושקה בשנת 2005, נועדה לתת מענה למבנים ברחבי ישראל אשר נבנו שלא על פי תקני בנייה מתאימים לעמידות ברעידות אדמה צפויות באזורנו.
עיקר התכנית של תמ”א 38 הוא במתן זכויות בנייה לבעלי הדירות במבנים המתאימים והטבות שונות כך שביצוע פרויקט חיזוק למבנה יהיה משתלם כלכלית.
תמ”א 38 נחשבה רלבנטית בעיקר עבור מבני דירות מרובי קומות ודירות, ולמרות העיקרון החיובי שבבסיסה, מאז השקתה התכנית לא צברה תאוצה ומעט מאוד פרויקטים יצאו לדרך.
כעת, לצד שינויים ושיפורים שהוכנסו עם השנים לתכנית, נוצר פתח של תמ”א 38 בבתים פרטיים המאפשר לבעלי בתים פרטיים צמודי קרקע לשפר את ביתם באמצעות ההטבות הניתנות בתכנית.
עיריית רעננה כקובעת התקדים
האפשרות של יישום תמ”א 38 בבתים פרטיים נוצרה עקב סעיף קטן במסגרת התכנית, סעיף שמהווה מעין פרצה בחוק שאותה ניצלו בחכמה בעלי בתים פרטיים ברעננה.
עיריית רעננה היא החלוצה שאפשרה את הנושא של תמ”א 38 בבתים פרטיים באמצעות וועדת המשנה לתכנון ובנייה בעיר. זו נתנה לבעלי שני בתי קוטג’ צמודי קרקע וצמודים אחד לשני הכרה וזכות לממש את ההטבות וזכויות הבנייה של תמ”א 38 בכך שהיא הכירה בשני הבתים במבנה אחד.
פרויקט חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, שיפור החזות ותוספת בנייה מיועד להיות מיושם ולהתבצע על חלק אחד משרשרת של מבני קוטג’ אשר נבנו בשנות השבעים ברחוב הקצין בעיר רעננה.
למי ניתן האישור?
האישור בפועל ליישם את תמ”א 38 בבתים פרטיים ניתן לבעלי הבתים הפרטיים, שיצאו לתהליך
ניצול הזכויות ומימוש התמ”א בעצמם ומיוזמתם, על בסיס סעיף בחוק תמ”א 38 שקובע שאפשר להחשיב מבנים פרטיים שחולקים קיר משותף ושמגיעים ביחד לגודל מינימאלי של 400 מ”ר כמבנה אחד על מנת לקבל את האישורים למימוש תמ”א 38.
הגודל המינימאלי לאישור ישום תמ”א 38 בבתים פרטיים ובכל נכס אחר הוא 400 מ”ר וזאת על פי החלטת ממשלה שקבעה רף כניסה זה לתכנית, כולל הגבלה שמדובר על מבנה למגורים שנבנה לפני שנת 1980 – שנה בה נכנס לתוקף תקן בנייה חדש לרעידות אדמה.
חיזוק הבית ושיפורו החיצוני
יישום תמ”א 38 בבתים פרטיים מאפשר לבעלי הבתים להגדיל את הבית הפרטי שלהם, ובעיקר להוסיף לו יחידות דיור נוספות לצרכי השכרה, מכירה וכדומה. כמו כן, יישום תמ”א 38 מאפשר לשפר משמעותית את חזות הבית ואת השימושיות שלו – זאת כמובן לצד וכהמשך ישיר לעבודות חיזוק תשתיות המבנה כך שיעמוד ברעידת אדמה בצורה נאותה.
במקרה התקדימי ברעננה, יישום תמ”א 38 בבתים פרטיים שאושר עבור שני הבתים שנחשבו כמבנה אחד לצורך העניין, מאפשר לבעלי הנכסים להוסיף תוספת בנייה של 122 מ”ר על קומת העמודים, הוספת מעלית למבנה והוספת מקום חניה עם גג עבור כל יחידת דיור במבנה.
כמובן שהבנייה עצמה היא על חשבון בעלי הבתים או היזם שלוקח על עצמו את זכויות הבנייה והביצוע, אך המשמעות של הטבות תמ”א 38 בבתים פרטיים הן במתן
זכויות הבנייה הנוספות, אפשרות למעלית וחניה – זכויות שלא היו ניתנות ללא ההתאמה לתמ”א 38. כמו כן, אישור כניסה לתכנית מקנה הטבות שונות כגון הנחות על עמלות ושאר הליכים בירוקרטים.
אינטרס להרחבת התופעה ברשויות
עיריית רעננה מדווחת על ביקוש הולך וגובר בתקופה האחרונה ליישום פרויקטים של תמ”א 38 ברחבי העיר, בעיקר
בבתי דירות מרובי קומות.
לעירייה ולרשויות המקומיות הנוספות בישראל יש אינטרס לאשר ולקדם ביצוע של תמ”א 38 בבתים פרטיים ובבתי קומות, זאת הודות להתחדשות העירונית שהתכנית מאפשרת, הגדלת היצע הדירות בערים, מתן הטבות ויתרונות לתושבים הקיימים ועוד שלל יתרונות במסגרת פיתוח נדל”ני עירוני.
