ביצוע עבודות חיזוק או הריסה ובנייה בבניין מגורים, בהתאם לתמ”א 38, יכול במקרים רבים להפוך לעניין מסובך ומתסכל עבור כל המעורבים, ובפרט עבור דיירי הבניין עצמו.
על פי חוק, על מנת לבצע עבודות שיפוץ בבניין מגורים קיים, יש ראשית להשיג את הסכמתם של לפחות שני שליש מהדיירים (66%), כאשר במידה וזו אינה מושגת, לא ניתן לבצע את עבודות החיזוק. במקרה של הריסה ובנייה מחדש יש להשיג את הסכמתם של 80% מבעלי הדירות.
עם זאת, קיימים מקרים רבים בהם, חרף השגת ההסכמה בהתאם לדרישות החוק, קיים מיעוט, ולעיתים אף דייר אחד, אשר מתנגד בתוקף לביצוע התוכנית. ההתנגדות יכולה להיות רלוונטית, לדוגמה: קבלת הצעה לא הוגנת מחברה יזמית, כאשר חברות אחרות מציעות הצעה הוגנת וטובה יותר.
במקרה זה, יכול אפילו בעל דירה אחד להתנגד לקבלת ההצעה וסביר שגם יצליח למנוע את העסקה עם אותה חברה יזמית.
התנגדות רלוונטית נוספת יכולה להיות במקרה בו בעל דירה מסוימת, נפגע מהתכנון יותר משאר בעלי הדירות האחרות והיזם אינו מוכן לפצות אותו באופן הוגן. דוגמה למקרה כזה יכולה לקרות בדירת קרקע בה צריך להעביר פיר מעלית ועצם כך להזדקק למטראז’ מסוים בדירה. ברור שבעל דירה כזו, נפגע יותר מהפרויקט ולכן, ייתכן שההתנגדות תתקבל.
התנגדויות לא רלוונטיות, יכולות להיות מסוגים שונים, לדוגמה, בבניין בו קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות למעט בעל דירה אחד שמתנגד לפרויקט מכיוון שהגינה והמרחב הציבורי קטנים. טענה מסוג זה לא תתקבל, כיוון שעדיף לקבל בניין יציב כנגד רעידות אדמה, להפסיד משטח הגינה (אך להרוויח לובי מודרני, רחב יותר) גם אם המצוי לעומת הרצוי אינו מושלם.
האם דייר אחד יכול למנוע את ביצוע התוכנית?
במקרים רבים, חוסר הסכמה של דייר אחד בלבד, עלול לסכל את ביצוע המיזם באופן מוחלט. בין היתר, באפשרותו של כל דייר להגיש ערר על ההחלטה לצאת לפרויקט, לוועדת ערר מחוזית, אשר בידה להכריע בנושא. כמו כן, גם במקרים בהם וועדת הערר פוסקת בעד ביצוע העבודות, הדייר הסרבן יכול לשכור עורך דין, ולהערים מכשולים משפטיים שונים, טרם ביצוע העבודות ובמהלכן.
עורך דין הבקיא בחוק ומכיר את הפסיקות, צריך לדעת מתי להמליץ לבעל דירה שאינו מעוניין בבנייה להתנגד ומתי להסכים, שכן התנגדות שאינה רלוונטית יוצרת פגיעה בשאר בעלי הדירות, דבר שעלול להוליד תביעה משפטית של עורך דין בעלי הדירות כנגד אותו בעל דירה. תביעה משפטית נגד דייר סרבן לו לא היו טיעונים חזקים, עלולה להסב לו נזק כלכלי רב ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום לפני נקיטת פעולה.
ראו גם: תביעת פיצויים מדייר סרבן בתמ”א 38 – כיצד מגישים תביעה? ומה צפוי בדרך?
מה עושים עם קבוצת דיירים מסרבים, או דייר סרבן?
בכל מקרה בו מיעוט מבין הדיירים מתנגד לביצוע התוכנית, מסיבות אלו ואחרות, קיימת חשיבות עליונה, עוד טרם גלישה לתביעות משפטיות, לנסות ולקיים דיאלוג הדדי בין שני הצדדים.
פעמים רבות, גם אם הדבר לא נראה כך ממבט ראשוני, ההתנגדות לביצוע העבודות מבוססת על נימוקים כבדי משקל, אשר בחינה שקולה שלהם עשויה להוביל להחלטה משותפת על דחיית העבודות.
מנגד, יש לזכור, שתוכניות משתנות ופרויקט שעומד בבדיקת היתכנות כיום, עלול להיכשל בבדיקה זו בשל שינוי באחוזי הבנייה, כמות יחידות הדיור ועוד.
מטבע הדברים, השגת הסכמה גורפת באשר לביצוע עבודות הבנייה, אינה תמיד אפשרית. עם זאת, באמצעות פנייה ליזמים נוספים ואיתור חברה יזמית עם יכולת להגיע לפתרונות מועילים, אם ברמה הבין אישית עם הדיירים הסרבנים או אם ע”י הצעת עסקה המבוססת על פתרונות חכמים יותר מההצעה שנמצאת על השולחן, עשויים דיירים סרבנים, לשנות דעתם ולהצטרף למסכימים.
החברה היזמית בה בוחרים בעלי הדירות, צריכה להוכיח שהיא פותרת את הבעיות השונות ומצליחה לאגד את בעלי הדירות לכדי פעולה. במקרה והחברה לא מצליחה לעשות זאת ולהגיע לרוב הנחוץ, צריכים בעלי הדירות להבין מדוע אין התקדמות ובמידת האפשר לעזור לחברה או להחליף אותה בחברה אחרת שתציע פתרונות שונים.
בעלי דירות רבים, נמצאים בתוך תהליך של שנים רבות, בו טרם נחתמה עסקה. עובדה זו לא צריכה להרתיע, אלא לדרבן בעלי דירות לחקור ולהבין לעומק מהם הסיבות שבגללן לא מתקדמים להסכם.
ראו גם:
