עליית שווי הדירה לאחר תמ”א 38

תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית) נוצרה בכדי להתמודד עם הסיכון של רעידת אדמה חזקה בישראל. במקרה כזה, בנייני המגורים שנבנו לפני יישום התקן החדש לרעידות אדמה נמצאים בסכנת קריסה והמשמעות מכך ברורה.

על כן, במסגרת תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, עוברים בנייני המגורים תהליך, כך שהם הופכים למבנים עמידים בפני רעידת אדמה.

עלות ביצוע פרויקט והידע המקצועי הדרוש ע”מ לנהל מיזם בנייה מסוג זה, הציבו אתגר בפני הממשלה. הפתרון שהתקבל היה לאפשר זכויות בנייה נוספות לכל בניין, במיסוי מופחת וכך למשוך חברות יזמיות לבצע התחדשות עירונית.

התכנית יצרה שיתוף פעולה עסקי בין יזמים לבין בעלי דירות, כאשר במסגרת העסקה, היזם מנהל את כל הפרויקט ובתמורה, מקבל את זכויות הבנייה (פרט לדירות הקיימות) של בעלי הדירות, על גג המבנה, לבניית דירות חדשות, אותן ימכור.

עלייה בערך הנכס

לצד הצלת חיים, אשר היא המטרה החשובה ביותר בתמ”א 38, נהנים הדיירים המצטרפים לפרויקט, גם מעלייה של עשרות אחוזים בערך הנכס שלהם! כל זאת, מבלי שעליהם לשאת בעלויות החיזוק והשיפוץ.
 עליית ערך הנכס מורכבת ממספר פרמטרים:
▫ הגדלת הנכס: כל מטר מרובע באזור המרכז שווה לבעל דירה לפחות 18,000 אלף ₪ (בכפר סבא) ואילו בתל אביב, יכול מטר מרובע נוסף להגיע לסכומים גבוהים ביותר.
▫ השבחת הנכס הקיים ב 20% (בפרויקט חיזוק, בהריסה ובנייה מחדש ניתן לצפות עלייה גבוהה יותר).  ללא קשר לתוספת המטארז’, הדירה עצמה, שווה לאחר הפרויקט כ 20% יותר (עם סטייה קלה). תוספת זו, נובעת להשבחת הבניין עצמו, השטחים הציבוריים שבו, התשתיות, התכנון והנראות החיצוניים, הגינה החדשה, המעלית, החניות וכדומה.
▫ תמורה כספית. בפרויקטים רווחיים באזורי ביקוש, לעיתים, מקבלים בעלי הדירות מהיזם, תוספת תמורה כספית שלעיתים יכולה להגיע למאות אלפי שקלים ויותר.
▫ תמורה שקשורה בנכס שאינו דירה, כגון בעלות על גג, בעלות על מחסן, מרפסת, משרדים, חלק מקרקע במגרש וכדומה.

חשוב לציין כי חלק מן ההטבות, ניתנות בכל עסקת תמ”א 38 ואחרות, ניתנות בפרויקט בו מתקיימים תנאים מיוחדים. בניין קטן בתל אביב, בו ניתן לבצע פרויקט, עשוי להפוך דירה קטנה של 40 מ”ר לדירת פאר שעלותה יוצאת דופן, בנוסף לדירת הפאר, עשויים בעלי הדירות לקבל הטבה נוספת של מיליון ש”ח, מפרט טכני משדורג ביותר ואף מעצב/ת פנים אישי, שיתכנן איתם את החלוקה הפנימית בדירתם.

הגנה במקרה של רעידת אדמה

המטרה החשובה ביותר בפרויקט תמ”א 38, היא ללא ספק הגנה על חיי אדם ולכן, כל בניין מגורים אשר קיבל היתר לפני 1980 חייב, למען הביטחון האישי של דייריו, לבצע חיזוק או להצטרף לתכנית תמ”א 38 ולהתקשר עם חברה יזמית, אשר תבצע את הפרויקט.

ע”מ להמחיש את הבעיה במבנים הישנים, יש להבין, שלפני 1980, לא יצקו קורות יסוד מקשרת בין העמודים. תפקיד קורה זו הוא חשוב  ביותר, שכן היא מחברת את כלל עמודי הבניין ויוצרת התנגדות של כל הבניין במקרה של רעידה, להבדיל מהתנגדות של עמוד יחיד שמהווה נקודת כשל. לכן, גם אם אין סדקים במבנה שלכם ואין לכם קורות יסוד מקשרות
בין העמודים, חשוב מאוד לחזק את המבנה (או להרוס ולבנות מחדש).

חשיבותה של נציגות הבית

האינטרסים של בעלי הנכס בתמ”א 38, מיוצגים על ידי נציגות ועד הבית. על כן, זו מוכרחה להיות חזקה ושקולה על מנת ראשית לכל, לבחור בצורה זהירה את החברה היזמית שתבצע את פרויקט התמ”א ושנית, שתוכל לנהל משא ומתן ענייני ומקדם מול נציגי חברת היזמות.

נציג מבעלי הדירות שנבחר באופן דמוקרטי לנציגות צריך לייצג את כלל בעלי הנכס וחלה עליו אחריות. בין היתר, על הנציגות לעבוד מול עורכי הדין ולהיות חלק במשא ומתן עד להבשלת עסקה. הנציגות היא הגוף המעודכן ועליה לעדכן את שאר בעלי הדירות בהתקדמות החוזה.

לאחר חתימת חוזה, הנציגות נפגשת עם אדריכל הפרויקט לצורך סגירת פרטי גמר שונים. הנציגות תקבל עדכון ממפקח הבנייה ועורך דין בעלי הדירות במהלך הפרויקט והיא שתקבל את פרוטוקול מסירת הדירות בסיום הפרויקט, לאחר שנת הבדק ותיקון ליקויים במבנה.

אולי יעניין אותך לקרוא גם:

האם כדאי לבצע בבניין תמ”א 38?