נכון להיום, בעלי דירות בבניינים רבים, נמצאים במצב בו עברו תהליך בו ניסו לבצע פרויקט תמ”א 38. בעלי דירות קיבלו הצעות מחברות שונות, ייתכן ואף החל תהליך של משא ומתן עם אחת החברות וכרגע המיזם תקוע. מלאכת הבחירה מהווה אתגר לא קטן שכן כל חברה יזמית מציעה הצעה שונה מעט ובעלי דירות רבים אינם בטוחים כלל שייתכן לבצע פרויקט.
שינויים בתדירות גבוהה במתווה התוכנית של העירייה, מקשים עוד יותר על הבחירה, כיוון שהצעה שהתקבלה זה עתה, הופכת ללא רלוונטית בתוך חודשים ספורים. המתעניינים בנושא זה שואלים את עצמם לא מעט שאלות, כאשר בראשם ישנן שתיים מרכזיות. השאלה הראשונה היא על מי לסמוך עם הנכס אולי היקר ביותר שלנו? השאלה השנייה היא איך להשיג את ההצעה הטובה ביותר?
איך לאבטח את קבלת הנכס?
במקרה בו מבצעים תמ”א 38 של הריסה ובנייה מחדש, קיים חשש טבעי לבעלי הדירות מהמצב בו הורסים את הבניין ולפתע, נותר רק מגרש ריק. חשש זה, להישאר ללא דירה, הוא אכן מוצדק ולכן הפתרון לנושא הוא קבלת ליווי בנקאי סגור לפרויקט.
עורך דין בעלי הדירות, דורש מהיזם את הבטחונות והערבויות השונות, אך בנושא הליווי הבנקאי הסגור, לא יתפשר עורך הדין, כך שבעלי הדירות יודעים, שגם אם היזם פושט את הרגל, הבנק נכנס לתמונה וממנה יזם חדש לפרויקט. הסיכון הוא בסה”כ עיכוב של מספר שבועות בבנייה.
שירות יזמות ותפקידו של היזם
בעלי דירות שמעוניינים לקבל שירות יזמות מחברה יזמית, צריכים לבחון את החברה היזמית בנושאים רבים: החל מהפנייה הראשונה, קביעת הפגישה, הגעה בזמן ועד לבדיקת הצעת היזם ופגישה איתו לצורך מענה על שאלות והבנת ההצעה והמשמעויות הטמונות בסעיפים השונים. כל פרמטר חשוב.
תפקיד היזם הוא להיות אחראי על כל שלבי הפרויקט ולנהל אותם. היזם מתחיל במחקר ובבדיקת היתכנות. הבדיקה חייבת להיות יסודית והיזם צריך להבין מהו מצבו של הבניין, האם יש בו עברות בנייה, האם נסגרו מרפסות, האם קיימים שעבודים, האם הגג שייך לאחד או יותר מבעלי הדירות וכדומה. בנוסף, צריך היזם לבצע בדיקה אדריכלית מקיפה, להבין את החפיפה בין תוכניות העיר השונות וללמוד את האפשרויות העמודות בפניו, כך שיוכל להציע הצעה מושכת לבעלי הדירות.
היזם ואנשי המקצוע שלו, צריכים להיות בקיאים בחוקים ובתוכניות העירייה, שכן עליהם לקבל את ברכת העיריה לפרויקט ולא ניתן לדעת בכל העיריות, האם ניתן לקבל היתר בנייה לרעיון היזם או לא. היזם צריך אף לקחת בחשבון תוכניות עתידיות ושינויים אפשריים ברמה ארצית שעשויים להשפיע לטובה או לרעה על ההצעה והאפשרות לממש אותה.
לבסוף צריך היזם לכמת את כל הנתונים הנ”ל, לחשב את הסיכון והסיכוי ולהציע הצעה שיוכל לעמוד מאחוריה, לבצע אותה וכמובן להרוויח, ע”מ שיכול לשלם את הוצאותיו ולעמוד בהתחייבותו.
בתחום ההתחדשות העירונית, תמ”א 38 לסוגיו, לא כל היזמים הם בהכרח קבלנים או מהנדסים. יזמים מגיעים לתחום מתחומים שונים כגון עריכת דין, תיווך ואף אנשי עסקים שלא עסקו בתחום הנדל”ן כלל. תפקידו של היזם הוא לתת שירות תמורת הזכויות אותן יקבל. מתווה העסקה דומה לשותפות בין החברה היזמית לבין בעלי הדירות ולכן נושא הכימיה הבין אישית חשוב מאוד, שכן אתם עתידים לבלות זמן רב ביחד ומערכת עם אמון הדדי צריכה להיבנות.
בנוסף תרצו לסמוך על היזם, שיידע לפתור בעיות ולא יירתע מקשיים כאלו או אחרים, עד לסיום והגשת פרויקט ממדרגה ראשונה. היזם צריך להכיר את החוקים, התקנות, אנשי התכנון והביצוע הנדרשים והמעורבים במיזם. היזם הוא למעשה הגורם שמאגד ומנהל את תהליך העבודה החל מאיסוף חתימות ההסכמה של בעלי הדירות, דרך קבלת אישורים מתאימים מוועדות התכנון ומהמהנדסים העירוניים וכלה בשכירת יועצים מתכננים, קבלני בניין בתחום השלד ועבודות הגמר.
נזהרים מקבלני חתימות
אם תתייעצו עם בעלי דירות שפגשו בקבלן חתימות, בתחום התמ”א תשמעו שכאשר מתקשרים עם יזם המציג עצמו כמומחה לתמ”א 38 מומלץ לבדוק היטב במי מדובר. למרות שרבים בשוק הנדל”ן שמעו על התופעה, עדיין בעלי דירות רבים, מתפתים ללכת שבי אחרי מצגות יפות ואולם כנסים מכובד, ולהפסיד כך לעיתים, אף 25% מהתמורות אותם היו מקבלים, לו בחרו בחברה יזמית מקצועית והוגנת.
חברות המציעות להוביל את בעלי הדירות להיתר ואז לאתר עבורם חברה יזמית מתאימה, עלולות לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה להגיע באופן ישיר לבעלי הדירות.
כיום, קיים חוק בשם חוק המארגנים, שאמור להגן על בעלי דירות ממקרה זה, אך אכיפת החוק קשה ודורשת זיהוי של אחד או יותר מבעלי הדירות, שההסכם שהוצע ע”י חברה מסוג זה, אינו חוקי.
מותר להשוות, כדאי לבדוק
למרות העובדה שיזמים וקבלני ביצוע מחויבים לבצע את חיזוק המבנה על פי תקנים מקצועיים ובטיחותיים, ניתן בהחלט למצוא הבדלים בין התמורה שיעניקו יזמים שונים עבור הסכמת הדיירים להעביר אליהם זכויות בניה.
ההבדלים יכולים להיות בתמורות בשווי מאות אלפי שקלים. הבנה של החברה היזמית את תחום המיסוי ושכירת משרד עו”ד דין המתמחה בתמ”א 38, לצורך מתן ייעוץ אישי לבעלי הדירות, הוא הסטנדרט אותו עליכם לחפש. ייעוץ מיסוי אישי, יכול להיות מתורגם לתמורות בשווי רב.
על מנת לקבל את התמורה הגבוהה ביותר ועל מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר, בהחלט כדאי להשוות ולבדוק. במיוחד הדבר נכון כאשר אל הדיירים פונה יזם מיוזמתו האישית, ומציע להם אי אלו תנאים לביצוע תמ”א 38. אך האם מספיק להשוות בין שתי הצעות או אפילו יותר? לא בהכרח.
כדאי מאוד להיעזר במומחה כגון יועץ לענייני תמ”א או עורך דין הבקיא בנושא, כדי לבדוק בשבע עיניים על איזה חוזה מתבקשים הדיירים לחתום. כאשר נעזרים באדם אובייקטיבי, שיש ברשותו את הידע והניסיון להעריך את ההצעות לדיירים – אפשר לדעת שמקבלים את ההצעה שהיא באמת הכי טובה בתנאים הקיימים.
תמ”א מזומן – לבקש את ה’קש’ או לא כדאי להתעקש? – יצאנו לבדוק
