מאמר זה מיועד לכם – משקיעים שמעוניינים להשקיע סכומים לא גדולים של עד 500,000 ₪.
בהשקעות נדל”ן, יש למשקיע המתחיל עקומת למידה ושיפור ולכן מוטב להתחיל מוקדם. במאמר זה ננסה לעזור לכם עם מעט רקע ותובנות להשקעה נבונה.
איך בנויה עסקת נדל”ן?
באזורי ביקוש אין קרקע לבנייה ולכן התחליף לקרקע לבנייה נמצא בתחום ההתחדשות העירונית.
בעלי דירות פונים לחברה יזמית ומבקשים ממנה הצעה לביצוע פרויקט.
החברה מצידה, צריכה לדעת לסנן כמה שיותר מהר פניות שאינן יכולות להוליד רווח ולחקור לעומק פניות שעשויות להיהפך לפרויקט רווחי. לאחר שהיזם מקבל החלטה שהעסקה כדאית, הוא מעביר לבעלי הדירות הצעה לביצוע עסקה שנבחנת ע”י עורך הדין של בעלי הדירות וע”י מפקח הבנייה שלהם.
בשלב הבא מגיעים להבנות מסחריות וחותמים על חוזה לביצוע העסקה. היזם מקבל ייעוץ מעורכי דין, אדריכלים ושמאים, שתפקידם לעזור לפרויקט בתחום המשפטי, היתר הבנייה והתכנון והפן הפיננסי.
כשנחתם החוזה, היזם דואג שמהנדס מטעמו ינהל את הפרויקט והיועצים השונים ובמקביל עליו לשריין
את התקציב לפרויקט. מעט לאחר מכן נהוג למכור מספר קטן של דירות במכירה מוקדמת ע”מ להוכיח לבנק המלווה שדו”ח השמאי שהגיש היזם, אכן מסתמך על מחירים הגיוניים אותם ניתן לקבל.
הבנק המלווה נכנס לתמונה עם קבלת ההיתר. בשלב זה יש חשבון סגור לפרויקט, כלומר, הבנק מאבטח את הפרויקט ומשלם לכל קבלני המשנה על עבודתם, לפי שלבים, רק בסיום השלב (קבלן שעלול לעזוב לא מקבל כסף על השלב האחרון).
אולי שמעתם שיזמי נדל”ן ותיקים אומרים שאחת מ 10 עסקאות המוצעות להם תהיה עסקה טובה.
נכון, זהו כלל אצבע הגיוני, ואכן סביר שעסקה אחת מתוך 10 תהיה אפשרית לביצוע, אך אין הדבר אומר שהיא תהיה עסקה יוצאת דופן.
ננסה להרחיב קצת: מהי עסקה טובה?
- ככל שהעסקה יותר בטוחה כך היא טובה יותר ליזם ולמשקיעים כאחד.
יזמי נדל”ן כמו בכל תחום, משקיעים כספים בעסקה ולכן לוקחים סיכון מסוים. יזמים שמחים לצמצם את הסיכון אם ידעו שסיכויי ההצלחה גבוהים.
- ככל שהעסקה בטוחה יותר, היא טובה יותר… נשמע מוכר? נכון, אנחנו חוזרים על עצמנו, כיוון שזהו נושא מרכזי מאוד.
בתחום הנדל”ן יש נושא אחד עליו מסכימים כולם והוא מיקום הפרויקט. מיקום טוב הוא מיקום בו ירצו לגור אנשים רבים. התחרות בין הרוכשים במקרה זה היא גדולה ונכסים טובים ימכרו מהר ובמחיר גבוה – שני פרמטרים החשובים לכל יזם, שכן יזמים עובדים עם מימון ועליהם לעמוד בהתחייבותם כלפי הבנק וכלפי המשקיעים שלהם.
אם עברתם בתל אביב בשנים האחרונות, בצפון הישן וראיתם כ 30 אנשים מחכים מחוץ לבניין, לא קשה להבין שהביקוש בעיר חזק ויציב בכל קנה מידה.
שאל את עצמך: איזה סוג של משקיע אתה?
משקיעי נדל”ן בתחילת דרכם בוחרים בשתי דרכים: השקעה בסיכון גבוה ורצון להכפיל או לשלש את כספם בתוך מספר שנים, או השקעה סולידית בסיכון נמוך בפרויקט הנותן תשואה שנתית שנעה בד”כ בין 6%-14%. ברור שלהכפיל או לשלש את הכסף נשמע מפתה מאוד, אך יחד עם זאת ברור שרמת הסיכון בהשקעה מסוג זה גם היא גבוהה מאוד.איך מגיעים לעסקה טובה?
קל להבין שעסקאות טובות הן כמו זהב טהור, קשות מאוד לאיתור וגם אם פוגשים בעסקה כזו, השלמת העסקה וחתימה על חוזה התקשרות עשויים להיות מאתגרים לכל יזם. החדשות הטובות הן שכמשקיע, אם לומדים את הכללים, פשוט יותר לחבור לעסקה טובה, לחתום על הסכם בליווי עורך דין לו יש מומחיות בנדל”ן ולהרוויח ביחד עם החברה היזמית. עסקה טובה מבוססת בדרך כלל על יכולת לשמר קשרים עם אנשים לאורך שנים, כיוון שבעסקאות מסוג זה, בהן צריכים בעלי נכס לסמוך על יזם עם רכוש החשוב להם מאוד, חייב להיווצר אמון ורצון לשיתוף פעולה. יזמים ותיקים, מקבלים פניות מלקוחות עבר שברשותם נכס נדל”ני ובקשה לקבלת הצעה לביצוע עסקה.או קיי, קראתם עד לכאן ואתם שואלים, איך יודעים שעסקה היא עסקה בטוחה וטובה?
השוואה
על ידי השוואה לעסקאות דומות וביצוע חישוב קצר, ניתן להוכיח מה היא עסקה בטוחה: בתחום ההתחדשות העירונית, נוהגים היזמים להסביר, שעל מנת שיוכלו לבצע פרויקט הם צריכים עזרה במימון מבנק. עוד יוסיפו היזמים ויאמרו שהבנק דורש מהם להראות דו”ח שמאי המוכיח רווחיות בעסקה של 18%. נעבור על השוואה קצרה בין שני פרויקטים להשקעה: הפרויקט הראשון הוא פרויקט תמ”א 38. בבניין הקיים יש 4 קומות, מחזקים אותו, מוספים ממ”ד ומרפסת ל 16 דירות ואז היזם מקבל 2.5 קומות, כלומר 10 דירות נוספות. חיזוק של 16 וקבלה של 10.הפרויקט השני הוא פרויקט תמ”א 38 ברעננה. בניין קיים עם 3 קומות ו 12 דירות לחיזוק, היזם מקבל גם פה 2.5 קומות שהן 10 דירות. כלומר חיזוק של 12 וקבלה של 10. במקרה זה ברעננה מרוויח היזם בשני כיוונים: הוא מקבל את אותה כמות דירות כמו בראשון לציון, ומצד שני עליו להשקיע בחיזוק של פחות דירות. בנוסף, מחירי הדירות ברעננה, גבוהים יותר באופן משמעותי:
24,000 ₪ למטר לעומת 18,000 ₪ בראשון לציון (33% יותר). אם הייתם צריכים לבחור באיזה פרויקט להשקיע, בהנחה שהתשואה המוצעת לכם היא אותה תשואה בשני הפרויקטים, התשובה ברורה. כמובן שבמציאות יש משתנים נוספים אותם צריך להכיר ולבדוק, אך בסופו של דבר, ברור שהסיכון בעסקה בראשון לציון בדוגמה זו, גבוה הרבה יותר.
