תמ”א 38 וזכויות בנייה של חמש קומות

מזה שנים ידוע כי ישראל נמצאת בסכנה של רעידת אדמה חזקה. כחלק מההיערכות לתרחיש שכזה, קמה תמ”א 38 – תכנית לחיזוק מבני מגורים מפני רעידת אדמה.

על פי התכנית, כל מבנה מגורים בן 2 קומות ומעלה, אשר נבנה לפני 1975, יכול לעבור עבודת חיזוק על ידי קבלן, ללא עלות מצד הדיירים.

מלבד חיזוק המבנה, מקבלים הדיירים גם הטבות נוספות, המעלות את שווי הדירות בעשרות אחוזים. בין ההטבות: חידוש הגינה, שיפוץ הלובי, הוספת מעלית לבניין והוספת מרפסת לכל דירה.

שכרו של הקבלן במסגרת תמ”א 38 אינו מגיע מכיסם של הדיירים, אלא ממכירת דירות על גג הבניין. במה דברים אמורים? תמורת עבודות החיזוק והשיפוץ, מוסרים דיירי הבניין לקבלן את זכויות הבנייה על גג המבנה.

הקבלן בונה מספר קומות של דירות, בהתאם לאישור שקיבל, אותן הוא מוכר, כאשר כספי המכירה, אמורים לכסות את הוצאות חיזוק המבנה והשיפוץ ולהותיר את הקבלן עם רווח נאה בכיסו. על פניו, נשמע כי מדובר בעסקה משתלמת עבור שני הצדדים, האם זה כך?

תמ”א 38 – טובה לדיירים?

מטרתה המרכזית של תמ”א 38, היא לדאוג לביטחונם של כל אותם תושבים, המתגוררים בבניינים, אשר נבנו שלא לפי התקן המחמיר של עמידות בפני רעידת אדמה. מבני מגורים אלו, מצויים בסכנה אמיתית של קריסה, במקרה של רעידת אדמה חמורה.

בשל העובדה כי העלויות של חיזוק בניין מגורים הן גבוהות מאוד, רקמה הממשלה תכנית אשר תאפשר לדיירים לקבל מבנה מוגן, ללא עלות מצדם. כמו כן, על מנת לעודד את התושבים להצטרף לתכנית, נקבע כי הקבלנים המבצעים את עבודות החיזוק, יעניקו גם הטבות נוספות, אשר ישביחו את ערך הנכס.

היות והדיירים אינם צריכים לשלם עבור עבודות החיזוק והשיפוץ והם גם מקבלים נכס אשר ערכו עלה, מדובר בעסקה משלמת ביותר עבורם. האם כך הם פני הדברים עבור הקבלן?

 כדאיות כלכלית לקבלן

בעסקאות של תמ”א 38, מובן לחלוטין כי הדיירים יוצאים נשכרים מאוד, שהרי הם מקבלים מבנה מחוזק ועמיד בפני רעידת אדמה והמשמעות היא ביטחון אישי ושמירה על חייהם. מעבר לזאת, הם זוכים בהשבחת הדירות שלהם, ללא עלות מצדם.

הצד השני לעסקה, הקבלן, מקבל את זכויות הבנייה על גג המבנה, כך שהוא יכול לבנות דירות ולמכור אותן וגם הוא, לכאורה, אמור להיות שמח בחלקו. אולם, מאז יצא פרויקט תמ”א 38 לדרכו, טענו קבלנים רבים כי מרבית האישורים שניתנו להם – בניית קומת מגורים אחת או שתי קומות מגורים, על גג המבנה, אינה מקנה להם רווח כלכלי.

עבודות חיזוק מבני המגורים, יחד עם עבודות השיפוץ הרבות ותוספות הבנייה, עלותן רבה והקבלנים טוענים כי אינם יוצאים נשכרים דיים ממכירת הדירות שעל גג המבנה.

הדבר נכון לגבי דירות הנמצאות במקומות בהם ערך הקרקע גבוה, למשל כמו בתל אביב או ברמת גן, שם יכול הקבלן לדרוש מחיר גבוה יחסית על כל דירה ובוודאי במקומות בהן ערך הקרקע נמוך יחסית, למשל, באזורי הפריפריה, שם הקבלנים מוגבלים יותר במחיר שהם יכולים לדרוש עבור הדירות שבנו.

מצב זה, של אי כדאיות כלכלית, עצר את נכונות הקבלנים להתקשר בעסקאות תמ”א 38, דבר אשר עבור הממשלה והרשויות המקומיות, אינו בא בחשבון, לאור חשיבותה של תמ”א 38 לבטיחות תושבי המדינה.

אי לכך, ביותר ויותר ערים ושכונות שבהם אין כדאיות כלכלית, ניתנת כיום, תוספת ניכרת לזכויות הבנייה. הרשויות המקומיות מעניקות לקבלנים, אישורים לבניית שלוש, ארבע ואף חמש קומות מגורים. זאת על מנת שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית גם עבורם.