פרויקטים של פינוי בינוי (התחדשות עירונית) נועדו על מנת לאפשר התמודדות יעילה עם החוסר הגובר והולך בעתודות קרקע לבנייה, וזאת במיוחד באזורים בנויים בצפיפות ובמרכזי ערים.
פרויקטים של פינוי-בינוי ניתנים לביצוע בשתי דרכים עיקריות, או ביוזמת הרשות המקומית, או ביוזמתם של הדיירים עצמם, היוצרים קשר עם קבלן ומסכמים מולו את אופי העבודה, לרבות התנאים שיוענקו לכל צד. יש לזכור, כי מדינת ישראל מכירה בחשיבותם של פרויקטים אלו, ומשכך מעניקה הטבות מס שונות לדיירים, וזאת כמתואר להלן.
אילו הטבות מס מוענקות לדיירים אשר בוחרים לבצע פרויקט פינוי-בינוי?
- פטור ממס שבח – בעוד שעל פי חוק, מכירת דירה מחייבת בתשלום מס שבח, הרי שבמסגרת עסקה הנערכת כחלק מפרויקט פינוי בינוי – שני הצדדים – הדיירים והיזם, פטורים מתשלום מס שבח.
- פטור מהיטל השבחה – בהתאם לקריטריונים אשר נקבעו על ידי הועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית, הוחלט כי פרויקטים של פינוי בינוי יוגדרו כחריג, המאפשר מתן פטור מהיטל השבחה על העסקאות המבוצעות, וזאת במסגרת סעיף 19 (ב)(2) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. עם זאת, חשוב לציין כי הפטור ממס השבח אינו אוטומטי, אלא נתון לשיקול דעתם של הרשות המקומית והועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית, וזאת בכפוף לקריטריונים מסוימים, המפורטים בלשון החוק, ומתייחסים לגודל הדירה.
- פטור מתשלום מע"מ – החוק מעניק פטור מתשלום מע"מ על שירותי בניית הדירה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי.
- הנחה בארנונה – בעת ביצוע פרויקט פינוי בינוי, יש באפשרותה של הרשות המקומית להעניק לבעל הנכס הנחה בסכום הארנונה אותו הוא נדרש לשלם, וזאת כל עוד הפרויקט יצא לפועל ביוזמתם של הדיירים או היזם, ולא מטעם הרשות המקומית.
באילו מקרים חל פטור ממסים על פרויקט פינוי בינוי?
על פי הנהלים, פטור ממיסים בעת ביצוע עסקת פינוי בינוי חל רק עבור עסקאות אשר בוצעו לאחר התאריך 7 בנובמבר 2001, כאשר כל עסקת פינוי בינוי שנחתמה טרם התאריך הנ"ל, אינה זכאית לפטור ממסים.כמו כן, הדייר מחויב לוותר על הנכס שברשותו באופן מוחלט, ולרבות כלל זכויותיו על המקרקעין שביחידת הדיור. בעוד שבתמורה לוויתור על הנכס שברשותו יקבל הדייר נכס אחר, הרי שכל קבלת תמורה כספית נוספת, או במידה ושווי הנכס החדש עולה על השווי המוגדר בחוק, הרי שהדייר יהיה מחויב בתשלום מס על ההפרש. כמו כן, הפטור ממסים חל רק על דירה אחת בכל מתחם פינוי בינוי.
ולבסוף, על מנת להוכיח כי הדירה שבבעלותו זכאית לפטור ממסים במסגרת עסקת פינוי בינוי, על הדייר להראות כי הדירה שבבעלותו לא הייתה זכאית לפטור ממס מקרקעין כלשהוא, וזאת במהלך השנתיים שקדמו ליום החתימה על פרויקט הפינוי בינוי. במידה ונמצא כי הוענקו לדייר הטבות מס בתקופה זו, הרי שהפטור ממסים בטל ומבוטל, והדייר יחויב במלוא סכום המס.בסופו של דבר, ביצוע פרויקט פינוי בינוי אינו בהכרח דבר קל, שכן הדבר דורש הבנה מעמיקה בתהליכים הרלוונטיים, ומגעים שוטפים עם גורמים שונים ברשות המקומית. מסיבה זו, ובכל מקרה בו התקבלה החלטה לבצע פרויקט פינוי בינוי, עדיף ראשית להתייעץ עם עורך דין בקיא ומיומן בתחום, וזאת על מנת להבטיח כי הלקוח יזכה לקבל את מלוא ההטבות אשר החוק מקנה לו.
