פרויקט מסוג תמ”א 38, שמשמעותו חיזוק מבנה מפני רעידת אדמה, הינו פרויקט הנדסי ותכנוני מורכב למדי. את הפרויקט החשוב הזה, שיכול לפעמים להתבצע באופן הדומה לפינוי בינוי (הריסה ובניה מחדש) מבצע קבלן ביצוע בשיתוף יזם.
מצד הדיירים חייב להתבצע פיקוח הדוק על כל שלב משלבי הפרויקט והדבר נעשה על ידי נציג נבחר של הדיירים. לעיתים, מדובר בנציגות בת שני דיירים ואפילו יותר, וחשוב שזו תהיה נציגות פעילה, שפועלת לטובת כלל הדיירים ולא למען עצמה.
בחירת הנציג
יש לא מעט סיפורים אודות נציג הדיירים בתמ”א 38 שפעל על מנת לקדם אינטרסים צרים במקום לקדם את הצלחת הפרויקט לרווחת כלל דיירי הבניין. על מנת שהפרויקט יקודם על הצד הטוב ביותר ובאופן הנכון, חשוב לקיים בחירה של נציגות באופן שקוף וברור.
נציג הדיירים צריך להיבחר ברוב קולות, כאשר לפחות שני שליש ממספר הדיירים מסכימים לבחירתו. נציג מתאים הוא זה שלא מנסה לקדם קבלת תמורה ייחודית לעצמו ביחס לאחרים. נציג שפועל לרווחת כל הדיירים יצליח בדרך כלל להשיג יותר עבור כולם ויהיה חופשי מלחצים שעלולים להיות מופעלים עליו בהמשך מצד היזם או הקבלן.
בדיקת היתכנות ראשונית
נציג הדיירים בתמ”א 38 יכול להיבחר לאחר שיזם כלשהו יוזם תהליך ראשוני של איסוף חתימות. מצב הרבה יותר רצוי הוא שנציג הדיירים לוקח על עצמו את העניין אפילו לפני שישנה פניה מצד יזם ממולח, כזה או אחר. במידה שכמה וכמה דיירים החליטו לבדוק את האפשרות לקדם תמ”א 38 בבניין, נציג הדיירים יכול להתחיל לאסוף מסמכים ומידע אפילו לפני שפונים לעו”ד.
יש כמה מסמכים שהגישה אליהם אינה מסובכת. אלה הם למשל נסח טאבו של כלל הבניין, תשריט, תקנון בית משותף,
היתר הבניה של המבנה. מסמכים אלה ביחד עם פניה למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית יוכלו לספק לנציג הדיירים מידע חיוני. חלק מהמסכים הללו יכול הנציג להזמין ולקבל ללא קושי באינטרנט ואילו אחרים ניתן לקבל במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.
עיון במסמכים הללו נותן תמונת מצב חשובה – האם יש דייר מסוים שיש לו זכויות על הגג, מהן הזכויות בנושאי חניה (יש חניות שעלולות להיות מופקעות לטובת חיזוק המבנה), מתי יצא היתר הבניה. במידה ומתברר כי היתר הבניה הוצא החל בראשית שנת 1980 לא ניתן לבצע חיזוק מסוג תמ”א 38.
מיקסום תועלות והטבות
נציג הדיירים בתמ”א 38, לעיתים בשיתוף עורך דין, הוא זה שאחראי על השגת מקסימום התמורה עבור הדיירים. הדיירים, שמעבירים זכויות בניה ליזם, צריכים לשאוף להטבות מירביות ובהחלט ניתן להגיש בקשה לקבלת הצעות שונות מכמה
יזמים שונים.
בצורה כזאת יוכל נציג הדיירים לבחור בהצעה הטובה ביותר מבחינת תוספות הבניה שיקבלו ושיפור הבניין. גם במידה וכבר קיים יזם או קבלן נבחר, אפשר לנהל משא ומשתן על שיפור ההצעה. בנוסף, חשוב מאוד לבדוק את נושא הביטחונות שמעניק היזם לדיירים. גם אם קיים עורך דין שמלווה את הפרויקט, חשוב שנציג הדיירים יהיה מעורב בכך גם הוא.
גורם מתווך ומפקח
נציג הדיירים הוא גורם חשוב ביותר גם בזמן התקדמות התהליך, גם כאשר כבר מתחילים בעבודות ולמעשה עד לרגע שבו מקבלים את טופס האכלוס. חשוב שנציג הדיירים ידע לעדכן את הדיירים בכל שאלה המעניינת אותם. עדיף שיהיה גורם אחד ברור ומוסכם שיפנה בשם הדיירים ליזם או לקבלן בכל שאלה, בכל פעם שעולה בקשה, כאשר יש איזו אי הבנה. באופן כזה, הפרויקט מתנהל על הצד הטוב ביותר, בלי עיכובים מיותרים ובלי שהדיירים מרגישים אי וודאות בשום שלב.
