איך מתמודדים עם עיכובים בביצוע של תמ”א 38 בבניין?

ייזום וקידום פרויקטים קבלניים נחשבים למהלכים מורכבים. ישנן לא מעט סיבות שיכולות להביא לעיכובים בקידום פרויקטים קבלניים, ובהם גם תמ”א 38. באיזה אופן יכולים הדיירים להתמודד עם עיכובים בביצוע? ומה ניתן לעשות בכדי להקטין מלכתחילה את הסיכוי לקיומם לעיכובים מתמשכים ומתסכלים?

חשוב להיות ריאליים

בפתיחת הדברים חשוב לציין כי דיירים רבים חשים כי פרויקט שיפוץ המבנה שלהם, במסגרת תמ”א 38 מתארך יתר על המידה. חשוב להפריד בין תחושה כזאת המבוססת על מצב אמיתי לבין תחושה סובייקטיבית, התלושה מן המציאות.

תמ”א 38 צריך לעבור כמה וכמה שלבים מרגע שמחליטים ועד שמגיעים לנקודת הסיום. בין היתר יש צורך להגיע להסכמות עם היזם, לקבל את אישור הרשויות, להעביר תוכניות בניה ולקבל אישורים. לאחר מכן יש צורך שקבלן ביצוע יבצע את העבודות בהתאם לתוכנית ולעבור בהצלחה בדיקות ואישורים נוספים שצריכים להתקבל תוך כדי החיזוק והבניה.

בהחלט יתכן כי מרגע שהחולט על החתמת הדיירים לקיום תמ”א ועד לסיום העבודות יחלפו שש, שבע וגם שמונה שנים. חשוב להיות ריאליים, אם כן, לא לצפות לקבל בניין מחודש ומושלם בפרק זמן קצר. כמו כן, עיכוב קצר בלוח הזמנים יהיה סביר ולא בהכרח מקור לדאגה.

בחירה נכונה של יזם וקבלן

הדרך הטובה ביותר מבחינת הדיירים, להתמודד עם האפשרות של עיכובים בביצוע תמ”א 38 היא לנהוג נכון בבחירת השותפים לדרך. אנו מדברים על בחירה נכונה ביזם ועל שימת לב לזהותו של קבלן הביצוע. במידה ובוחרים ביזם חסר ניסיון, הרי שעיכובים בסיום התהליך הם כמעט מתבקשים מאליהם. במידה ובוחרים יזם מנוסה, היודע להתקשר עם קבלנים שגם הם בעלי ניסיון בפרויקטים דומים ולעבוד נכון מול הרשות המקומית, הסיכוי לעיכובים יורד במידה ניכר.

ומה בכל זאת עושים אם מתרחשים עיכובים? חשוב ביותר לזהות את הגורם שיוצר את העיכוב. זה יכול להיות דייר המתנגד מטעמים זרים, זו יכולה להיות רשות מקומית שמערימה קשיים. אלה יכולים להיות קשיים פיננסיים שעימם מתמודד קבלן הביצוע. במידה וישנם דיירים הגורמים לעיכובים בשל חוסר שביעות רצון או חששות, חשוב ללבן את הדברים כמה שיותר מוקדם. חשוב שתהיה הידברות ושיתוף פעולה, לא עימותים וסכסוכים. כך, ניתן לפתור אפילו עיכובים רציניים, בצורה יותר טובה ויותר מהירה. התמודדות מול הרשות המקומית יכולה להיעשות, אם צריך, גם בכלים משפטיים.

איתנות פיננסית וערבויות

גורם חשוב שמביא לעיכובים רציניים בפרויקטים של חיזוק מבנים מבוסס על חוסר באיתנות פיננסית. במידה וקבלן הביצוע מבצע תחשיב לא נכון של עלויות הפרויקט, הוא עשוי להיתקע באמצע הדרך ללא יכולת להמשיך בעבודות. מה הדיירים יכולים לעשות כדי להתמודד עם מצב כזה?

ברובד האחד של הדברים, ניתן לוודא שמדובר בקבלן שיש מאחוריו ניסיון בפרויקטים דומים. ברובד השני, ניתן לבדוק מהי הגישה שלו לליווי בנקאי. קבלן שלא יכול לקבל ליווי בנקאי מספק עשוי להביא לעיכוב ממושך. כמו כן, חשוב שהדיירים יפעלו להשגת ערבויות. הערבויות, שיוכלו לבוא לכדי מימוש במידה והפרויקט נתקע, מהווים גורם מדרבן לקדם האת הפרויקט בצורה מיטבית וככל האפשר – לפי לוחות הזמנים המקוריים.

חשוב לגלות מעורבות

החשיבה שהדיירים צריכים רק לחתום על מסמכי התמ”א ואחר הדברים יסתדרו מעצמם הינה נאיבית. חשוב, לאורך כל הדרך, לקבל מידע מהיזם ולדעת בדיוק היכן הדברים עומדים. חשוב שיהיה לפחות נציג של הדיירים המעורב לאורך כל הדרך ובמידה ומתרחש עיכוב שאיננו סביר, מומלץ להיעזר בעורך דין בעל מומחיות בנדל”ן, קידום פרויקטים וייצוג מול רשויות עירוניות בנושאי תכנון ובניה.