עילות להתנגדות דיירים לתמ”א 38

הסיבות התומכות בביצוע פרויקטים מסוג תמ”א 38 רבות הן, וטובות. עם זאת, מסתבר שלא תמיד כולם שבעי רצון מכך שתוכנית זאת עומדת לרקום עור וגידים במקום מגוריהם או בסמוך לו.

התנגדויות יכולות להיות מושמעות הן מצד דיירים בבניין עצמו, כאשר דיירים אחרים ואפילו כל יתר הדיירים באותו הבניין מעוניינים לקדם חיזוק בניין על פי תנאי התמ”א. התנגדויות יכולות להגיע גם מצד שכנים שמתגוררים בסמוך לאותו הבניין, ואשר רואים עצמם נפגעים משינוי באופי הבנייה באזורם ומשינוי מבנה סמוך באופן שישפיע על איכות חייהם.

עילת חוסר השוויון

עילה מרכזית שעליה מתבססים לא מעט דיירים אשר מעלים התנגדות לביצוע פרויקט תמ”א 38 הינה עילת חוסר השוויון. עילה זאת, מועלית לרוב לאחר שמתקיים משא ומתן מתקדם עם יזם מצד וועד הבית או חלק מהשכנים, וכאשר קיים כבר סיכום עקרוני על אופי החיזוק ועל התמורה שיקבלו כלל הדיירים. כאשר דייר זה או אחר סבור שהתמורה שמקבלים הדיירים איננה שוויונית ושהיא מקפחת אותו, הוא עשוי בהחלט להתנגד לביצוע הפרויקט, על כל פנים – באופיו הנוכחי.

יש לציין שעילה להתנגדות יכולה להיות גם הפוכה בתכלית, אך עדיין עם הגיון מסוים שעומד מאחוריה. בהחלט ייתכן מצב שבו טוען דייר מסוים שאין זה הוגן שהתמורה שמספק היזם לכלל הדיירים תהיה שוויונית ושעליו לקבל תמורה גבוהה יותר. מצב זה יכול לאפיין למשל דייר שגר בקומה העליונה ואשר יפסיד לאחר חיזוק הבניין את יכולת השימוש שלו בגג. גם בעלי דירות גדולות יותר, אם יש כאלו בבניין, עשויים להתנגד למצב שבו הם לא יקבלו יותר תמורת הסכמתם.  

עילת הפגיעה באיכות החיים

ישנן כמובן גם עילות נוספות שבהן משתמשים דיירים בבואם להתנגד לפרויקט חיזוק מבנים מסוג תמ”א 38, חלקן מועלות עוד לפני שהתקשרות עם היזם מבשילה למשא ומתן רציני. דיירים עשויים לטעון שאין הם מעוניינים שבניין המגורים יהפוך לסוג של אתר בנייה, גם אם בסופו של דבר הם יזכו בבניין בטוח יותר, במעלית חדשה ובשיפורים נוספים.

יש טענה של ירידה של ממש באיכות החיים גם בשל עומס מוגבר על תשתיות הבניין, על החניות או מערכת הביוב. בהחלט יתכן שדייר יטען שהבניה הצפויה של הממ”דים, למשל, יחסמו כיוון אוויר, אור שמש או נוף ירוק. עבור דיירים שהם הורים לילדים קטנים עשוי להתעורר חשש לביטחונם של הילדים כאשר ברקע מבוצעות עבודות בניה. דיירים מבוגרים וקשישים עשויים להתנגד באופן מיוחד למטרדי רעש או כאשר קיים הכרח לפנות את הדירה לזמן מסוים. 

מקצועיות ואיתנות פיננסית

במידה ועניין חיזוק המבנה מועלה לדיון וישנו יזם שמוכן ללוות את הפרויקט, עשויים מי מהדיירים לטעון שאין מדובר ביזם מנוסה. קיומו של יזם בלתי מנוסה עלול להעלות תהיות לגבי סיכויי ההצלחה, וכבר היו מקרים שבהם פרויקטים של תמ”א 38 “נתקעו” באמצע בשל פשיטת רגל של יזם ואפילו על חוסר יכולת לקדם את קבלת האישורים לביצוע החיזוק במתווה מסוים. התנגדות יכולה לעלות גם כאשר היזם מתקשה להציג בטחונות ראויים מבחינה פיננסית או כאשר אין לו הוכחות לאיתנות פיננסית מספקת. ויש אפשרות לבחור יזם אחר כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר.  

עילת חוסר תום לב

עילה ידועה נוספת להתנגדות הדיירים לביצוע תמ”א 38 הינה עילת חוסר תום הלב. עילה זו מתקיימת למשל כאשר נציגות הבניין או חלק מהדיירים מקדמים בחירתו של יזם מסיבות שאינן נקיות משיקולים זרים. במילים אחרות, התנגדות זו יכולה להתבטל במידה ויבחר יזם אחר, מקצועי יותר או כזה שמבטיח תמורה משופרת לכלל הדיירים.