תביעת פיצויים מדייר סרבן בתמ”א 38

כל פרויקט מסוג תמ”א 38 מתחיל בחתימה של דיירי הבניין על כך שהם מסכימים לביצוע הפרויקט ההנדסי החשוב. לפעמים, מרבית הדיירים מעוניינים לקדם את תהליך חיזוק המבנה, אולם דייר אחד או קבוצת מיעוט של דיירים מסרבים לחתום על ההסכמה. נסיבות הסירוב עשויות להיות שונות – ישנם כאלה המסרבים מטעמים ענייניים יותר וישנם כאלה המסרבים מטעמים פחות ענייניים.

מומלץ, כי ייעשו מאמצים לשכנע את הסרבנים בתועלת שיפיקו מהמהלך החשוב הזה, שכן הבניין יהיה בסופו של דבר מוגן טוב יותר מפני איומים מגוונים (רעידות אדמה, פגעי מלחמה וטילים). אך מה ניתן לעשות אם הסרבנים מתעקשים? איך מתמודדים עם דייר סרבן בתמ”א 38?

במידה והתנאים יתאימו – ניתן בהחלט להגיש תביעת פיצויים מדייר סרבן. לעיתים, די בהודעה על כוונה להגיש תביעה בכדי לגרום לסרבן לשנות את דעתו.

מהו הרוב הנדרש לתמ”א?

לא בכל מצב ניתן להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים, המתנגדים לקחת חלק בפרויקט תמ”א 38. למשל, במידה ומספר המתנגדים הינו ניכר, סיכוייה של תביעה שכזאת להצליח – קלושים. על מנת לקדם תמ”א, להגיש בקשה לרשות המקומית, לקדם תוכניות בניה, ישנו צורך בהסכמה של שני שלישים מדיירי הבניין.

יצוין כי רוב של שני שלישים הינו הרוב הדרוש לחיזוק מבנה ואילו כאשר מדובר בתהליך אחר, הריסה ובניה מחדש, דרוש רוב גדול יותר. בהליך מהסוג השני, המכונה גם תמ”א 2 ודומה במהותו להליך פינוי בינוי, נדרש רוב של שמונים אחוזים מקרב הדיירים. זאת ועוד, ישנם יזמים שיסרבו לקחת חלק בתמ”א כאשר אפילו דייר אחד ויחיד מתנגד. כאשר מרבית הדיירים מעוינים, ודייר אחד מחליט לשים מקלות בגלגלי הפרויקט, תביעה בהחלט יכולה להיות אפשרית.

רגע לפני התביעה, יש מה לעשות

חשוב לדעת כי במידה וישנו דייר סרבן וכאשר רוצים בכל זאת לקדם את התמ”א, לא חייבים לפנות בהכרח לבית המשפט. קיים גורם בעל סמכות שיפוטית, שתפקידו לקבל החלטות בעניינים משפטיים הקשורים לנדל”ן ולסכסוכי דיירים, והוא נמצא במקביל לבתי המשפט הרגילים. המפקח על רישום המקרקעין בישראל מוסמך לדון, לבדוק ולחקור סכסוכים בין דיירים בבתים משותפים, לרבות סכסוכים המקושרים להתנגדות לחיזוק מבנים. למפקח יש סמכות של שופט לכל דבר וכדי שידון בתביעה יש לשלם אגרה כחוק.

בכמה מקרים שאירעו לאחרונה החליטו מפקחים על רישום מקרקעין, לאחר בדיקת הנסיבות, כי אין ממש בהתנגדויותיו של הדייר הסרבן. יש לציין כי במקרים כאלה ניתן משקל לשאלה בדבר מהות נסיבות הסירוב. במידה והסירוב נמצא כבלתי ענייני, יסרב המפקח לקבל את הטענות ועשוי להטיל חיובים שונים על הסרבן. למשל, במידה והסרבן מתנגד בשל אי הנוחות הזמנית שתיווצר בתקופת חיזוק המבנה, הרי שגדולים הסיכויים שטענת הרוב תגבר. טענת הרוב, שעלתה במקרה שנדון לאחרונה, כי הסירוב פוגע בביטחונם ובבטיחותם אכן זכתה לאוזן קשבת. המפקח הורה כי זכותם לגור בבניין עמיד ובטוח יותר גוברת ועל הסרבן הוטלו כל הוצאות ההליך המשפטי.

פניה לבית המשפט לצורך הגשת תביעת נזיקין 

מסלול נוסף שמאפשר הגשת תביעת פיצויים מדייר סרבן יעבור דרך בית המשפט. ניתן להגיש תביעה על בסיס עילות שונות לפיצויים בהליך אזרחי. תומכי התמ”א עשויים לטעון כי לא רק שזכותם לבטיחות משופרת נפגעת אלא גם כי הם נפגעים מהבחינה הממונית. מכיוון שהסרבן מונע מיתר הדיירים להשביח את דירותיהם, הרי שהוא יוצר לכל אחד מהם נזק שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. ללא ספק, אפילו האיום בהגשת תביעה מסוג זה, שיכולה להגיע באופן מצטבר למיליוני שקלים, ירתיע סרבנים רבים שהתנגדותם איננה מהותית או עניינית אלא לעומתית וקנטרנית.