ב
יצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין שלכם מעלה חששות מצד אחד ומצד שני עומדת האפשרות של קבלת נכס חדש עם הטבות שונות.
אין ספק, שעל מנת להבטיח אתכם, צריך עורך הדין של בעלי הדירות להכיר את ההגנות אותם הוא צריך לדרוש.
במרוצת השנים האחרונות, תמ”א 38 הפכה למוקד התעניינות של יותר ויותר תושבים במדינת ישראל, כאשר כמעט כל עיר בישראל מתהדרת בכמה וכמה פרויקטים המבוצעים במסגרת התוכנית. עם זאת, ההחלטה בדבר ביצוע תמ”א 38 אינה בהכרח החלטה קלה שכן נטל המלאכה, לרבות התקשרות מול היזם והקבלן מטעמו אשר מבצע את העבודות בפועל, מונח בידיהם של הדיירים עצמם, שלא בהכרח בקיאים בנושא.
תמ”א 38 – על מה חשוב להקפיד טרם היציאה לדרך?
חשוב לזכור עם זאת, כי בדומה לכל תחום מקצועי אחר, גם פה – לא כל בעל מקצוע, המציג עצמו כמקצועי וככשיר לביצוע העבודה, אכן מחזיק בהכרח בכישורים או במשאבים להשלמת העבודה בצורה הטובה ביותר.
למרבה המזל, כיום, קיים ניסיון רחב בתחום מכיוון שבוצעו פרויקטים רבים, כך שהסבירות לסיכון חדש ולא מוכר היא נמוכה במיוחד. עורכי הדין יודעים של בעלי הדירות ועורכי הדין של החברה היזמית יודעים מראש איך ייחתם החוזה בסיום התהליך ולמעט תהליך משא ומתן בו כל אחד מהצדדים “מושך בחבל” מעט לכיוון שלו, בסוף ברור לכל הצדדים מהו מתווה העסקה היכן ניתן להתגמש והיכן לא ניתן.
למעט מקרים יוצאי דופן, ההגנה המקובלת ביותר על הנכס של בעלי הדירות היא דרישה וקבלת התחייבות מהחברה היזמית להשיג ליווי בנקאי סגור. הבנק, לו יכולת לבדוק היטב את הפרויקט, בעזרת שמאי והיכרות עם הנושא בפרויקטים קודמים, מבקש מהיזם הון עצמי, מוסיף לעצמו בטוחות שונות ולבסוף, מאשר ליווי בנקאי סגור.
בליווי הבנקאי הסגור מתחייב הבנק כספית שהפרויקט יגיע לסיום, עם החברה היזמית או בלעדיה. בעלי דירות שמקבלים ליווי בנקאי, יודעים שהבנק ערב לפרויקט ושבמקרה גרוע, בו היזם אינו יכול להמשיך להוביל את הפרויקט, יימצא הבנק מחליף ראוי. במקרה קיצוני זה, הנזק לפרויקט מסתכם במספר שבועות, בהם צריך הבנק למנות איש מקצוע שיהיה אמון על מציאת יזם חדש.
ערבויות ובטחונות של החברה היזמית בתמ”א 38 – תעודת הביטוח של בעלי הנכס
באותם מכרים בהם לא מציע הקבלן ליווי בנקאי סגור, צריכים עורכי הדין של הצדדים לעבוד על המנגנון המשפטי שיהווה תחליף ויגן על בעלי הדירות, במקרים לא צפויים.
רזומה: בדקו את החברה ברמת האנשים שמובלים אותה. חברות בהם בעלי החברה הם אנשי מקצוע ללא רבב, כלומר שאין נגדם תביעות בתחום המיסוי, אין להם תיק פלילי, יש להם שם טוב בשוק וניסיון מוכח המאפשר להם לבצע פרויקט ברמות מקצועיות הגבוהות ביותר, הן החברות שצריכות לעניין אתכם.חלק מבדיקת הנאותות צריך להראות מהיכן מגיע כוחה הכלכלי של החברה, גם במקרה זה, הון עצמי שמקורו בתעשייה מפוקפקת, צריך להדליק נורות אזהרה. קונפליקט ניגוד עניינים:
במיזמים של התחדשות עירונית, ידוע לכולם שהחברה היזמית היא המשלמת לעורך דין ולמפקח מטעם בעלי הדירות.
הבטחת בעלי הדירות ממצב בו קיים ניגוד אינטרסים הוא חשוב מאוד. יש להיזהר ממצב בו החברה היזמית, מציעה סכומים גבוהים מידי, ללא ידיעת בעלי הדירות, לאנשי המקצוע השונים: עו”ד בעלי הדירות, שמאי מקרקעין ויועצים כלכליים. הסיבה לכך היא שתשלום גבוהה משנה את מאזן הדברים ומעודד את בעלי המקצוע לתמוך ביזמים יותר מבעליי הדירות. אם בעלי הדירות מודעים לכך ומחליטים שזה מקובל עליהם, סביר שלא תיווצר בעיה. במקרה בו בעלי הדירות אינם מודעים לנושא, ניתן להחליף וועד, להחליף אנשי מקצוע ואף לעצור פרויקט ע”י הבאתו בפני המפקחת על הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית.
