מתגוררים באזורי פריפריה ורוצים לקדם פרויקטים של תמא 38 באזור המגורים שלכם? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים החשובים שאתם חייבים להכיר אודות קידום פרויקטים שונים במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. נכון לכתיבת שורות אלה, מרבית הפרויקטים להתחדשות עירונית מבוצעים באזורי מרכז הארץ. בין כלל הדגשים שיובאו מטה נכיר את הסיבה המרכזית לכך.
מדוע המדינה החליטה לקדם תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית? רמז – רעידות אדמה!
מעבר לכך, בפסקאות הבאות נכיר את הסיבה המרכזית בגינה מדינת ישראל החליטה לקדם פרויקטים שונים של התחדשות עירונית, נכיר את התנאים שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לקדם פרויקטים שונים, נכיר את היתרונות הגדולים באזורי המרכז, מנמה את הפרויקטים המבוקשים ביותר וכן נכיר את התמורה המקובלת בכל אחד מהפרויקטים השונים בתוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. אז לפני שאתם מתחילים לחפש יזם מקצועי שיחל לקדם את שלבי הפרויקטים בבניין המגורים שלכם, כדאי שתפנו את הדקות הקרובות לקריאת השורות הבאות.
הכירו את ההבדל המהותי בין פרויקטים של תמא 38 בפריפריה לבין אותם פרויקטים באזור המרכז
לפני שנעמיק בכל פרטי התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית, חשוב שתכירו את ההבדל המהותי בין ערי מרכז הארץ לבין ערי הפריפריה. התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית החלה את דרכה לפני שנים ארוכות. בשנים האחרונות בוצעו אלפי פרויקטים מוצלחים כאשר רובם המוחץ בוצע באזורי מרכז הארץ. ערים כמו רמת גן, תל אביב, פתח תקווה, אור יהודה וגבעתיים נהנות מתחילתם של פרויקטים רבים מידי שנה. מנגד, ערים באזורי פריפריה כמו אשקלון, נתיבות, שדרות, באר שבע, הקריות ועוד, אינן מצליחות לקדם פרויקטים בודדים בכל שנה.
הבדל מהותי במחירי הדיור משפיע על כדאיות הפרויקט עבור היזמים
הסיבה לפער הגדול נעוצה במחירי הדיור באזורים השונים. אך בשביל להבין זאת חשוב להקדים הקדמה קצרה אודות שיטת מימום הפרויקטים השונים. בניגוד למקובל לחשוב, דיירי הבניין לא משלמים דבר עבור עבודות חיזוק ושיפוץ בניין המגורים שלהם. על אף שמדובר בתוכנית ממשלתית, המדינה אף היא אינה משלמת דבר לקבלנים השונים. אז מאיפה בכל זאת הם מקבלים את שכרם? מזכייה בזכויות הבנייה של כל דיירי הבניין.
שיטת תגמול היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית – הקניית זכויות הבנייה החדשות ליזם
שיטת תגמול הקבלנים בפרויקטים הללו שונה מהמקובל. הרשות המקומית מאפשרת לבנייני מגורים ליהנות מזכויות בנייה עודפות של 2.5 קומות נוספות על הגג. יזם הפרויקט שמקדם את כל שלביו מתחיל את שלבי הבנייה של הפרויקט ללא תשלום, אך בתמורה לזכייה בזכויות הבנייה החדשות. כלומר במהלך הפרויקט הוא יבנה עוד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין ויוכל למכור את הדירות החדשות במטרה לממן את הפרויקט ולהרוויח שכר עבור עבודתו.
מקור הרווח של היזמים – מכירת יחידות הדיור החדשות
במילים אחרות יוצא כי מקור הרווח של היזם וכן של חברות הבנייה השונות הוא ממכירה של הדירות החדשות שנבנות על גגות הבניינים. מנסים לקדם פרויקטים של תמא 38 בפריפריה? ברוב המקרים הפרויקטים הללו יתבררו כלא כדאיים כלכלית עבור היזמים וחברות הבנייה השונות. עלויות הבנייה אינן שונות באופן משמעותי בין איזורי הפריפריה לבין אזורי מרכז הארץ. אך מנגד, מחירי הדיור שונים בעשרות אחוזים.
פרויקטים של תמא 38 באזורי המרכז משתלמים הרבה יותר מפרויקטים של תמא 38 בפריפריה
יזמים וחברות בנייה שבוחרים לבצע פרויקטים של תמא 38 באזורי מרכז הארץ, נהנים ממכירה של מספר יחידות דיור חדשות במחירים גבוהים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירי אותן דירות בדיור באזורי פריפריה. נכון לכתיבת שורות אלה מחירי דירה ממוצעת בת 4 חדרים באזורי מרכז הארץ נעה סביב 2,500,000 שקלים בעוד שמחיר דירה דומה באזורי פריפריה נעה סביב 1,300,000 שקלים. מרבית היזמים וחברות הבנייה יעדיפו למכור מספר דירות במחירי מרכז הארץ.ישנם פרויקטים משתלמים המתאימים גם לאזורי פריפרייה
רוצים בכל זאת לקדם פרויקטים של תמא 38 בפריפריה? בשורות הבאות נכיר את הפרויקטים השונים שיוכלו להתאים עבורכם. אך קודם לכן, חשוב לערוך היכרות עם התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. בניגוד למקובל לחשוב, הסיבה המרכזית בגינה המדינה החליטה לקדם פרויקטים להתחדשות עירונית אינה שיקום שכונות אלא חיזוק מבנים. בשנים האחרונות ישנם אנשי מקצוע רבים הסבורים כי מדינת ישראל עלולה לחוות רעידות אדמה. רוצים להבטיח את יציבות הבניין שלכם בפני רעידות אדמה? התוכנית הממשלתית נודעה בדיוק לשם כך.הכירו את תקן הבטיחות המכריע – תקן 413 להתמודדות מיבטית עם רעידות אדמה
כיום יש לא מעט מבנים ישנים שנבנו לפני עשרות שנים ללא הקפדה על תקני בטיחות חיוניים שקיימים כיום. אחד התקנים החשובים ביותר לרעידות אדמה הוא תקן 413. תקן 413 הוא תקן ייעודי המבטיח יציבות מיטבית למבנה בעת רעידת אדמה. תקן זה החל את דרכו בבנייה בישראל בשנת 1975 ורק בשנת 1980 הפך מחייב לכל חברות הבנייה. בניין המגורים שלכם נבנה לפני שנת 1980? כנראה שהוא אינו כולל את תקן 413.הכירו את התנאים שחייבים להתקיים בשביל שתצליחו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בבניין המגורים שלכם
לשם כך המדינה החליטה לקדם פרויקטים שונים לחיזוק מבנים ישנים, לרבות פרויקטים של תמא 38 בפריפריה. אך חשוב להבהיר כי לא כל בניין ישן יכול לעבור פרויקטים שונים של תמא 38 בפריפריה ובמרכז הארץ. המדינה רוצה להגיע לכמה שיותר מבנים שנמצאים ברמת הסיכון הגבוהה ביותר, ולכן היא קבעה מספר תנאי סף להיתכנות הפרויקטים. מבנים שעומדים בכל תנאי הסף נמצאים ברמת סיכון גבוהה לקריסה ויורשו לעבור פרויקטים של תמא 38 בפריפריה. תנאי הסף של המדינה להיתכנות פרויקטים הם:- בניינים שנבנו לפני שנת 1980.
- בניינים שאינם מיועדים להריסה.
- בניינים הכוללים שתי קומות לכל הפחות.
- בניינים שנבדקו על ידי מהנדס מקצועי.
הכירו את הפרויקטים במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית:
- תמא 38 בפריפריה
- תמא 38/2 בפריפריה
- פרויקט פינוי בינוי בפריפריה
