פינוי בינוי טירת הכרמל

הפרויקט הראשון פותח את הסכר לקראת פרוייקטים רבים נוספים בעתיד הקרוב

שנת 2022 תיזכר כשנה משמעותית בהיסטוריה של טירת הכרמל. בשנה זו יצא לדרך הפרויקט הראשון במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית – פינוי בינוי טירת הכרמל. הרשות המקומית שואפת לקדם פרוייקטים רבים נוספים בשטחה, מה שיכול לשנות את פני העיר בשנים הקרובות. אם גם אתם מתגוררים בטירת הכרמל ומתחם המגורים שלכם נבנה לפני שנת 1980, הסיכוי שתעברו בעתיד הקרוב פרויקט התחדשות עירונית אינו קלוש. בשורות הבאות נכיר מקרוב את כל הדגשים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות פרויקטים של פינוי בינוי בגבולות הטירה. אז לפני שאתם ממהרים להתחיל הליך ארוך שנים עם חתימה ליזם הראשון שפונה אליכם, כדאי שתפנו מספר דקות בודדות לקריאת השורות הבאות.

 

בפסקאות הבאות נכיר מקרוב את כל מה שאתם חייבים להכיר אודות פרויקטים של פינוי בינוי טירת הכרמל. בין הדגשים השונים נגע ב:

• הבדלים מהותיים בין הפרויקטים המובילים בתוכנית התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי.
• שלבי פרויקט הדגל – עשרת השלבים שאתם חייבים להכיר טרם תחילת הפרויקט.
• דגשים חשובים לבחירת חברת בנייה מקצועית ומנוסה.
• תשובות לשאלות בוערות, ביניהן: 
  • כמה זמן נמשך פרויקט ממוצע של פינוי בינוי?
  • לאן עוברים דיירי המתחם בשנות הבנייה?
  • האם דיירי המתחם נדרשים לשלם מס שבח בעבור השבחת דירותיהם?
  • מהי התמורה המקובלת בפרוייקטים שונים של פינוי בינוי?
  • מהי מדיניות עיריית טירת הכרמל בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית?

 

היכרות עם כלל הדגשים הללו תבטיח שתגיעו מוכנים לשלבים הראשונים של הפרויקט במתחם המגורים שלכם. נתחיל מהדגשים החשובים אודות הפרויקטים השונים של תוכנית התחדשות עירונית.

 

ההבדלים המשמעותיים ביותר בין הפרויקטים המובילים בתוכנית ההתחדשות העירונית הם:

פינוי בינוי	תמ"א 38
תוכנית הכוללת הריסה של מבנים ישנים לטובת בניית מגדלי מגורים חדשים לגמרי.	תוכנית הכוללת חיזוק ושיפוץ מבנים ישנים.
תוכנית הכוללת הוספה של מאות יחידות דיור חדשות.	תוכנית הכוללת הוספה של יחידות דיור בודדות חדשות.
במסגרת התוכנית הדיירים נאלצים לפנות את דירותיהם ולעבור לדירות חלופיות למשך כל תקופת הבנייה.	במסגרת התוכנית הדיירים ממשיכים להתגורר בדירות המגורים שלהם במשך כל תקופת הבנייה.

 

לאחר היכרות בסיסית עם הפרויקטים המובילים בתוכנית ההתחדשות העירונית, חשוב שתכירו את השלבים המרכזיים שהפרויקט שלכם ידרש לעבור עד לרגע המיוחל בו תקבלו את המפתח לדירה החדשה. ישנם שלבים רבים, אך עשרה מרכזיים. 

עשרת השלבים המרכזיים והחשובים ביותר במסגרת תוכנית פינוי בינוי טירת הכרמל הם:

• הכרה במתחם המגורים שלכם כמתחם המיועד להתחדשות עירונית – על ידי משרד הבינוי והשיכון

השלב הראשוני בכל פרויקט פינוי בינוי טירת הכרמל הוא הכרה של משרד הבינוי והשיכון. ללא הכרה של משרד הבינוי והשיכון לא ניתן לקדם את השלבים הבאים. המשרד חייב לבחון את המתחם ולבדוק האם הוא אכן יכול להתאים לפרויקט פינוי בינוי.

• הכנת תוכנית בניין עיר חדשה הכוללת את כל השינויים הצפויים בעקבות הפרויקט

לאחר מתן האישור של משרד הבינוי והשיכון, הרשות המקומית או יזם הפרויקט יעמלו על בניית תוכנית בניין עיר חדשה. התב"ע החדשה חייבת לכלול את השינויים בעקבות הפרויקט. חשוב שהתב"ע תיעשה בקפדנות ותוך התייחסות לכל כללי כתיבתה.

• בחינת התב"ע החדשה על ידי ועדות תכנון ובנייה

בשלב זה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תבחן את התב"ע החדשה. במידה והיא אכן עומדת בכל הכללים, היא תקבל את האישור הראשון ותעבור לבחינה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. רק לאחר קבלת האישור השני ניתן יהיה להתקדם לשלב הבא.

• עדכון כלל דיירי המתחם בקבלת האישור המיוחל לתב"ע החדשה

בשלב זה היזם של התוכנית או נציג הדיירים ידרש להודיע לכל דיירי המתחם באשר להתפתחויות התוכנית. שלב זה נחשב לאחד השלבים הפשוטים והמהירים ביותר בתוכנית. לעיתים ישנם דיירים שאינם נמצאים בישראל ולוקח מספר ימים להשיגם.

• בחירה של חברת בנייה מקצועית ומנוסה להשלמת בניית הפרויקט

השלב החמישי הוא השלב החשוב מכולם – שלב בחירת חברת הבנייה הטובה ביותר שתדע להשלים בהצלחה את כל שלבי הבנייה. דיירים רבים בוחרים את חברת הבנייה שלהם באופן כמעט שרירותי או על סמך המלצה בודדת. בחירה זו עלולה לעלות ביוקר, ולכן חשוב להדגיש את הנקודה. בחירה נכונה תבטיח לכם פרויקט מוצלח שנבנה ביסודיות ותוך הקפדה על כל הדגשים המקצועיים ועמידה בזמנים. לעומת זאת, בחירה לא נכונה של חברת בנייה שאינה מספיק מקצועית ומנוסה, עלולה לגרור תקלות רבות במהלך הפרויקט, לא מעט עיכובים ולפעמים אפילו לפגוע בהיתכנות הפרויקט כולו. בשורות הבאות נכיר מספר דגשים חשובים שיעזרו לכם לבחור נכון את חברת הבנייה הטובה והמנוסה ביותר באזור המגורים שלכם.

• משא ומתן על התמורה – הכנת חוזים אישיים לכל דייר

לאחר שלב בחירת חברת הבנייה, כל דיירי המתחם ישבו לפגישות עם החברה במטרה להגיע להסכמים. בשלב זה חברת הבנייה והדיירים מנהלים משא ומתן על התמורה, מועדי מסירת הדירות, תנאי איחורים ועוד. חשוב להבהיר כי שלב זה נחשב לאחד השלבים המורכבים והארוכים ביותר, כשבסיומו כל הדיירים חותמים על חוזים אישיים. בחוזים הללו מפורטים תנאים רבים, התמורה שצפויה להתקבל, סכום השכירות החודשית ועוד. ישנם דיירים רבים שמנסים לקבל תמורה גדולה שלא בצדק, מה שעלול לעכב את התקדמות התוכנית כולה.

• פינוי כל דיירי המתחם בהסכמה

לאחר הגעה להסכמה בין חברת הבנייה לבין כל דיירי המתחם וחתימה על חוזים, חברת הבנייה תפנה את דיירי המתחם בהסכמה במטרה לקבל את אישור ההריסה. חשוב להדגיש כי שלב זה נחשב לשלב פשוט ומהיר במיוחד שברוב המקרים יצא לפועל זמן קצר לאחר החתימה על החוזים.

• קבלת היתר הריסה למבנים הישנים במתחם

לאחר פינוי כלל הדיירים חברת הבנייה תקבל את אישור ההריסה המיוחל ותוכל להתחיל להרוס את המבנים הקיימים במתחם. חשוב להדגיש ולומר כי חברת בנייה מנוסה ומקצועית תדע להשלים את שלבי ההריסה במהירות וביעילות מרבית.

• הריסת המבנים פינוי השאריות והכנת התשתיות החדשות לקליטת מגדלי מגורים

אישור ההריסה התקבל? בשלב זה החברה תגיע עם כל הכלים הנדרשים להריסת המבנים הישנים. מיד עם הריסתם, היא תפנה את כל שאריות הבנייה לטובת הכנת השטח לבניית מגדלי המגורים החדשים. הכנה זו כוללת הכנה ייעודית של תשתיות שצפויות להכיל כמות גדולה של יחידות דיור חדשות.

• תחילת שלבי הבנייה וחלוקת מפתחות לדירות החדשות

בשלב האחרון, כל שנותר הוא להשלים את כל שלבי הבניה ולחלק את המפתחות לדירות החדשות לכלל הדיירים. מגדלי המגורים החדשים יכללו עשרות ולעיתים אף מאות יחידות דיור חדשות – גובה המגדלים יהיה גבוה פי 3 לכל הפחות מגובה הבניינים הישנים במתחם.

 

דיירי המתחם נדרשים לשלם שכירות לאורך כל תקופת הבנייה?

חוששים מתשלומי שכירות מידי חודש למשך כל שנות הבנייה? חשוב לדעת שדיירי הבניינים המקוריים אינם נדרשים לשלם שכירות כלל! חברת הבנייה משלמת דמי שכירות חודשיים לכלל הדיירים שמפנים את דירותיהם. כמה היא משלמת? בהתאם לשמאות שכירות בדירה המקורית. כלומר, אם ניתן להשכיר את דירתכם בכ 5,000 שקלים, תקבלו מחברת הבנייה 5,000 שקלים לשכירות מידי חודש. דיירי המתחם יכולים לעבור לגור בכל מקום שירצו ללא כל מגבלה. אם דמי השכירות בדירה שבחרו נמוכים מ 5,000 שקלים, הם יוכלו לחסוך את ההפרש ולחילופין, אם דמי השכירות גבוהים מ 5,000 שקלים, הם ידרשו להוסיף את ההפרש מכיסם מידי חודש.

 

דיירי מתחם פינוי בינוי טירת הכרמל נדרשים לשלם מס שבח בעת מכירה?

התשובה היא לא. אחת מההטבות שהמדינה מעניקה לכלל דיירי המתחם היא פטור מתשלומי מס שבח. מטרת העל של ההטבות הללו היא לקדם כמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית במהירות מרבית.

 

מהי התמורה המקובלת בפרויקטים של פינוי בינוי?

דיירי המתחם מפנים את דירותיהם לטובת קבלת דירות חדשות בבניינים חדשים שיבנו על אותה קרקע. הדירות החדשות יהיו גדולות יותר בהשוואה לדירות הישנות בכ 12 עד 25 מטרים רבועיים. הדירה החדשה תכלול חדר ממ"ד חדש, מרפסת שמש, חניה צמודה ולעיתים גם מחסן צמוד. כלל השינויים הללו יבטיחו לבעלי הדירות במתחם השבחה משמעותית של עשרות אחוזים בשווי הנכס.

 

הכירו את מדיניות העיר טירת הכרמל בכל הקשור לפרויקטים של פינוי בינוי 

לסיום, חשוב להכיר מקרוב את מדיניותה של עיריית טירת הכרמל בכל הקשור לפרויקטים שונים של התחדשות עירונית. הרשות המקומית של טירת הכרמל תומכת בקידומם של פרויקטי התחדשות עירונית. כפי שציינו מעלה, שנת 2022 היא שנת מפנה בעיר, שנה בה החל הפרויקט הראשון שצפוי לגרור אחריו עוד פרויקטים רבים נוספים. הפרויקט הראשון בעיר ממוקם בכניסה המערבית לעיר, בסמוך לכביש 4. חברת עמרם את נידם התחדשות עירונית החלה בהריסת מבנה הכולל 16 יחידות דיור חדשות לטובת בניית מגדלי מגורים בני 15 קומות הכוללים יחד לא פחות מ 107 יחידות דיור.

ראש העיר של טירת הכרמל, אריה טל, בירך על תחילתו של הפרויקט הראשון בעיר והצהיר כי בכוונתו לקדם פרויקטים רבים נוספים

המיקום המצויין של הפרויקט, בסמוך לכביש 4 ובכניסה המערבית של טירת הכרמל, הפך אותו למבוקש במיוחד. דירות חדשות שנבנות בסטנדרט גבוה ובגודל ממוצע של 100 מטרים רבועיים הצליחו למשוך את תשומת ליבם של משפרי דיור רבים מכל רחבי האיזור. ראש העיר של טירת הכרמל, אריה טל, בירך על תחילתו של הפרויקט הראשון והצהיר כי כוונתו להמשיך לעמול על קידום שכונות ותיקות בעיר. נראה כי בשנים הקרובות העיר צפויה ליהנות מחידוש שכונות ישנות ומעוד לא מעט פרויקטים שונים של התחדשות עירונית בכלל, ופרויקטי פינוי בינוי טירת הכרמל בפרט.

 

הכירו מקרוב את טירת הכרמל – מעבר לכל הפרטים אודות ההתחדשות העירונית בשטחה

לאחר שנגענו בכל הדגשים החשובים ביותר אודות פרויקטים של פינוי בינוי בטירת הכרמל, קיימת חשיבות רבה שתכירו מגוון פרטים חשובים אודות העיר עצמה. בשורות הבאות נביא את כל מה שאתם חייבים להכיר אודות אחת הערים המובילות במחוז חיפה. בין כלל הדגשים שיובאו מטה נכיר מקרוב את אפשרויות התחבורה הקיימות בעיר, נכיר את השכונות המובילות בעיר, נמנה מספר פרטים חשובים אודות האוכלוסייה המקומית וכן נכיר את האתרים החשובים ביותר שיש לעיר להציע. אז רגע לפני שאתם מתחילים פרויקט ארוך שנים בעיר טירת הכרמל, הנה לכם כל מה שחשוב אודותיה.

 

כך הכל התחיל – הכירו את ראשיתה של טירת הכרמל

תחילה חשוב להכיר את ראשיתה של העיר. העיר טירת הכרמל משוייכת למחוז חיפה והחלה את דרכה עם הקמת המדינה בשנת 1948. בשנת 1951 טירת הכרמל הוכרזה לראשונה בתור מועצה מקומית. מעט יותר מ 40 שנה לאחר מכן, בשנת 1992, המועצה המקומית טירת הכרמל הוכרזה כעיר לראשונה. שינוי זה בא לידי ביטוי במובנים רבים, ביניהם תקציביים ומשפטיים. מאז ועד היום העיר נהנתה משינויים ומפיתורים רבים ומשמעותיים, ביניהם:

 

• שנת 2012 – תוכנית מתאר שאפתנית שכללה הוספה של מעל 2,000 יחידות דיור ובניית פארק שכונתי רחב ידיים.
• שנת 2016 – משרד האוצר אישר תוכנית גדולה שצפויה להכפיל את כמות התושבים בעיר תוך כ 5 שנים.
• שנת 2019 – אושרה תוכנית מתאר הכוללת בניית שכונה חדשה שתכלול כ 550 יחידות דיור חדשות. כמו כן פארק הכרמל צפוי לגדול ולהבטיח לכלל התושבים שטחים נרחבים ופסטורליות.

 

גידול ניכר בכמות התושבים בעיר בכל שנה – כ 7% גידול מידי שנה!

רמות הביקוש למגורים בעיר גבוהות למדי בשנים האחרונות. נכון לכתיבת שורות אלה אחוז הגידול בעיר נחשב לגבוה במיוחד – מעל 7% בכל שנה. כיום מתגוררים בעיר קרוב ל 30,000 תושבים, מספר שצפוי להמשיך לגדול גם בשנים הבאות. השכר החודשי הממוצע בעיר מעט נמוך מהשכר הממוצע הכלל ארצי ומרבית תושבי העיר משתייכים למעמד סוציו אקונומי בינוני.

 

כעת חשוב לעבור להיכרות עם כל האתרים המובילים והמבוקשים ביותר שיש לעיר להציע לתושביה, והם:

• בית כנסת בית מנחם – אחד מבתי הכנסת המפוארים ביותר בישראל.
• פארק גדול ורחב ידיים. 
• מגוון מקומות פנאי ובילוי.
• קניון.
• מרכזי קניות.
• מסעדות מגוונות.

 

תחבורה ציבורית בכל רחבי העיר

רוצים להצליח להתנייד בקלות בכל רחבי העיר? חשוב לדעת כי בעיר ישנה אפשרות נוחה של התניידות בעזרת תחבורה ציבורית. העיר כוללת לא מעט קווי אוטובוס המובילים רבים מידי יום. קווי אוטובוס עירוניים ובין עירוניים מבטיחים לכל תושבי העיר התניידות יעילה לנקודות רבות בכל רחבי העיר וכן לערים רבות בכל רחבי ישראל. אז גם אם אין לכם רכב צמוד, בעזרת תחבורה ציבורית בעיר תוכלו להגיע לכל פינה.

 

לסיום, חשוב שתכירו כמה מהשכונות המובילות שיש לעיר להציע. בחרנו עבורכם שכונות מובילות ומבוקשות במיוחד, והן:

• איילת הכרמל
• ביאליק
• רמב"ם
• בן צבי
• גיורא
• נווה גלים
• עמידר
• נווה חוף
• ברנר
• כלניות
• החותרים